Czy nadal inwestujemy w mieszkania? Tak, ale w innym celu [SONDA]

Czy inflacja, wysokie ceny mieszkań i szybko zmieniające się warunki rynkowe skutecznie odstraszyły z rynku potencjalnych inwestorów? Niezupełnie. Wielu przedstawicieli firm deweloperskich zapytanych o tę kwestię przez portal RynekPierwotny.pl przyznaje, że nabywcy inwestycyjni wciąż stanowią dość stałą i istotną część rynku mieszkaniowego. To, co się zmieniło to ich motywacje i preferencje, w dużej mierze spowodowane kurczącą się ofertą lokali, w tym również tych pod wynajem.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A. 

Udział transakcji inwestycyjnych w naszej strukturze sprzedaży utrzymuje się na poziomie około 30%. Największą popularnością cieszą się małe mieszkania - 1-2 pokojowe do 40 m kw. powierzchni. Należy jednak zaznaczyć, że choć liczba nabywców inwestycyjnych pozostaje mniej więcej stała, zmienia się cel tych zakupów. O ile w ubiegłych latach istotna była przede wszystkim rentowność najmu takiej nieruchomości, dziś główną motywacją dla kupujących jest ochrona kapitału przed inflacją i wzrost wartości kupowanego lokalu w dłuższej perspektywie czasowej. 

Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Potwierdzam, iż obecnie zawieramy mniej umów z inwestorami, ale wynika to z małej aktualnie oferty dostosowanej do potrzeb inwestycyjnych.

Procent kupowanych mieszkań pod inwestycje w dużej mierze zależy od specyfiki danego projektu oraz jego lokalizacji. Z naszych obserwacji wynika, że aktywność inwestorów nie maleje, maleje natomiast oferta.  Stali oraz potencjalni klienci nadal wykazują duże zainteresowanie zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych, zarówno na wynajem długoterminowy, jak i krótkoterminowy. 

W niektórych lokalizacjach, takich jak projekt Apartamenty Pileckiego 59 w Warszawie, w którym właśnie zakończyliśmy sprzedaż – 100 proc. klientów stanowili inwestorzy. Z drugiej strony, w projektach ECO Berensona i Naturalnie Aluzyjna, również w Warszawie, klienci inwestycyjni stanowią jedynie kilka procent. Dzieje się tak, ponieważ osiedla te są zaprojektowane głównie z myślą o nabywcach kupujących mieszkanie dla siebie, często korzystających z kredytów hipotecznych.

W Gdańsku, na Osiedlu Horizon, gdzie wcześniej odsetek inwestorów był wysoki, aktywność ta zmalała z powodu zmiany oferty – obecnie dostępne są głównie większe mieszkania, podczas gdy inwestorzy preferują mniejsze lokale, jedno- i dwupokojowe. Choć warto tu dodać, że zdarzają się nam również umowy, w których inwestor decyduje się na duże mieszkanie z myślą o wewnętrznym podziale na dwa lokale lub pokoje i ich późniejszym najmie. To rozwiązanie jest korzystne finansowo, bo najczęściej cena mkw. przy dużych mieszkaniach jest niższa niż w mniejszych metrażach, a w końcowym rozrachunku daje to wyższą stopę zwrotu.

Dostrzegamy również pewne zmiany w preferencjach inwestorów. W ostatnim czasie większym zainteresowaniem cieszą się mniej popularne inwestycyjnie miasta, jak Szczecin czy Chorzów, gdzie inwestują nie tylko lokalni klienci gotówkowi, ale coraz częściej  inwestorzy z dużych miast, np. z Warszawy.

