Inwestorzy redefiniują strategie

Rynek inwestycyjny zmienia kierunek rozwoju

W pierwszej połowie br. inwestorzy równie chętnie lokowali kapitał w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, jak na zachodnich rynkach nieruchomości. Globalne przemiany gospodarcze i niepewność, jaką niosą powodują jednak, że decyzje inwestycyjne są teraz coraz częściej wstrzymywane. Wyniki roczne mogą już nie być tak dobre jak półroczne, uważają doradcy Walter Herz.

Poziom inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w regonie CEE w pierwszym półroczu tego roku, podobnie jak w całej Europie, był bardzo wysoki. Wartość wolumenu transakcyjnego była wyższa niż rok temu i wyniosła około 5,4 mld euro. Polska miała w nim największy udział, prawie 3 mld euro. Był to jeden z najlepszych wyników półrocznych w historii polskiego rynku.  

Dobra pierwsza połowa roku  

– Wyniki odnotowane w regionie CEE oraz na rynkach zachodnioeuropejski po pierwszych 6 miesiącach br. oznaczają powrót do wartości, jakie rejestrowane były przed pandemią. Zmiany geopolityczne, które wciąż nam towarzyszą, coraz mniej sprzyjające otoczenie biznesowe oraz ryzyko globalnej recesji mają jednak negatywny wpływ na rynek i decyzje inwestorów. Było to widoczne już w drugim kwartale br., który był wyraźnie słabszy niż pierwszy. Spadek optymizmu zauważalny jest, nie tylko w Polsce i regionie CEE, ale i całej Europie, gdzie wartość wolumenu inwestycyjnego w II kw. br. wyniosła 68 mld euro, podczas gdy w I kw. przedmiotem transakcji były aktywa o wartości 84 mld euro – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Świetne wyniki, jakimi zamknęło się pierwsze półrocze tego roku na europejskich rynkach inwestycyjnych to efekt finalizowania transakcji, które zainicjowane zostały przed wybuchem konfliktu w Ukrainie. Wtedy inwestorzy nie musieli mierzyć się jeszcze z wysoką inflacją, podwyżkami stóp procentowych i liczyć z prognozami mówiącymi o wyraźnym pogarszaniu się wskaźników makroekonomicznych.

 – Wiele podmiotów strategicznie wstrzymuje teraz swoje działania, biernie obserwując zmiany gospodarcze zachodzące na świecie, co prawdopodobnie zaowocuje spadkiem wartości wolumenu inwestycyjnego w drugiej połowie roku. Inwestorzy przyglądają się wahaniom głównych czynników, wpływających na rentowność inwestycji, jak koszty finansowania projektów i zabezpieczenia kredytów inwestycyjnych, czy nakłady operacyjne i koszty utrzymania nieruchomości. Wyraźnie widoczne jest schłodzenie rynku – informuje Bartłomiej Zagrodnik. – W Polsce hamowanie działań inwestycyjnych może mieć mniejszą skalę niż na innych rynkach w Europie. Motywacją do aktywności dla inwestorów będą z pewnością konkurencyjne ceny nieruchomości komercyjnych w porównaniu z innymi rynkami europejskimi oraz podwyżki stawek czynszowych, których wzrost niesie większą rentowność nieruchomości. Około 99 proc. aktywów na polskim rynku pozostaje w rękach zagranicznych funduszy, czynsze liczone są w euro, a tym samym koszty finansowania inwestycji są znacznie niższe, ponieważ mogą być realizowane w euro, a nie w złotych – dodaje.  

Polska najlepsza w regionie

Polska nadal pozostaje liderem w regionie CEE. W pierwszej połowie roku wartość inwestycji nad Wisłą była dwa razy wyższa niż suma transakcji odnotowanych łącznie na Węgrzech i w Rumunii. W Europie Środkowo - Wschodniej inwestował głównie kapitał czeski i węgierski oraz pochodzący z Ameryki Północnej i Europy Zachodniej. Największym powodzeniem inwestorów w tym roku cieszyły się aktywa biurowe i handlowe. – Nadal widoczne jest wśród zagranicznych inwestorów duże zainteresowanie parkami handlowymi z czynszami w euro, które postrzegane są jako najbardziej stabilne aktywa w obecnych warunkach, szczególnie w perspektywie dalszych zmian na rynku handlowym, idącym w stronę lokalnej obsługi klientów – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.  

Jako 38 milionowy kraj mamy przewagę nad innymi państwami w regionie ze względu na duży rynek wewnętrzny. Siła nabywcza w Polsce zwiększyła się jeszcze dzięki napływowi migrantów z Ukrainy.

Kondycja polskiego rynku, szczególnie w sektorze magazynowym i biurowym, jest bardzo dobra, co również powinno pozytywne oddziaływać na decyzje inwestycyjne w kolejnych miesiącach. W Polsce brakuje powierzchni magazynowo-przemysłowych do wynajęcia, mimo sukcesywnie zwiększającej się podaży w tym segmencie. Przypomnijmy, że na przestrzeni ostatnich pięciu lat krajowe zasoby powierzchni logistycznych wzrosły ponad dwukrotnie.

Bartłomiej Zagrodnik informuje, że inwestorzy przygotowują się do wyboru inwestycji i procesu realizacji projektów na długo wcześniej niż w latach poprzednich. – Poszukują teraz gotowych, przygotowanych pod budowę gruntów z decyzjami środowiskowymi, uzgodnieniami WZ, czy PnB. Widoczne jest duże zainteresowanie zakupem działek po niższych cenach do banków ziemi – wskazuje. Zauważa również, że deweloperom magazynowym, z uwagi na trudności w poszukiwaniu finalnych inwestorów, wygasają umowy przedwstępne na grunty. – Oznacza to, że ciekawe parcele pojawiają się ponownie na rynku stwarzając okazję inwestorom posiadających kapitał do zakupu w optymalnych cenach. Podobnie jest w mieszkaniówce, w której widoczne jest duże zainteresowanie sprzedażą projektów pod PRS. Dotąd wiązało się to z ryzykiem wzrostu kosztów budowy, co znacząco utrudniało realizację projektów. Teraz jednak Generalni Wykonawcy coraz częściej akceptują umowy z zamkniętymi katalogami cen - dodaje.

Nieruchomości biurowe na topie

W stronę deficytu powierzchni, jak wskazują doradcy Walter Herz, zmierza też  warszawski rynek biurowy. W Warszawie w tym roku notowany jest wyjątkowo duży popyt na biura przy drastycznym spadku nowej podaży. Coraz niższa dostępność powierzchni, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych stwarza potencjał do wzrostu stawek czynszowych, co przełoży się na wyższe zwroty z inwestycji.

W tym roku w Polsce to właśnie aktywa biurowe cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów, przede wszystkim obiekty biurowe zlokalizowane w regionach. Transakcje związane z ich zakupem odpowiadają za największy udział w wolumenie inwestycyjnym w pierwszym półroczu br.

Najgłośniejszą transakcją zrealizowaną w tym sektorze w pierwszych 6 miesiącach br. był zakup biurowej części warszawskiego kompleksu The Warsaw Hub przez Google. Była to akwizycja pojedynczego budynku o największej wartości w historii polskiego rynku. Właściciela zmienił też poznański biurowiec Nowy Rynek D, co również przyniosło rekordową wartość transakcji w regionach. 

Walter Herz