Mieszkanie od dewelopera czy z drugiej ręki

Do tej pory Polacy kupowali więcej używanych mieszkań niż nowych. Jednak powoli to się zmienia na korzyść tych drugich. Czy decydującym czynnikiem jest cena? Eksperci portalu GetHome.pl prześwietlili pod tym kątem rynki mieszkaniowe miast, w których zawarto najwięcej transakcji.

– Według GUS, pięć lat temu na rynek wtórny przypadało 63% wszystkich transakcji mieszkaniowych w naszym kraju. Dwa lata temu ten odsetek zmniejszył się do 53%. Wprawdzie statystyk GUS za 2023 r. jeszcze nie ma, ale jeśli utrzymał się trend z poprzednich lat, wówczas to na rynek pierwotny byłaby zwrócona uwaga większości nabywców mieszkań. Tym bardziej że deweloperzy dostarczają ich na rynek coraz więcej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

[WYKRES NR 1]

Dlaczego większość kupujących wolała do tej pory mieszkania z drugiej ręki? W grę wchodzi kilka czynników, a decydującym jest najpewniej cena. Ogólnie rzecz ujmując, używane mieszkania są tańsze od nowych, oferowanych przez deweloperów. Okazuje się jednak, że nie zawsze cenowo wygrywa rynek wtórny. Pod lupę wzięliśmy 10 miast, w których – według GUS – zawarto w 2022 r. najwięcej transakcji mieszkaniowych. Okazuje się, że w czterech miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest obecnie wyższa niż na rynku pierwotnym. W pozostałych miastach mieszkania z drugiej ręki są zdecydowanie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy. Największa różnica na korzyść rynku wtórnego jest w Białymstoku, Łodzi i Rzeszowie. A to dlatego, że wciąż bardzo wysoki jest tam udział mieszkań w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Np. w Łodzi oferowane jest dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 72 m kw. (do remontu), za które sprzedający życzy sobie 320 tys. zł, czyli niespełna 4,5 tys. zł za metr. To niewiele jak na warunki łódzkie, gdzie średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym sięga 8,5 tys. zł, a na pierwotnym – 11 tys. zł.

[WYKRES NR 2]

Oczywiście na obu rynkach ceny najtańszych oraz najdroższych mieszkań często dzieli przepaść. W większości miast na korzyść rynku wtórnego przemawia jednak większe zróżnicowanie cen. Chodzi o to, że np. w stolicy w ofercie deweloperów można jeszcze znaleźć mieszkania z ceną poniżej 9 tys. zł za m kw. Są one zlokalizowane w dzielnicy Białołęka, a więc na obrzeżach miasta. Mieszkań z drugiej ręki w tej cenie jest więcej. Ba, można trafić na takie, za które sprzedający życzy sobie niespełna 6 tys. zł za metr. Jednak po pierwsze, można je policzyć na palcach jednej ręki, a po drugie wymagają wykończenia lub gruntownego remontu. Poza tym, co z tego, że mieszkanie kosztuje w przeliczeniu na metr kwadratowy niespełna 7,5 tys. zł za metr, skoro na zakup trzeba wyłożyć aż 2 mln zł ze względu na bardzo duży metraż
 

Także w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu oferowane są używane mieszkania z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Tak tanich lokali nie ma już w ofercie krakowskich, wrocławskich i poznańskich firm deweloperskich. Niewiele jest ich w Gdańsku i Lublinie. Ogólnie, jeśli ktoś chce kupić tanie mieszkanie, to musi się liczyć z przeprowadzką na peryferia lub dopłacić do remontu mieszkania. Trzeba też wziąć pod uwagę, że najczęściej nie będą to oferty marzeń. Jeśli mieszkanie jest tanie, to zwykle dlatego, że z jakichś powodów sprzedającemu trudno znaleźć na nie chętnego.

[WYKRES NR 3]

Nie wiadomo, jaki ma to obecnie wpływ na decyzje kupujących. W 2022 r. w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku przeważały transakcje na rynku pierwotnym. Jednak w Warszawie więcej mieszkań zmieniło właścicieli na rynku wtórnym, mimo iż już wtedy ich średnia cena metra kwadratowego w ofercie deweloperów była niższa.

– Może to świadczyć o tym, że dla wielu kupujących kluczowe znaczenie ma nie tylko cena, ale i dobra lokalizacja – komentuje Marek Wielgo. I dodaje, że na rynku wtórnym w stolicy częściej niż w innych miastach oferowane są stosunkowo nowe mieszkania, ale też, jak i na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją. Mieszkańcy mają więc w zasięgu ręki m.in. sklepy, punkty usługowe, a także przedszkole, szkołę, aptekę czy ośrodek zdrowia. Ponadto na starszych osiedlach przestrzenie między budynkami są zwykle dużo większe i zadrzewione.

Z drugiej strony w starych blokach nie zawsze jest winda. Nie ma w nich garaży podziemnych. Tego typu wad nie mają nowe mieszkania. Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen. Ekspert portalu GetHome.pl przyznaje, że obecnie to właśnie miejsce parkingowe stawiane jest na pierwszym miejscu przez wielu kupujących mieszkania w największych miastach. Nie powinno to dziwić, bo zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy tam z cudem. I najpewniej to dlatego w takich miastach jak Poznań, Białystok czy Rzeszów jest więcej chętnych na dużo droższe mieszkania deweloperskie. Nabywcami są tam osoby stosunkowo zamożne, które są skłonne zapłacić więcej.

[WYKRES NR 4]

W tym roku w większości miast ceny mieszkań kontynuowały marsz w górę zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na tym pierwszym liderem podwyżek jest Lublin, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu czterech miesięcy aż o 12%. Dla porównania, mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym okresie o 5% na metrze. Nowe mieszkania szybciej drożały także w Poznaniu i Bydgoszczy, natomiast w Warszawie i Krakowie wyższe podwyżki były na rynku wtórnym. Z kolei we Wrocławiu i Łodzi ich tempo było takie samo na obu rynkach. W naszym zestawieniu Gdańsk jest jedynym miastem, w którym średnia cena metra kwadratowego nie wzrosła w tym roku. W ofercie firm deweloperskich nawet minimalnie spadła.