Anna Tarlecka, Dyrektorka Sprzedaży ACCIONA w Polsce

Inwestorzy z dużą ostrożnością podchodzą do tematu inwestycji w lokale mieszkaniowe, ponieważ rynek najmu w kluczowych miastach w Polsce jest już wysycony. Stawki czynszu i brak pustostanów, czyli pewność pozyskania najemcy – nie są już tak oczywiste. Tu należy wziąć pod uwagę również kilka czynników. Po okresie pandemii Covid-19 liczne grono pracowników utrzymało system pracy zdalnej – nie muszą wynajmować mieszkania w miejscu zatrudnienia, mogą pracować z dowolnego miejsca, często z domu rodzinnego lub innej mniejszej miejscowości. Ponadto w Polsce wciąż jeszcze dominuje chęć posiadania własnego M. Ten trend zmienia się bardzo powoli na rzecz najmu. Co więcej, młodzi najemcy z uwagi na wysokie czynsze poszukują do wynajęcia mieszkań o większym metrażu. Mieszkają wtedy w małych grupach, co obniża koszty związane z wynajmem. Dodatkowo wzrasta poziom oczekiwania na programy rządowe i budownictwo komunalne. Za to z punktu widzenia inwestora wynajmującego, zakup mieszkania staje się mniej rentowny z powodu wysokich kosztów zakupu lokalu oraz drogich kredytów. Do tego dochodzą jeszcze ograniczane stopniowo ulgi podatkowe, coraz niższa stopa zwrotu oraz wysokie koszty związane z wykończeniem i adaptacją mieszkania. W inwestycjach ACCIONA znakomita większość mieszkań jest nabywana na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a dużo mniej jako produkt inwestycyjny – średnio około 15%. Taka proporcja wynika z lokalizacji naszych inwestycji. W ACCIONA celujemy w nieruchomości gruntowe w atrakcyjnych lokalizacjach, a projektując je zwracamy szczególną uwagę na aspekty zrównoważonego rozwoju i dbałość o komfort przyszłych mieszkańców. Wierzymy, że to jedyny kierunek nowoczesnego budownictwa. Nasi klienci wysoko oceniają takie podejście. Pierwsze mieszkanie kupują na zaspokojenie swoich potrzeb, a dopiero kolejne jako inwestycję.   

Andrzej Gutowski, Wiceprezes, Dyrektor Działu Sprzedaży RONSON Development

W RONSON Development, zauważamy mniejszy odsetek mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych. W 2023 roku procent takich transakcji wynosił 25-30. Wpływ na to miał Bezpieczny kredyt 2%, który zwiększył udział osób kupujących mieszkania na potrzeby własne, a na rynku dominowali nabywcy zaspokajający swoje potrzeby mieszkaniowe, czy kupujący swoje pierwsze mieszkanie. W 2024 r. odnotowujemy spadek tej liczby. Obecnie, nieruchomości kupione z myślą o inwestycji stanowią kilkanaście procent wszystkich transakcji RONSON.

Agata Sieradzka - Lider ds. Sprzedaży i Obsługi Klienta w firmie PROFBUD

Według danych NBP, odsetek mieszkań kupowanych inwestycyjnie u deweloperów w 2023 roku spadł, jednak w Profbud nie zauważamy takiego trendu. W 2024 roku ponad połowa naszych klientów wskazała, że kupiła mieszkanie w celach inwestycyjnych lub jako lokatę kapitału. Nasi klienci nadal chętnie inwestują w nieruchomości, co w szczególności widać na naszym łódzkim projekcie Osiedla Primo.

Czwarty etap tej inwestycji, podobnie jak wcześniejsze, cieszy się dużym zainteresowaniem. Atrakcyjna lokalizacja w centrum Łodzi i związana z nią dostępność usług, w tym lokali gastronomicznych, niższe ceny za metr kwadratowy w porównaniu do Warszawy oraz bliskość stolicy przyciągają nie tylko mieszkańców Łodzi, ale również wielu inwestorów z innych miast. Na atrakcyjność projektu Osiedla wśród inwestorów wpływa również fakt, iż jest to modna i pożądana lokalizacja wśród młodych osób, które chętnie wynajmują mieszkania w pierwszym i drugim etapie. Wyróżnikiem inwestycji są m.in. atrakcyjne mieszkania typu penthouse zlokalizowane na najwyższej kondygnacji budynku, ale też liczne ekorozwiązania pozwalające klientom na realne oszczędności. Osiedle Primo IV zajęło także 1 miejsce w Łodzi w prestiżowym „Rankingu Inwestycji 2023” portalu Rynek Pierwotny, co dodatkowo przyciąga klientów. 

