Czy deweloperzy odpowiadający za największą część budownictwa mieszkaniowego mog

Na rynku mieszkaniowym nie widać końca kolejnych rekordów. W 2019 r. oddano do użytku ponad 200 tys. mieszkań. To najlepszy wynik od czasów Gierka. Czy deweloperzy odpowiadający za największą część budownictwa mieszkaniowego mogą ze spokojem spoglądać w przyszłość?

Rosnące ceny (w 2019 r. wg NBP wzrosły o 13% r/r) jak dotąd nie ostudziły zapału kupujących. Deweloperzy nie przestają wprowadzać więc na rynek nowych inwestycji, ale i tak mają trudności z nadążaniem za rozgrzanym popytem. Jedną z głównych przeszkód staje się coraz bardziej dotkliwy brak atrakcyjnych gruntów umożliwiających sprawne rozpoczęcie procesu budowlanego. Szybkiemu zwiększeniu oferty nie pomagają również przedłużające się terminy oczekiwania na uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych.

Ograniczona dostępność gruntów skłania do zastanowienia się nad nowymi lokalizacjami

W najlepszej sytuacji są dzisiaj te firmy deweloperskie, które w ostatnich latach zdołały zgromadzić solidne banki ziemi zapewniające im możliwość prowadzenia swobodnej działalności w najbliższych latach. Szybkie tempo sprzedaży i związane z nim wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów wymusza jednak nawet na nich stałą obserwację rynku i uzupełnianie uszczuplanych zasobów o kolejne grunty. Nie wszystkie firmy mają taki komfort. Część musi na bieżąco nabywać działki, by móc płynnie kontynuować działalność. Konkurencja o ziemię w głównych miastach, a zwłaszcza w Warszawie, jest obecnie ogromna. W efekcie ceny oczekiwane przez właścicieli gruntów przekraczają poziomy akceptowalne przez kupujących. Dla niektórych firm deweloperskich rozwiązaniem może stać się ekspansja na nowe rynki. O ile jednak rynki nieruchomości mieszkaniowych kilku głównych miast są na bieżąco monitorowane przez różnego rodzaju agencje, firmy badawcze, pośredników nieruchomości itd., to pozostałe miasta niezwykle rzadko bywają przedmiotem szczegółowych badań, nie mówiąc już o analizie porównawczej. Trudno więc szybko i obiektywnie stwierdzić, który z tych rynków byłby warty rozważenia. Które miasta brać pod uwagę planując inwestycje mieszkaniowe i w których warto rozważyć ulokowanie się na dłużej, a których raczej się wystrzegać? Odpowiedź na te pytania nie jest wcale oczywista.

Ocena 30 największych polskich miast według ich atrakcyjności dla inwestycji mieszkaniowych

Kompleksowa ocena atrakcyjności poszczególnych ośrodków pod kątem inwestycji mieszkaniowych na tle rynku, jaki tworzy 30 miast ujętych w analizie. Taka właśnie idea przyświecała opracowaniu przygotowanemu przez PMR. Raport „Inwestycje mieszkaniowe w Polsce. Ranking atrakcyjności 30 największych miast” bierze pod lupę szeroką grupę miast i ocenia je pod kątem perspektyw rozwoju w kontekście inwestycji mieszkaniowych. 

<wykres1>

Jakie aspekty zostały poddane analizie? Wytypowanych zostało dziewięć obszarów, które w opinii autorów raportu najmocniej wpływają na potencjał budownictwa mieszkaniowego. Następnie w ramach każdego z nich wyodrębniono kilka podobszarów, uwzględniających różne aspekty dotyczące danego zagadnienia. Podobszary zostały scharakteryzowane za pomocą wybranych wskaźników. Łącznie zebrano i poddano analizie ponad 90 wskaźników. Źródłem danych była zarówno statystyka publiczna, jak i dane prezentowane przez organizacje samorządowe, urzędy centralne, organizacje branżowe, itd. W przypadku obszaru „zdolność przyciągania” dokonano dodatkowo przeglądu dostępnych publicznie rankingów opracowywanych przez instytucje, fundacje, firmy, itd.

<wykres2>

Co jest efektem przeprowadzonej analizy

Rezultatem analizy jest ostateczny ranking oraz rankingi szczegółowe dotyczące 9 badanych obszarów. Przy obliczaniu ostatecznego rankingu poszczególnym obszarom zostały nadane wagi odpowiadające w opinii autorów opracowania sile wpływu na atrakcyjność budownictwa mieszkaniowego. Dokonanej oceny nie należy postrzegać w kategoriach bezwzględnych, gdyż jest ona odniesieniem do grupy porównawczej. Ostateczny ranking wskazuje, które miasta mają lepsze, a które słabsze na tle wszystkich przebadanych miast perspektywy rozwoju dla inwestycji mieszkaniowych.

Ranking nie odpowiada wprost na pytania, gdzie zyskowność inwestycji deweloperskich jest i będzie najwyższa, ani też gdzie deweloperzy będą sprzedawali najwięcej mieszkań. Nie są bowiem brane pod uwagę takie uwarunkowania jak relacja kosztu inwestycji deweloperskiej do ceny sprzedaży, dostępność i ceny gruntów, stopień wyprzedania oferty, itd., które ze względu na swój charakter są zmienne i powinny podlegać ciągłemu monitorowaniu. Ponadto w dużym stopniu zależą one od indywidualnej dla każdego dewelopera znajomości i penetracji lokalnego rynku nieruchomości, pozycji negocjacyjnej, dostępności kapitału, itp. 

Zaprezentowany ranking jest za to narzędziem pozwalającym na syntetyczną ocenę atrakcyjności miasta pod kątem potencjału inwestycji mieszkaniowych w relacji do innych ośrodków. Umożliwia rozpoznanie zarówno ich mocnych i słabych stron, a także ułatwi inwestorowi pracę przy przygotowywaniu strategii, długookresowych planów rozwoju i stanowi dobry punkt wyjścia do dalszych analiz opartych o dane. Tym bardziej, że do raportu dołączona jest szczegółowa baza danych, w której zebrano 92 przeanalizowane wskaźniki.

 Więcej szczegółowych informacji, ranking ostateczny oraz rankingi cząstkowe w raporcie PMR „Inwestycje mieszkaniowe w Polsce. Ranking atrakcyjności 30 największych miast”.

AUTOR
Szymon Jungiewicz
Construction Business Unit Director

KONTAKT DLA MEDIÓW
marketing@pmrcorporate.com
Tel. +48 12 34 05 135