Od projektu do tętniącego życiem osiedla

Dla przeciętnego Polaka zakup mieszkania jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu, poprzedzoną licznymi przemyśleniami. Niewielu z nas zdaje sobie jednak sprawę jak skomplikowanym procesem jest proces deweloperski. Jak w praktyce i z perspektywy dewelopera wygląda powstawanie nowych osiedli tłumaczą specjaliści z branży.

Proces deweloperski nie polega wyłącznie na zakupie działki, wybudowaniu osiedla i sprzedaży mieszkań. To wieloetapowa procedura z długą listą zadań, które krok po kroku należy zrealizować, zanim na wybranym terenie powstanie nowe miejsce do życia dla setek ludzi. Główne etapy, które można wyróżnić, związane są z poszukiwaniem i zakupem działki pod inwestycję, przygotowaniem dokumentacji i projektowaniem, następnie dopiero budową osiedla, sprzedażą mieszkań i finalnie ich odbiorem.

1. Zanim deweloper kupi działkę:

Pierwszy etap prac dewelopera polega na znalezieniu odpowiedniego terenu pod inwestycję. W procesie due diligence konieczne jest sprawdzenie wielu czynników, takich jak:

• stan prawny działki i jej ewentualne wady (obciążenia, służebności, roszczenia oraz zobowiązania);
• warunki zabudowy lub plan zagospodarowania przestrzennego;
• kontekst planistyczny usytuowania budynku, w tym nasłonecznienie;
• konieczność uzyskania dodatkowych uzgodnień np. środowiskowych, wodnoprawnych, drogowych.

Przepisy szczegółowo określają możliwość zagospodarowania określonego terenu, w tym m.in. intensywność zabudowy czy maksymalną wysokość budynków. Analizy administracyjne i prawne to jednak nie wszystko – deweloper musi także wielowymiarowo spojrzeć na atrakcyjność okolicy i jej potencjał. Istotne są również plany miasta na rozwój danej dzielnicy.

Nabywane grunty dzielimy na 2 kategorie – typu „brownfield” i typu „greenfield”. Brownfield to projekty na terenach wykorzystywanych wcześniej na inne cele niż mieszkalne, np. tereny poprodukcyjne czy magazynowe. Greenfield to projekty na terenach dotychczas niezabudowanych, zazwyczaj z ubogą infrastrukturą. Nasze działania dopasowujemy do rodzaju gruntu – na działkach brownfield budujemy udogodnienia dla mieszkańców oraz uzupełniamy brakujące usługi, na działkach greenfield rozwijamy podstawową infrastrukturę jak placówki edukacyjne oraz punkty handlowe.

Zdecydowaną większość naszych osiedli realizujemy zgodnie z koncepcją 15-miniutowych miast, w tym celu wyróżniliśmy 6 kryteriów, które bierzemy pod uwagę – bliskość terenów zielonych, bliskość placówek edukacyjnych, dostęp do opieki medycznej, dostęp do usług i handlu, bliskość miejsc pracy, a także dostęp do komunikacji publicznej. Jeżeli możliwości te nie występują w pobliżu działki, oznacza to dla nas, że musimy je przewidzieć projektując nasze osiedle, tak by zapewnić komfort mieszkańcom i uatrakcyjnić naszą ofertę – mówi Anna Wojciechowska, Head of ESG, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu ROBYG w Gdańsku i Poznaniu.

2. Zakup terenu to dopiero początek:

Po wyborze i zakupie działki następuje etap działań formalnych. Deweloper musi przygotować odpowiednią dokumentację, projekt a następnie zyskać pozwolenie na budowę. Projekt inwestycji zależy od między innymi od specyfiki konkretnej działki – lokalizacji czy ukształtowania terenu, a także od wymagań inwestora tj. oczekiwań dotyczących struktury mieszkań oraz standardu.

Dla ROBYG najważniejsze jest, by projektowane przez nas osiedle było atrakcyjne dla przyszłych mieszkańców, a jednocześnie by brany pod uwagę był aspekt kosztowy. Jako deweloper z ponad 20-letnim doświadczeniem mamy wypracowane standardy projektowe do których należą do nich m. in. standard elektryczny, budowlany czy sanitarny. Zalecamy architektom i projektantom stosowanie ekologicznych rozwiązań – komentuje Anna Wojciechowska.

Od zakupu działki do rozpoczęcia budowy może minąć kilka miesięcy, a nawet lat. Czas ten może się wydłużyć ze względu na różne czynniki, np. potrzebę dodatkowych uzgodnień, opinię konserwatora zabytków czy dodatkowe opracowania z zakresu środowiska. 

