Mniej nowych inwestycji, ale stabilna aktywność najemców biurowych w regionach

Wolumen biur w budowie w ośmiu najważniejszych regionach, choć jest większy niż w Warszawie, zdecydowanie się zmniejsza. Takie wnioski płyną z raportu „At a Glance – rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w IV kwartale 2023” przygotowanego przez ekspertów BNP Real Estate Poland. Na koniec grudnia 2023 roku zaobserwowano także rekordowy wskaźnik pustostanów w istniejących budynkach biurowych. 

Ostrożne inwestycje  

Na koniec ostatniego kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły prawie 6,67 mln m kw. W minionym roku deweloperzy dostarczyli na rynek biurowy w regionach 21 nowych budynków, które łącznie przyniosły prawie 280 tys. m kw nowej przestrzeni do wynajęcia. Do największych inwestycji w 2023 można zaliczyć Ocean Park B oraz Kreo w Krakowie, Craft w Katowicach oraz Nowy Rynek E w Poznaniu. IV kwartał przyniósł z kolei największe inwestycje w Krakowie (Mogilska 35 Office, The Park Kraków II) oraz w Poznaniu (nowa siedziba firmy Tetos).  

Choć w perspektywie kolejnych kwartałów więcej nowej powierzchni zostanie oddane do użytkowania w miastach regionalnych niż w stolicy, to powierzchnia w budowie na koniec grudnia 2023 roku jest mniejsza o 40 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku. Jak zapowiadają deweloperzy, w ośmiu głównych rynkach biurowych w Polsce w latach 2024-2026 zostanie oddane 367 tys. m kw., z kolei w Warszawie planowana jest budowa 238 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej.  

Według ekspertów BNP Real Estate Poland sytuacja jest dynamiczna i start kolejnych inwestycji może przyśpieszyć ze względu na lukę podażową. Niemniej jednak, zmniejszający się wolumen powierzchni w budowie jest jednym z najważniejszych czynników kształtujących rynek biurowy w miastach regionalnych w całym 2023 roku. 

Mniejsze powierzchnie, więcej udogodnień  

W ciągu ostatnich 2-3 lat większość firm zmniejszyła swoją powierzchnię biurową o ok. 20-30% w porównaniu do umów, które były zawierane przed pandemią. Jest to efekt modelu pracy hybrydowej, który przyjęło wiele firm. 

–  Przestrzenie biurowe przeszły rewolucje. Firmy, chcąc zachęcić pracowników do powrotu do biura coraz większą wagę przywiązują do udogodnień wspierających dobre samopoczucie pracownika. Większość w nich wspiera stronę fizyczną lub psychiczną dobrego samopoczucia, m.in. pokoje do relaksu, dostęp do świeżego powietrza czy ciche przestrzenie do refleksji. Dodatkowo oferta gastronomiczna, fitness, centrum medyczne w biurowcu czy bezpłatne posiłki – takich m.in. usług oczekują pracownicy wracający do biur – ocenia Agnieszka Witkowska, Konsultantka, Reprezentacja Najemcy, Sektor Biurowy BNP Real Estate Polska.  

Jednocześnie na koniec roku 2023 na ośmiu głównych rynkach regionalnych zaobserwowano rekordy jeśli chodzi o poziom wakatów w istniejących biurowcach. Do wynajęcia od zaraz oferowane było około 17,5% powierzchni biurowej, co w ujęciu kwartalnym stanowi wzrost o 0,2 p.p., a w ujęciu rocznym wzrost o aż 2,2 p.p. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Katowicach (21,5%), najniższy zaś w Szczecinie (4,8%).  

– Trend wynajmowania powierzchni na zapas mamy za sobą. Optymalizacja zajmowanej powierzchni przekłada się na zmniejszenie średniej wielkości wynajmowanej powierzchni, która na koniec roku wynosiła 938 m kw., podczas gdy rok wcześniej – 966 m kw. Aktywność najemców w 2024 roku będzie zależała od ogólnej sytuacji makroekonomicznej oraz dalszych planów ekspansji poszczególnych firm. Dodatkowo wiele organizacji będzie dążyć do zgodności ze standardami ESG – podkreśla Dorota Mielke, Zastępca Dyrektorki, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.  

Raport podsumowujący powierzchnie biurowe w regionach w czwartym kwartale 2023 roku pokazuje, że popyt między październikiem, a końcem grudnia wynosi 219,1 tys. m kw. i był o 11% większy od całkowitego wolumenu transakcji najmu zarejestrowanych kwartał wcześniej. Najwięcej biur wynajęto w Krakowie (80,2 tys. m kw.), Wrocławiu (43,3 tys. m kw.) oraz Poznaniu (27,7 tys. m kw.).  

Jeśli wziąć wyniki z całego roku, widać, że aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie. W całym 2023 podpisano umowy na ponad 750 tys. m kw., co stanowi wzrost o 20 p.p. względem roku poprzedniego.