Aż 10-15% mieszkań na wynajem nie zarabia przez złe zarządzanie

W Polsce panuje przekonanie, że wynajmowanie mieszkań to pewny zysk. Coraz więcej osób przekonuje się jednak, że zarabianie na wynajmie nie jest takie proste. Nawet 10-15% atrakcyjnych cenowo mieszkań na wynajem stoi pustych, ze względu na swój standard i nieodpowiednie zarządzanie - szacują eksperci firmy Fiesta ZN. Coraz częstsze inwestycyjne zakupy mieszkań w połączeniu z większą ilością czasu spędzanego w domu podczas pandemii jeszcze nasilają to zjawisko. W efekcie na rynku dynamicznie rośnie zapotrzebowanie na firmy zajmujące się profesjonalną obsługą wynajmu.

Inwestycje w mieszkania na wynajem cieszą się w Polsce ogromną popularnością. Wzrostów cen nieruchomości nie zatrzymało nawet pojawienie się Covid-19, a rentowność wynajmu wciąż pozostaje znacznie wyższa od lokat bankowych. Na rynku przybywa więc inwestorów chcących chronić swoje oszczędności przed inflacją i skutecznie je pomnażać. Jak zaznaczają eksperci firmy Fiesta ZN z ponad 25-letnim doświadczeniem w działalności na rynku nieruchomości, na finalny zysk z wynajmu i opłacalność inwestycji składa się wiele czynników, a samo posiadanie lokalu to jeszcze za mało aby liczyć na zysk. Szczególnie w obliczu trendów, które zmieniają ten rynek w ostatnich latach.

Wygoda ponad ceną

Wraz z napływem nowych inwestorów na rynku wynajmu rośnie konkurencja. W ofercie przybywa nowych mieszkań, dobrze wyposażonych i urządzonych. Równocześnie zmienia się też standard jakiego oczekują najemcy. Coraz większą rolę odgrywa dla nich komfort oraz wygląd mieszkania, a nie cena. To trend, który powoduje, że część lokali ma problem ze znalezieniem chętnych i notuje długie przestoje, a tym samym nie zarabia.

– Polacy, szczególnie młode pokolenie, chcą mieszkać wygodnie i w dobrze urządzonych wnętrzach, także w wynajmowanym mieszkaniu. Ten trend dodatkowo wzmocniła pandemia. Mieszkanie stało się bowiem miejscem, gdzie spędzamy więcej czasu, pracujemy. Komfort zyskał na znaczeniu i najemcy coraz częściej stawiają go ponad ceną wynajmu. Oznacza to, że źle przygotowane i wyposażone mieszkania mają problem ze znalezieniem najemcy, nawet mimo niskiej stawki. Często nie dokonano w nich żadnego remontu czy odświeżenia, a nawet nie posprzątano po poprzednich domownikach. Odstraszają starymi i zużytymi meblami, pozostawionymi prywatnymi rzeczami właścicieli. Według naszych szacunków przez właśnie takie zaniedbania problem ze znalezieniem chętnych ma około 10-15% lokali na rynku. Wiele mieszkań mogłoby także uzyskiwać wyższą rentowność, gdyby zostały odpowiednio przygotowane, co nie wymaga dużych nakładów, ale pewnego doświadczenia i znajomości rynku, których wielu właścicielom brakuje – mówi Dariusz Kłosiński, właściciel Fiesta ZN.

Ekspert Fiesty ZN wskazuje także, że zwykle jedyną szansą na wynajęcie mieszkania słabo przygotowanego do wynajmu jest znalezienie niezweryfikowanego najemcy, który nie może przedstawić zaświadczenia o dochodach dającego nadzieję że nie będzie miał problemu z regularnym opłacaniem czynszu. To znacząco odbija się na bezpieczeństwie najmu i w praktyce oznacza podjęcie sporego ryzyka, związanego z brakiem zapłaty w terminie lub jej niepełnej wysokości. Brak procedur pociąga za sobą także ryzyko, że nieuczciwy najemca nie będzie należycie dbał o mieszkanie, szczególnie, że wynajął je w już kiepskim stanie. Koszty zniszczeń, uszkodzonych lub ukradzionych mebli czy sprzętów po takim najemcy spadają na właściciela, który koniec końców ponownie traci na nieprzygotowaniu mieszkania na wynajem.

