Administratorzy nieruchomości straszą zamiast dopisywać, a koszty rosną

Według danych GUS, w Polsce jest 14,5 mln mieszkań, z czego 5,8 mln należy do osób fizycznych, a pozostałe, czyli 8,7 mln, są własnością spółdzielni mieszkaniowych, gmin, Skarbu Państwa, zakładów pracy, TBS-ów lub stanowią współwłasność. Głównym problemem mieszkańców i zarządców nieruchomości są w ostatnim czasie rosnące koszty utrzymania. Dziurę w budżetach dodatkowo powiększają nierzetelni najemcy, którzy nie regulują rachunków za czynsz oraz innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu mieszkalnego. Częściowo winę za to ponoszą sami zarządcy, którzy straszą dłużników dopisaniem do Krajowego Rejestru Długów, ale… finalnie tego nie robią.

– Spółdzielnie i zarządcy wspólnot mieszkaniowych często wysyłają dłużnikom wezwania do zapłaty, które ci po prostu ignorują. Straszą, że dopiszą dłużnika do KRD, ale finalnie tego nie robią. A skoro nie są konsekwentni w swoich działaniach, to dłużnicy nie traktują ich poważnie. Tracą na tym pozostali lokatorzy, którzy regularnie płacą rachunki w terminie. Bo to z powodu nierzetelnych lokatorów nie można wyremontować klatki schodowej czy ocieplić budynku. W efekcie koszty utrzymania rosną, a pieniądze uciekają – tłumaczy Katarzyna Krzyżaniak, kierownik zespołu wsparcia i obsługi klienta strategicznego Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej SA.

Nasze drogie mieszkania

Zgodnie ze styczniowym raportem GUS o warunkach mieszkaniowych, opracowanym na podstawie wyników Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2021 roku, w Polsce jest 6,2 mln budynków mieszkalnych, zamieszkałych przez 37,4 mln ludzi. Znajduje się w nich 14,5 mln mieszkań, z czego 5,8 mln należy do osób fizycznych, a pozostałe, czyli 8,7 mln, są własnością spółdzielni mieszkaniowych, gmin, Skarbu Państwa, zakładów pracy, TBS-ów lub stanowią współwłasność.

Koszty utrzymania lokali ponoszą zarówno właściciele nieruchomości, jak i lokatorzy (najemcy). Są one uwzględnione w czynszu, opłacie eksploatacyjnej (w przypadku spółdzielni mieszkaniowych) i zaliczkach na koszt zarządu (w przypadku wspólnot mieszkaniowych).

– Na czynsz składają się między innymi: koszty administrowania i zarządzania, koszty konserwacji technicznej budynku, utrzymania zieleni, czystości, a także koszty energii elektrycznej i cieplnej – wymienia Katarzyna Krzyżaniak.

Według grudniowych szacunków HREIT opartych o dane GUS, przeciętna trzyosobowa rodzina w Polsce wydaje miesięcznie ponad 1,3 tys. zł na utrzymanie i prowadzenie domu. W praktyce jednak koszty te mogą być nawet kilkukrotnie wyższe. Przedstawione kalkulacje nie obejmują bowiem rat kredytów mieszkaniowych czy rodzin wielodzietnych. W niewielkim stopniu uwzględniają też czynsz za najem mieszkań.

Pod koniec ubiegłego roku wielu Polaków otrzymało od swoich spółdzielni mieszkaniowych pisma o podwyżce opłat i podatków. Rosną m.in. podatek od nieruchomości, jak również koszty eksploatacyjne mieszkania. W związku ze wzrostem płacy minimalnej w Polsce, więcej będziemy też płacić teraz za wszelkiego rodzaju usługi, jak sprzątanie, utrzymanie zieleni, okresowe przeglądy itp.

Jedną z newralgicznych pozycji domowego budżetu są bez wątpienia opłaty związane z energią elektryczną czy ogrzewaniem mieszkań i domów. Według badania przeprowadzonego przez UCE Research na zlecenie firmy Netatmo, 67 proc. Polaków nie będzie w stanie udźwignąć wzrostu rachunków za ogrzewanie, jeśli przekroczy on 1/3 aktualnie płaconej kwoty. Już dziś zresztą w regulowaniu rachunków mieszkaniowych nie jesteśmy prymusami.

Opłaty mieszkaniowe ważne, ale nie zawsze regulowane

Rachunki mieszkaniowe są najczęściej zgłaszanymi opłatami, jakie cyklicznie ponosimy, ale też pierwszymi, o których zdarza nam się zapomnieć lub celowo nie płacić. Konieczność regulowania opłat związanych z mieszkaniem deklaruje 94 proc. osób biorących udział w badaniu „Jak Polacy płacą rachunki” zrealizowanym na zlecenie Krajowego Rejestru Długów w listopadzie 2023 r. przez Instytut IMAS International na reprezentatywnej próbie Polaków w wieku 18-74 lata. Zwykle są to koszty prądu i gazu, które ponosi 83 proc. z nas, a także opłaty za wywóz śmieci (78 proc.), wodę i ścieki (77 proc.), czynsz (54 proc.) oraz ogrzewanie (50 proc.). Drugą pochłaniającą domowe finanse kategorią są media, a więc np. abonament RTV (płacony przez 28 proc. z nas), opłaty za telefon (77 proc.) czy Internet (76 proc.). Na dalszych miejscach znajdują się inne wydatki jak polisy i ubezpieczenia oraz raty kredytów, koszty edukacji, transportu, abonamenty za prywatną opiekę medyczną etc.

W natłoku tylu obowiązków finansowych bywa jednak, że czasem coś się zawieruszy. Prawie jedna trzecia Polaków przyznaje, że zdarza im się płacić z opóźnieniem. Najczęściej, bo w niemal 7 na 10 przypadków, dotyczy to właśnie wydatków mieszkaniowych. Z kolei co 10. osoba deklaruje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w ogóle nie uregulowała przynajmniej jednego zobowiązania. Takie sytuacje w 2/3 przypadków dotyczą utrzymania mieszkania, 30 proc. nie opłaciło rachunków za media, a 15 proc. zaniedbało zobowiązanie kredytowe. Najczęstszą przyczyną jest zapominalstwo lub konieczność pokrycia innych niespodziewanych wydatków.

– Problem staje się poważny, gdy dana osoba przestaje w ogóle płacić. Można powiedzieć, że w takiej sytuacji „utrzymują ją” pozostali lokatorzy. A wystarczyłoby podejmować skuteczniejsze działania windykacyjne. Z tym administratorzy nieruchomości ciągle mają kłopot – zauważa Katarzyna Krzyżaniak i dodaje: – Problem nie jest marginalny. Mówimy o ponad 8 milionach mieszkań należących do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, gmin czy TBS-ów. W trosce o bezpieczeństwo finansowe ich lokatorów, ważne jest, aby administrujący nieruchomościami podejmowali mądre i przemyślane decyzje. Czeka nas bowiem trudny rok pod względem kosztów utrzymania nieruchomości. Ceny usług takich jak sprzątanie, ochrona czy remonty raczej nie spadną, a wzrosną. Niektóre wspólnoty odczują podwyżki już wiosną, a inne dopiero pod koniec roku. Dlatego obowiązkowym działaniem każdego zarządcy powinna być zarówno weryfikacja najemcy w biurze informacji gospodarczej, jak i konsekwentne dopisywanie do KRD dłużników, którzy nie płacą.