Powszechnym rozwiązaniem jest również kupowanie działek przez deweloperów pod przyszłe i dopiero planowane inwestycje, w ramach tzw. banków ziemi. Zapewnia do deweloperom ciągłość prowadzenia działalności oraz daje gwarancję rozwoju. Daje też czas na przygotowanie się do realizacji inwestycji.

3. Rozpoczęcie budowy:

Sam proces budowy obejmuje wiele kolejnych etapów. Wśród najważniejszych wymienić można:

• doprowadzenie wszystkich mediów;
• wykop i wykonanie płyty fundamentowej;
• budowę konstrukcji budynku;
• montaż stolarki i wykonanie stanu surowego zamkniętego; 
• wykonanie elewacji;
• prace wykończeniowe wewnątrz mieszkań i w częściach wspólnych;
• prace wykończeniowe na balkonach i tarasach;
• zagospodarowanie terenu na osiedlu;
• budowę funkcjonalnego układu drogowego wokół inwestycji.

Całość przeciętnie trwa około dwóch lat. Jest to część procesu deweloperskiego, która jest na ogół najbardziej kosztowna, a także narażona na zmiany cen surowców i materiałów. 

Również w procesie konstrukcji stawiamy na zielone rozwiązania. Ważnym aspektem tego jest Polityka Środowiskowa ROBYG, która wyznacza nasze priorytety i kierunki działań. Dążymy do tego, by 100% wykorzystywanej w procesie budowlanym energii elektrycznej pochodziło z odnawialnych źródeł energii.

Stosujemy materiały najwyższej jakości, które pozwalają między innymi na ograniczanie ubytków ciepła zimą oraz zapobiegają nagrzewaniu się mieszkań latem. Kładziemy szczególny nacisk na uważne zarządzanie surowcami oraz gospodarkę odpadami na placu budowy – mówi Arkadiusz Borowiecki, Dyrektor ds. Realizacji Inwestycji ROBYG w Gdańsku.

Każdy etap działań na budowie musi zostać odnotowany w dzienniku budowy. Inspektor nadzoru oraz osoby z odpowiednimi uprawieniami czuwają nad prawidłowym przebiegiem prac. Ukończony budynek musi zostać odebrany przez właściwe służby, np. Straż Pożarną, Sanepid a na końcu musi zostać dopuszczony do użytkowania przez Urząd Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wówczas deweloper może przystąpić do przekazywania mieszkań ich nowym właścicielom.

To jednak nie koniec procesu. Równolegle wykonywane są pomiary przez geodetę i deweloper występuję o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokalu. Są one niezbędne do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienie własności na kupującego. W czasie pomiędzy przekazaniem lokali a aktami notarialnymi deweloper zobowiązany jest zapewnić prawidłową obsługę w postaci administrowania budynkiem, w tym sprzątania czy dostaw mediów. Zazwyczaj te prace zlecane są fachowym firmom zajmującym się administrowaniem.

4. Jak znaleźć się we własnym „m”:

Równolegle do procesu budowy deweloper prowadzi sprzedaż mieszkań. Jej rozpoczęcie przez dewelopera jest możliwe po uzyskaniu pozwoleń na budowę i otwarcie rachunku powierniczego. Większość mieszkań znajduje nabywców na etapie budowy. Sprzedaż odbywa się z użyciem modeli 3D i wizualizacji, by ułatwić klientom wybór przyszłego lokum. Przy sprzedaży podpisywana jest umowa deweloperska, w której obie strony zobowiązują się do podpisania ostatecznej umowy w przyszłości.

Nabywcy kierują się najczęściej lokalizacją i ceną przy wyborze nieruchomości. Zwracają też dużą uwagę na standard, ale i na reputację dewelopera – komentuje Anna Wojciechowska.

Po ukończeniu budowy i oddaniu budynku do użytku, następuje wspomniana już faza odbioru mieszkań. Klienci dokonując odbioru, sprawdzają ewentualne usterki, które zgłaszają podczas odbioru. Deweloper udziela klientom gwarancji i rękojmi. Z tytułu tej ostatniej kupującemu przysługuje 5 lat na zgłoszenie usterek. Jak widać więc rola dewelopera nie kończy się w momencie wydania klientom lokalu.

Proces inwestycyjny jest bardzo złożony. W całości trwa średnio 3-4 lata, a od samego podpisania umowy do odbioru mieszkania mija zwykle od 18 do 22 miesięcy, co więcej proces deweloperski wymaga współpracy dziesiątek, a nawet setek osób. Wszystko to sprawia, że na deweloperach spoczywa ogromna odpowiedzialność.

Więcej szczegółów o inwestycjach ROBYG można znaleźć tutaj: https://www.gdansk.robyg.pl