Boom na zarządzanie wynajmem

Rosnąca konkurencja i wymagania najemców napędzają jeszcze jeden trend na rynku najmu - mianowicie jego profesjonalizację. Coraz więcej inwestorów chce osiągać maksymalną rentowność dla swoich lokali, jednak nie ma czasu na zajmowanie się jego obsługą lub wystarczającej wiedzy aby robić to skutecznie. Decydują się więc na powierzenie zarządzania wynajmem swojego lokalu profesjonalnej firmie. W ostatnich latach sektor ten dynamicznie się rozwija, co pokazują dane Fiesty ZN, która jest jedną z czołowych polskich firm specjalizujących się w zarządzaniu wynajmem. W ciągu ostatnich trzech lat liczba lokali powierzonych firmie potroiła się. Trendem wzrostowym nie zachwiała nawet pandemia. W 2021 r. przyrost nowych umów sięga 50 proc. r/r.

Bezpieczny wynajem pod okiem specjalistów

Zarządzanie najmem staje się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem wśród właścicieli mieszkań z kilku powodów. Jednym z nich jest profesjonalne wsparcie w przygotowaniu nieruchomości. Specjaliści od zarządzania dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu mogą zaproponować zmiany, które podwyższą atrakcyjność mieszkania i zwrócą się w postaci wyższej stawki wynajmu i wysokiego zainteresowania lokalem.

Jedną z najbardziej cenionych przez właścicieli korzyści z powierzenia mieszkania profesjonalnej firmie jest też obsługa całego procesu znalezienia i sprawdzenia najemcy. Dzięki dużej widoczności w internecie trafiają do szerokiego grona odbiorców, ale też starannie przesiewają potencjalnych kandydatów. Weryfikują stabilność finansową najemcy w oparciu o konkretne dane i dokumenty, jak np. zaświadczenie o zatrudnieniu, wysokości zarobków. Firmy opiekujące się wynajmowanym lokalem korzystają także z najnowszej technologii i algorytmów, które pomagają ocenić kondycję finansową kandydata na najemcę i zweryfikować jego historię płatniczą i kredytową.    

Zarządzający dbają również o pełną dokumentację wynajmu, odbywają wizyty kontrolne i na bieżąco reagują na potrzeby najemców, np. na awarie czy usterki. Współpracują z wieloma fachowcami, którzy szybko zrobią potrzebne remonty i naprawy. Dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego jest także polisa OC, której posiadania wymaga od najemcy firma opiekująca się lokalem.

– Wiele osób, które samodzielnie zarządza wynajmem szybko przekonuje się, że znalezienie dobrego najemcy i zapewnienie ciągłości najmu wcale nie jest proste. Niejednokrotnie trafiają do nas osoby, które boleśnie się o tym przekonały. Wieloletnie doświadczenie i sprawdzone procedury pozwalają firmom zarządzającym zminimalizować ryzyko problemów z wynajmem i maksymalizować zyski właścicieli. Docenili to już inwestorzy w największych metropoliach, gdzie tego typu usługa jest już bardzo popularna. W ostatnim czasie obserwujemy jednak, że ten trend powoli wkracza także na mniejsze rynki i miasta regionalne. Tu także rozwija się najem i przybywa inwestorów i to nie tylko lokalnych. Największe aglomeracje stają się już bardzo drogie. Z kolei, regionalne ośrodki, jak na przykład Lublin, Bydgoszcz czy Toruń przyciągają dużo niższymi cenami mieszkań i rosnącym zapotrzebowaniem na wynajem. Można się zatem spodziewać, że trend profesjonalizacji będzie się więc rozwijał udziałem nie tylko największych miast, ale i mniejszych rynków – podsumowuje ekspert Fiesty ZN.