Czas wpływa na stabilizację nastrojów. Rynek nieruchomości po 4 miesiącach wojny

Wybuch wojny w Ukrainie wywołał na rynku nieruchomości w Polsce spore turbulencje, zwłaszcza w segmencie mieszkań na wynajem. W pierwszych tygodniach po 24 lutego br. obserwowaliśmy rekordowe zainteresowanie ofertami lokali na wynajem. Również kupujący zmienili swoje decyzje ze względu na wydarzenia za wschodnią granicą – jak wynika z danych obido i Otodom, co druga osoba przełożyła decyzję o zakupie nieruchomości lub całkowicie z niej zrezygnowała. Po czterech miesiącach od wybuchu wojny widać jednak wyraźną stabilizację nastrojów.

Najem w czasach wojny

Agresja Rosji na Ukrainę spowodowała gwałtowne zmiany w segmencie mieszkań na wynajem. – W wyniku lawinowego napływu uchodźców do Polski drastycznie spadła liczba dostępnych ofert – w szczycie, który przypadł na przełom marca i kwietnia, było ich o 60-70 proc. mniej, w zależności od miasta, niż przed 24 lutego br. – podkreśla Marcin Krasoń, ekspert obido i Otodom. – Z rynku znikały głównie najtańsze oferty, co spowodowało ogromny problem z dostępnością lokali z tego segmentu.

Mimo upływu czasu zainteresowanie mieszkaniami na wynajem wciąż nie spada. Liczba wyszukiwań takich ofert w serwisie Otodom w II kwartale br. jest o 25 proc. wyższa niż w tym samym okresie w 2021 r. i o 37 proc. wyższa niż w 2020 r. Widać już jednak powolną stabilizację. Jak zauważa Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom, z końcem wiosny rynek zaczął się odbudowywać. – W maju br. po raz pierwszy od trzech miesięcy wzrosła liczba ogłoszeń mieszkań na wynajem – było ich o 35 proc. więcej niż w kwietniu 2022 r. Z pewnością to początek stabilizacji, jednak nadal nie możemy mówić o powrocie do sytuacji sprzed rosyjskiego ataku na Ukrainę – podkreśla.

Wojna zdestabilizowała poczucie bezpieczeństwa kupujących

Badanie nastrojów kupujących przeprowadzone przez obido[1] pokazało, że wojna miała duży wpływ na decyzję zakupową. W pierwszych trzech tygodniach od 24 lutego br. ok. 55 proc. badanych zdecydowało się odroczyć zakup nieruchomości do momentu ustabilizowania sytuacji lub zupełnie z niego zrezygnowało. Równolegle rosła liczba osób, które były skłonne przyspieszyć zakup – z 7 do 13 proc. badanych. Czas przyniósł jednak stabilizację nastrojów. W okresie od połowy marca do końca kwietnia br. już tylko 15 proc. osób deklarowało rezygnację z zakupu mieszkania, a 22 proc. planowało wstrzymać się z tą decyzją do czasu stabilizacji (łącznie 37 proc. badanych).

Zmiana kryteriów wyboru mieszkań

Niepewna sytuacja geopolityczna wpłynęła nie tylko na nastroje kupujących. Badanie obido[2] pokazuje, że aż 41 proc. osób zmieniło kryteria, którymi kierowali się przy wyborze mieszkania. Nieco ponad 23 proc. z nich wybrałoby lokalizację oddaloną od centrum lub pod miastem. Z kolei 22,1 proc. osób zamiast mieszkania w budynku wielorodzinnym preferowałoby dom pod miastem, a 19,3 proc. wolałoby unikać sąsiedztwa ważnych urzędów, obiektów wojskowych, lotnisk czy mostów. Preferencje te pokazują, jak ważna jest potrzeba bezpieczeństwa i obawa przed potencjalną eskalacją działań wojennych.

Co ciekawe, od początku wojny widoczne jest także rozwarstwienie w zainteresowaniu mieszkaniami na sprzedaż, biorąc pod uwagę cenę. Z jednej strony większą popularnością cieszą się nieruchomości premium, z drugiej zaś, więcej osób poszukiwało najtańszych lokali. W czwartym miesiącu trwania wojny w Ukrainie mieszkania o wartości maksymalnej od 1 do 1,5 mln zł stanowiły 3,3 proc. wszystkich wyszukiwań na portalu Otodom, co oznacza wzrost o 0,4 p.p. w stosunku do miesiąca przed konfliktem. Z kolei zainteresowanie lokalami, których cena nie przekracza 200 tys., wzrosło o 0,3 p.p. Mieszkania z ceną maksymalną do 350 tys. były wyszukiwane o 0,5 p.p. częściej.[3]

Widoczna jest także zmiana w preferencjach kupujących dotyczących metrażu. Dla przykładu, aż o 2,1 p.p. wzrosło zainteresowanie najmniejszymi mieszkaniami z minimalnym wyszukiwanym metrażem poniżej 40 mkw. Odnotowany został też spadek w przypadku większych nieruchomości – o 0,8 p.p. w przypadku mieszkań o minimalnym metrażu od 61 mkw.

Wojna zdecydowanie wstrząsnęła nastrojami kupujących, jednak jak podkreślają eksperci obido i Otodom, to oddziaływanie miało krótkoterminowy charakter. Analiza struktury wyszukiwań na portalu Otodom pokazuje, że na preferencje kupujących znacznie większy wpływ ma aktualna sytuacja gospodarcza w kraju.

– Oczywiście, wojna za wschodnią granicą wciąż wpływa na nastroje kupujących, jednak już po kilku tygodniach widoczna była stabilizacja. Na zmiany, które obserwujemy w ostatnich miesiącach, musimy zatem patrzeć szerzej. Na to, jakie mieszkania są aktualnie najbardziej popularne, mają wpływ m.in. decyzje Rady Polityki Pieniężnej, dostępność kredytów hipotecznych, ale też inflacja i rosnące ceny. Osoby, które jeszcze do tej pory poszukiwały mieszkań na sprzedaż, zrezygnowały z kryterium metrażu na rzecz ceny, tak by odpowiadała ona ich zdolności kredytowej – uważa Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Marcin Krasoń, ekspert obido i Otodom również uważa, że wojna nie miała długofalowego wpływu na popyt na mieszkania. – Nie ulega wątpliwości, że część uchodźców kupuje mieszkania w Polsce. Co więcej, spodziewam się, że pod tym względem ten rok będzie rekordowy i pobity zostanie wynik z 2021 roku, w którym ponad 10,6 tys. mieszkań w Polsce kupili obcokrajowcy, z czego niemal 4,5 tys. stanowili Ukraińcy. Jednak w skali całego rynku to niewielki odsetek i w mojej ocenie nie ma na niego większego wpływu.

Inaczej jest w przypadku najmu. – Tutaj wciąż nie widać zmniejszającego się zainteresowania dostępnymi ofertami, a mimo ożywienia na rynku w maju br., jeszcze wciąż trudno mówić o powrocie do sytuacji sprzed wojny – dodaje Marcin Krasoń.

[1] Badanie nastrojów kupujących, obido, w okresie 24.02. – 30.04.2022, N=2753.

[2] „Kryteria zakupu mieszkania a wojna w Ukrainie”, obido, 15.03. – 15.04.2022, N=1 051.

[3] Dane Otodom, porównanie liczby wyszukiwań na portalu z okresu 24.01-23.02.2022 r. do 24.05-23.06.2022 r.