Czy rynek nieruchomości na wynajem czeka kryzys?

Czy osoby inwestujące w nieruchomości mają się czego obawiać w kontekście pandemii i związanego z nim kryzysu gospodarczego? Jaka prognoza dotyczącą inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem jest najbardziej prawdopodobna?

Obecnie – wiosną 2020 roku – żyjemy w zamrożeniu, sytuacji absolutnie nieprzewidywalnej i nietypowej. Nic dziwnego, że snujemy liczne domysły, również te dotyczące inwestycji w nieruchomości. Warto jednak uzbroić się w zdrowy rozsądek i rozważyć wszystkie opcje na podstawie faktów, a nie emocjonalnego podejścia. W końcu chodzi o finanse, a te z uczuciami nie idą w parze.

Każdy potrzebuje dachu nad głową

Jeszcze do niedawna prognozy dla rynku nieruchomości były bardzo optymistyczne. Rok 2020 miał być prawie tak samo dobry jak 2019. I nagle wszystko się zmieniło. Przez pandemię COVID-19, a właściwie z powodu przymusowej izolacji, tracą prawie wszystkie branże – również rynek nieruchomości. Jak zatem może wyglądać sytuacja w 2020 roku?

Nie dysponując szklaną kulą, pozostaje nam oprzeć się na faktach i w oparciu o nie spróbować ustalić możliwy scenariusz na przyszłość. W czasie epidemii i w pierwszych miesiącach po niej należy się zapewne spodziewać ograniczenia wydatków związanych z potrzebami, które wykraczają poza te najważniejsze. Jednak dach nad głową jest potrzebą podstawową! A to dobra wiadomość dla osób wynajmujących nieruchomości długoterminowo.

- Jeżeli kupiłeś mieszkanie w dużym mieście, gdzie zawsze będzie więcej pracy niż w mniejszych miejscowościach, to o ciągłość najmu możesz być spokojny. W takiej sytuacji wynajmujący, którzy planowali zakup mieszkania, mogą odłożyć te plany na jakiś czas, a Ty możesz liczyć na dłuższy najem. Każdy przecież musi gdzieś mieszkać – mówi Marta Bocheńska-Pachuta z firmy Baransu, zajmującej się zakupem i przygotowywaniem nieruchomości na wynajem na zlecenie klientów.

Poza tym na odłożenie decyzji o zakupie własnego mieszkania wpłyną też w znacznej mierze trudności z uzyskaniem kredytu. Banki mogą zaostrzyć kryteria, zwiększając wymagany udział własny i wysokość minimalnych dochodów niezbędnych do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej. A to oznacza, że mieszkania na wynajem będą potrzebne.

Dobry produkt zawsze się obroni

Choć może to zabrzmieć okrutnie, to jednak – pandemia stanowi idealne kryterium weryfikacyjne dla wszystkich, którzy już kupili mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy. Pierwsza i najważniejsza sprawa to lokalizacja.

- Kawalerka w centrum Warszawy prawie nigdy nie będzie stała pusta. Może będzie trzeba zmniejszyć czynsz, a może jedno mieszkanie będzie zamieszkiwać więcej osób, ale szanse na jego wynajem są zdecydowanie większe, niż w przypadku kilkupokojowego mieszkania w małym miasteczku – uważa Marta Bocheńska-Pachuta.

Kolejna sprawa to relacje z najemcami. Jeśli dobrze ich wybraliśmy, to jest szansa, że pozostaną z nami na dłużej. Mieszkania w centralnych dzielnicach wynajmują często osoby pracujące np. w korporacjach czy bankach, a więc głównie ci, którzy chcą mieć dobry dojazd do pracy w centrum. Pracownicy najbardziej poszukiwanych branż – informatycy i inżynierowie zostaną najpewniej najmniej dotknięci kryzysem. Dobrze zatem wiedzieć co nieco o życiu zawodowym wynajmujących i takie pytania zadawać jeszcze przed podpisaniem z nimi umowy.

Jeśli między właścicielami nieruchomości a najemcami istnieje dobra komunikacja, to jest szansa, że o ewentualnych kłopotach z pracą dowiesz się wcześniej. Będzie czas na przygotowanie oferty lub dyskusję o wysokości czynszu. Nawet, jeśli będziesz musiał go obniżyć, to nie pozostaniesz z niczym. Jeżeli kupiłeś dobre mieszkanie w dobrej cenie, to pomimo zmniejszonego wpływu z najmu zarobisz np. nie 8%, a 4%, co nadal oznacza wyższy zysk niż z lokaty bankowej.

Kto straci na nieruchomościach?

Przejdźmy teraz do możliwych negatywnych konsekwencji kryzysu spowodowanego pandemią. Pierwszą już przedstawiliśmy. To ewentualne mniejsze zyski, spowodowane koniecznością obniżenia czynszu.

