Jak zarobić na mieszkaniu i wciąż w nim mieszkać?

Coraz więcej mówi się o rencie dożywotniej, czyli hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym. Zazwyczaj, gdy chcemy kupić nieruchomość, to udajemy się do banku i bierzemy kredyt hipoteczny, który spłacamy przez określony czas. A hipoteka odwrócona to swoistego rodzaju odwrotność tego procesu, w którym spieniężamy środki z posiadanej już nieruchomości. Na czym to polega? Idziemy do instytucji finansowej, przekazujemy jej nieruchomość (mieszkanie lub dom) a w zamian otrzymujemy, comiesięczne, dożywotnie wypłaty, w ustalonej kwocie. Czy to się opłaca?

W Wielkiej Brytanii, USA, czy Australii hipoteka odwrócona jest popularna, a liczba podpisywanych umów rośnie z roku na rok. Z danych  Equity Release Council (ERC) wynika, że w I kwartale tego roku na rynku brytyjskim zawarto 14 tys. umów, na mocy których seniorzy przekazali prawo własności do nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne. Na polskim rynku podpisuje się ok. 16 tys. umów o dożywocie rocznie (dane Ministerstwa Sprawiedliwości), choć resort w swoich statystykach ujmuje zarówno zarówno kontrakty zawierane z instytucjami jak i osobami prywatnymi.

9000 zł miesięcznie dla emeryta

Ile pieniędzy można dostać? Różnie. Bo świadczenia – w profesjonalnych instytucjach– są wyliczane indywidualnie, a kluczowe znaczenie ma wiek, płeć i wartość nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest warta 2 mln zł, to mężczyzna w wieku 85 lat może otrzymywać 9242 zł miesięcznie. Jeśli nieruchomość jest warta 400 tys. zł, to ten sam mężczyzna może liczyć na ok. 1848 zł miesięcznie. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że średni wiek emerytów podpisujących umowę o dożywocie to 73 lata. Ale oferta jest dostępna dla osób, które ukończyły 65 lat, a nawet młodszych. Mężczyzna w wieku 65 lat, który ma nieruchomość wartą 400 tys. zł może zatem liczyć na ok. 700 zł miesięcznie, ale w wieku 75 lat i przy wartości nieruchomości na poziomie 1 mln zł może dostawać miesięcznie ok 2,5 tys zł i 100 tys. jednorazowo po podpisaniu umowy. Świadczenia miesięczne są wypłacane dożywotnio i podlegają waloryzacji. Senior, w momencie podpisania umowy, przestaje ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, jej ubezpieczeniem, podatkami i opłatami za czynsz.

Co, gdy umowa ma być zawarta z z małżeństwem?

Jeśli umowę o dożywocie podpisała osoba samotna, to tylko ona dostaje comiesięczne wypłaty, określone w kontrakcie. Jeśli umowę podpisało małżeństwo to dostają wspólną wypłatę aż do ostatnich dni jednego z małżonków. Jeśli jedno z małżonków umrze wcześniej, to świadczenia będą nadal wypłacane wdowie lub wdowcowi, w niezmiennej wysokości. Tutaj warto dodać, że instytucja finansowa, która wylicza świadczenia (w sytuacji gdy umowę podpisują małżonkowie w różnym wieku) bierze pod uwagę wiek osoby, która według GUS będzie żyła dłużej.

Najważniejsze zapisy

Renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W dokumencie należy określić zakres świadczeń (na rzecz dożywotnika) i wysokość comiesięcznych wypłat (które podlegają waloryzacji). Istotne jest to, że przeniesienie własności nieruchomości (na świadczeniodawcę) następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia (które jest niezbywalne).

– Aby senior był bezpieczny, w umowie musi znaleźć się zapis o służebności osobistej mieszkania lub domu. Dzięki niemu senior będzie mógł dożywotnio zamieszkiwać w nieruchomości. Kolejną ważną rzeczą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie. Przykładowo, jeśli senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie o dożywocie to ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez sąd – radzi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.  

Potrzebne dokumenty

Proces podpisania umowy (z profesjonalnym funduszem hipotecznym) jest wieloetapowy i czasami trwa nawet kilka miesięcy, ale jeżeli wszystkie dokumenty są dobrze przygotowane, to można go skrócić do 2-3 tygodni. Trzeba wziąć pod uwagę, że taka firma najpierw wycenia nieruchomość, przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy a później zawiera z emerytem umowę przedwstępną i zaczyna zbierać wszystkie dokumenty do podpisania ostatecznej umowy przyrzeczonej. Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego? Przede wszystkim dowód osobisty, akt małżeństwa (jeśli umowę podpisują małżonkowie), odpis z księgi wieczystej nieruchomości, dowód nabycia prawa własności nieruchomości, wypis z rejestru gruntów/budynków, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (ważne zwłaszcza w przypadku nieruchomości gruntowych). Większość tych dokumentów kompletuje instytucja, z którą zawiera się kontrakt.