Ceny mieszkań hamują, ale nie wszędzie

Rynek nieruchomości zmienia swój charakter. Po okresie hossy, widać symptomy spowolnienia. W wielu miastach ceny mieszkań przestały rosnąć lub wzrosty są marginalne. Kilka z nich opiera się jednak tym trendom.

Dynamika cen mieszkań wyraźnie wyhamowała na przestrzeni ostatnich miesięcy. Jeszcze niedawno rynek nieruchomości charakteryzował się gwałtownym wzrostem, napędzanym przez wysoką inflację, niskie stopy procentowe oraz wysoki popyt ze strony konsumentów. Teraz wygląda to zgoła inaczej. Według raportu “Obrót nieruchomościami w 2023 r.” autorstwa GUS, w 2023 roku mieszkania podrożały najmniej od 2019 roku, co wskazuje na pierwsze oznaki stabilizacji rynku. Średni wzrost cen w skali całego kraju wyniósł 8,8 proc., co jest wyraźnym spadkiem w porównaniu do poprzedniego roku i to  aż o 11,8 proc. 

Różnice regionalne

Pomimo wyhamowania wzrostu cen, sytuacja w największych polskich miastach jest bardziej złożona. Chociaż w wielu miejscach ceny mieszkań przestały dynamicznie rosnąć, niektóre lokalizacje wciąż odnotowują wzrosty. Według danych analityków AMRON Safin, są miejsca, gdzie w drugim kwartale 2024 roku metr kwadratowy nadal drożał bardzo szybko. We Wrocławiu ceny transakcyjne 1 mkw. mieszkań urosły np. o 6,55 procent. W Krakowie (27,68 proc. wzrostu w rok) o 5,71 procent, w Poznaniu (27,52 proc. rok do roku) o 3,04 proc., a w Warszawie o 2,08 procent. Ceny niemal kompletnie wyhamowały za to w Gdańsku i Łodzi (odpowiednio 0,33 i 0,53 proc. wzrostu). – Nowe mieszkania w dużych aglomeracjach są najbardziej narażone na ewentualne wzrosty cen, co może wynikać z kilku czynników. Jednym z kluczowych jest ograniczona podaż nowych inwestycji deweloperskich, która może być związana z trudnościami w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, ograniczonymi zasobami gruntów pod nowe osiedla, a także rosnącymi kosztami zakupu działek budowlanych. Dodatkowo deweloperzy muszą stawić czoła coraz wyższym kosztom materiałów budowlanych oraz robocizny, co bezpośrednio przekłada się na wyższe ceny oferowanych lokali. Inflacja również odgrywa znaczącą rolę, co finalnie podnosi ceny nowych mieszkań na rynku pierwotnym – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków, które są jednymi z najdynamiczniej rozwijających się ośrodków miejskich w Polsce, wzrost cen wciąż jest zauważalny. Wynika to z faktu, że wiele osób wciąż postrzega nieruchomości jako bezpieczną inwestycję, a dostępność mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach jest ograniczona. Ponadto, większe miasta oferują więcej możliwości zawodowych oraz lepszą infrastrukturę, co czyni je atrakcyjnymi dla osób szukających mieszkań zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych - dodaje.

Wpływ polityki kredytowej

Analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego przewidują dalsze hamowanie ogólnopolskiej dynamiki cen w nadchodzących miesiącach. Jednym z powodów jest spadek liczby zapytań kredytowych, co bezpośrednio przekłada się na zmniejszenie popytu.  Wprowadzenie przez poprzedni rząd „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” co prawda przyciągnęło w swoim czasie dużą liczbę kupujących i przełożyło się to na chwilowy wzrost cen i zainteresowania, jednakże program miał charakter tymczasowy, a jego wpływ na długoterminowe tendencje na rynku nieruchomości był ograniczony. W raporcie “Rynek Mieszkaniowy 2024: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze” autorstwa PKO BP czytamy natomiast, że wzrost cen mieszkań w skali całego 2024 roku może wynosić od 5 do 8 proc., co stanowi znaczne spowolnienie w porównaniu do lat ubiegłych – Niepewność związana z przyszłością nowego programu „Kredyt Mieszkaniowy na Start” oraz możliwe modyfikacje w zakresie ograniczenia popytu mogą dodatkowo hamować wzrost cen. Obecnie rynek nieruchomości w Polsce zdaje się stabilizować, ale dalsze decyzje rządowe mogą wywrzeć znaczący wpływ na jego kierunek w nadchodzących latach. Choć niektóre inicjatywy rządu mogą zwiększyć dostępność mieszkań dla określonych grup, to równocześnie istnieje ryzyko, że nadmierne wsparcie może napędzać dalszy wzrost cen, co jeszcze bardziej utrudni zakup lokum. W szczególności w dużych miastach, gdzie konieczne do poniesienia koszty już teraz są bardzo wysokie. Takie programy mogą zwiększyć popyt na nieruchomości, niekoniecznie rozwiązując jednak problem ich dostępności– mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.