Druga to wzrost liczby mieszkań na rynku. Osoby, które stawiały dotychczas na najem krótkoterminowy, przerzucą się raczej na opcję długoterminową. Jako, że mniejsze fundusze i strach przed chorobą spowodują zapewne znaczne zmniejszenie ruchu turystycznego, „krótkoterminowcy” zauważą spadek liczby rezerwacji. Poza tym przekształcenie mieszkania z jednej formy na drugą jest bardzo łatwe, więc dość szybko na rynku pojawi się większa konkurencja. Dojdą nowe mieszkania w korzystnych lokalizacjach i cenach.

Trzecia sprawa to problemy inwestorów, którzy chcieliby kupić mieszkanie na wynajem. Jako że część starych klientów może mieć trudności z utrzymaniem regularnej spłaty kredytów, a banki będą musiały podjąć działania celem regulacji zobowiązań (nawet kosztem ustępstw), to możemy się spodziewać, że nowi kredytobiorcy nie otrzymają łatwo pieniędzy na inwestycje. Obostrzenia będą duże, a zdolność kredytowa zainteresowanych stopnieje. Jednym słowem, o kredyt może być trudniej.

Procedury kredytowe mogą trwać dłużej niż przed kryzysem. Obecnie są praktycznie wstrzymane ze względu na ograniczenia w poruszaniu się, a praca bardzo wielu pracowników z domu nie ułatwia funkcjonowania żadnego banku. Wykonuje się tylko czynności najważniejsze, zapewniające przetrwanie instytucji. Dlatego należy oczekiwać, że kupujący znacznie dłużej poczekają na decyzję kredytową, a sprzedający - na uzyskanie niezbędnych zaświadczeń.

Jak zmienić kryzys w okazję?

Jeśli planowałeś zakup nieruchomości, w szczególności za gotówkę, to mówiąc krótko – „kupuj, gdy leje się krew”. Choć niczego nie można być pewnym, to jednak istnieje duże prawdopodobieństwo, że ceny mieszkań spadną, podaż będzie większa od popytu i o atrakcyjne mieszkanie w dobrej lokalizacji będzie zdecydowanie łatwiej.

Pamiętaj, że dobry produkt – w naszym przypadku mieszkanie do najmu – zawsze się sprzeda. W lepszych czasach za więcej, w gorszych za mniej, ale zawsze gwarantuje przypływ pieniędzy. Skoro ludzi nie będzie stać na zakup, będą wynajmować. Wynajmować co? Twoje mieszkanie!

A jeśli już masz mieszkanie, które dopiero zamierzasz przeznaczyć na wynajem? Przeczekaj kwarantannę (nawet z zaciśniętymi zębami) lub spróbuj wystawić ofertę wynajmu, ale w niższej cenie. Przede wszystkim jednak przyjrzyj się swojemu produktowi. Może czas przestoju warto wykorzystać na jego uatrakcyjnienie? Dokładnie je posprzątaj, wynieś wszystkie niepotrzebne rzeczy, odmaluj, wymień zniszczone lub bardzo przestarzałe sprzęty.

- Dobrym pomysłem może być homestaging. Atrakcyjne elementy wyposażenia wnętrza bez trudu znajdziemy i zamówimy przez internet. Jeśli chcemy współpracować z architektem lub projektantem, większość szczegółów uzgodnimy zdalnie. Ewentualnie możemy zdecydować się na samodzielne przeprowadzenie małego remontu. Na koniec warto wykonać dobre, naprawdę dobre zdjęcia – podpowiada właścicielka Baransu. – Na wynajęcie być może będzie trzeba trochę poczekać, ale dzięki odpowiedniemu przygotowaniu, twoje mieszkanie będzie stanowiło atrakcyjną ofertę – dodaje.

Jakie z tego wnioski? Nieruchomości to wciąż najlepsza możliwa opcja inwestycyjna. Zyski z dobrego produktu są czasem wyższe, czasem niższe, ale zawsze pewne. W przeciwieństwie do giełdy, gdzie należy spodziewać się ogromnych spadków i wycofywania kapitału, zapotrzebowanie na nieruchomości w dłuższej perspektywie zawsze jest stałe.

Po kilkumiesięcznym szoku i fazie niepewności – jeśli pandemia zostanie opanowana i nie pojawi się inne zagrożenie – za około rok wszystko powinno wrócić do normy. A przecież ostatnio „normą” był rynek bardzo dobry dla sprzedającego.

Na razie jednak trendy się odwróciły. Teraz to kupujący będą dyktowali warunki i w najbliższych miesiącach ceny nieruchomości mogą spadać. Zatem kupujący mieszkania na wynajem, szczególnie Ci dysponujący gotówką, mogą powoli zacząć rozglądać się za okazją.