Mimo ogólnego spadku tendencji zakupu mieszkań pod inwestycje wspomnianego przez NBP, stanowią one nadal istotną część całego rynku nieruchomości, co świadczy o trwałej popularności inwestowania w mieszkania jako bezpiecznej formy lokowania kapitału, a obserwowany spadek może wynikać z różnych czynników, takich jak zmiany w polityce kredytowej, oczekiwanie na programy rządowe oraz zmieniające się warunki rynkowe, a finalnie same preferencje inwestorów.

Paweł Muchowicz, Dyrektor Sprzedaży YIT Polska

Nieruchomości od wielu lat są popularną formą lokowania kapitału. Inwestorzy widzą w nieruchomościach bezpieczeństwo i pewność. To cechy, które powodują, że ta forma lokowania swoich pieniędzy jest konkurencyjna w stosunku do innych instrumentów finansowych.

Portfolio YIT to w zdecydowanej większości nieruchomości mieszkaniowe. Staramy się śledzić trendy i reagować na możliwe zmiany. Popyt na mieszkania trzy- i czteropokojowe nabywane na cele życiowe jest w tym momencie zauważalnie silniejszy niż w poprzednich latach. Większe mieszkania sprzedają się w chwili obecnej na wcześniejszym etapie budowy projektu niż to miało miejsce w przeszłości. Klienci to oczywiście w większości rodziny poszukujące mieszkań, które pozwolą zaspokoić ich potrzeby większej przestrzeni. 

Nie zmienia to jednak faktu, że popyt inwestycyjny jest nadal silny. W swojej ofercie mamy lokale użytkowe, przeznaczone do celów inwestycyjnych, takich jak najem krótko- i długoterminowy czy przykładowo biuro. Projektem tego typu jest drugi etap Żurawi w Gdańsku. 

Grzegorz Smoliński, Dyrektor Działu Sprzedaży w Dom Development

Nie prowadzimy statystyk udziału klientów inwestycyjnych i kupujących mieszkanie na własne potrzeby, niemniej z naszych obserwacji wynika, że sytuacja w tym obszarze nie ulega większym zmianom. Wśród naszych klientów dużą grupę stanowią zarówno ci, którzy kupują mieszkanie za gotówkę, jak i ci, którzy finansują zakup kredytem hipotecznym. Obecnie większość zawieranych umów to transakcje gotówkowe. W pierwszym kwartale bieżącego roku stanowiły one 56% całkowitej sprzedaży Grupy Dom Development wobec średnio 59% w 2023 roku. 

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

Z analizy naszych danych sprzedażowych za I kwartał 2024 roku wynika, że w wybudowanym przez nas na poznańskim Marcelinie Fiqusie, aż 40% lokali  nabywanych jest  w celach inwestycyjnych. Mogą być to zarówno mieszkania kupowane z myślą o ich wynajmowaniu, odsprzedaży w przyszłości lub w celach lokaty kapitału. Ten wynik sugeruje, że zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości nie słabnie, zwłaszcza w inwestycjach wybudowanych w atrakcyjnych lokalizacjach, a takim jest nasz Fiqus,

Największy odsetek tego typu transakcji dotyczył mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. Obserwujemy również wzrost zainteresowania inwestorów mieszkaniami mniejszymi, do 40 mkw.

Nasze pozostałe poznańskie inwestycje (osiedle Naturama na Strzeszynie oraz Osiedle Księżnej Dąbrówki pod Poznaniem), ze względu na swoją charakterystykę (struktura lokali oraz lokalizacja), nabywane są przede wszystkim pod kątem mieszkaniowym. 

Zainteresowanie inwestorów wiąże się m.in. z dobrą korelacją średnich zarobków (które według marcowego raportu poznańskiego GUS wyniosły w marcu 2024 roku 10731,92 zł brutto w sektorze przedsiębiorstw) do średniej ceny za mkw, która według raportu Rynku Pierwotnego  wyniosła w Poznaniu na rynku pierwotnym w kwietniu 13 175 zł za mkw. Daje to też dobry przelicznik pokazujący, ile mkw można kupić za średnią pensję. 

Podsumowując - Poznań wyróżnia się stabilnym rynkiem mieszkaniowym, a inwestycyjny zakup mieszkań wciąż cieszy się w stolicy Wielkopolski dużą popularnością.