Otwarte drzwi do redefinicji rynku nieruchomości komercyjnych

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych, które możemy obserwować, zarówno w Polsce, jak i w skali globalnej to przede wszystkim efekt zacieśniania polityki monetarnej na świecie. Ta strategia uderza głównie w międzynarodowych graczy, ale nie inwestorów private equity. Być może to świetny moment, by doszło do przewartościowania systemu finansowania w sektorze nieruchomości w Polsce i najlepszy czas byśmy w końcu wprowadzili REIT-y, które świetnie funkcjonują w Czechach czy krajach strefy bałtyckiej.

Wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, m.in. funduszy typu REIT, o czym ostatnio znów dużo się mówi, czy zaangażowanie fundacji rodzinnych w długofalowe kreowanie popytu na rynku   pozwoliłoby zwiększyć znikomy, około 2 proc. udział polskiego kapitału w inwestycjach. Otworzyłoby inwestorom indywidualnym w naszym kraju możliwość lokowania środków w nieruchomości komercyjne.   

Rynek wielu możliwości   

Uważam, że obecne warunki stwarzają wyjątkową szansę powrotu rynku do jego prawdziwych wartości, takich jak lokalizacja oraz jakość najemców i standard wykonania. Dają szczególne możliwości inwestorom, którzy potrafią patrzeć niestandardowo, poszukiwać możliwości i dostrzegać ukryty potencjał nieruchomości. Pomimo, mało sprzyjającego otoczenia geopolitycznego i ekonomicznego, sektor niesie wiele  okazji, a Polska jest rynkiem długoterminowego wzrostu gospodarczego, co wyróżnia ją na tle Europy.

Tak, w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, jak i w Polsce transakcje w sektorze nieruchomości komercyjnych realizowane są obecnie głównie przy udziale kapitału pochodzącego od inwestorów z regionu CEE. Brak odpowiednich regulacji pozbawia takiej możliwości polskich, indywidualnych inwestorów. Inicjatywę lokalnego biznesu ogranicza też opieszałość we wprowadzaniu zmian w zakresie miejscowych planów zagospodarowania, wydawaniu WZ i PnB i zatwierdzaniu nowych regulacji w przepisach budowlanych.

Tańszy pieniądz szansą na powrót dużych graczy

Uczestnicy rynku oczekują na ożywienie, prognozując jego nadejście w tym lub w przyszłym roku. Wiele na to wskazuje, bo notowane dotąd spadki PKB, wysoki poziom inflacji i stóp procentowych, a tym samym kosztów finansowania inwestycji, tj. główne czynniki hamujące rynek transakcyjny zaczynają przyjmować kierunek sprzyjający inwestycjom.

Nadzieje na poprawę budzi większa przewidywalność polityki pieniężnej i planowany spadek stóp procentowych w Europie Zachodniej i USA, co niesie szansę na polepszenie warunków finansowania inwestycji i powrót na polski rynek wiodących inwestorów. Entuzjazm studzi natomiast wciąż względna stabilność sytuacji geopolitycznej. Niemniej, zanim nie pojawią się w kraju REIT-y, które umożliwiłyby aktywizację polskiego kapitału, inwestorzy z regionu CEE nadal prawdopodobnie będą odgrywać kluczową rolę w akwizycjach, zajmując miejsce inwestorów międzynarodowych.   

ESG dużym wyzwaniem

Rynek zaczyna stopniowo dostosowywać się do wyższych stóp procentowych, a perspektywa nakładów na wdrożenie programu ESG i rozwiązań obniżających emisyjność budynków, niedostosowanych do przyszłych wymogów daje nabywcom lepszą pozycję negocjacyjną.

Przystosowanie części nieruchomości w Polsce do standardów unijnych pod względem emisji CO2, co jest już integralną częścią strategii podmiotów inwestycyjnych, będzie dużym wyzwaniem dla właścicieli. Optymalizacja niektórych, starszych budynków, szczególnie biurowych, do nowych przepisów prawdopodobnie okaże się nieopłacalna i przyniesie w najbliższych latach falę wyburzeń i zmianę funkcji obiektów. Ta perspektywa podbija aktywność podmiotów typu value add i oportunistycznych, które celują w nieruchomości z potencjałem wzrostu i dwucyfrowe stopy zwrotu z inwestycji.

Spadek wolumenów transakcyjnych

Miniony rok przyniósł znacznie niższą wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w porównaniu do średnich wolumenów z ostatnich lat. Trend spadkowy dotyczył wszystkich klas aktywów. Mogliśmy obserwować go w skali globalnej. Łączna wartość transakcji na polskim rynku spadła do jednej trzeciej w porównaniu z wynikiem odnotowanym z 2022 roku, przekraczając nieznacznie 2 mld euro. Polska utrzymała jednak pozycję zdecydowanego lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. 

W 2023 roku zabrakło transakcji typu prime w tradycyjnie wiodących sektorach nieruchomości. Wolumeny inwestycyjne generowane były głównie przez mniejsze i średnie transakcje. Wysoka wartość transakcji stanowi nadal wyzwanie dla inwestorów w kontekście kosztów finansowania inwestycji, które w minionym roku bezprecedensowo wzrosły. Brak transakcji referencyjnych utrudnia też proces wyceny nieruchomości.   

Magazyny i produkcja faworytem inwestycyjnym

W odróżnieniu do krajów regionu CEE, gdzie biura są nadal jednym z największych kół napędowych inwestycji, w Polsce największe zainteresowanie inwestorów wzbudzał sektor nieruchomości magazynowych, w którym zawarta została największa liczba transakcji. Nieruchomości magazynowe zapracowały na niemal połowę wartości finalnego wolumenu transakcyjnego, z wynikiem prawie 1 mld euro. Dominowały mniejsze transakcje, ale w tym sektorze miały miejsce dwie z trzech akwizycji, których wartość przekroczyła próg 100 mln euro.  

Polski sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych, mimo ogólnego pogorszenia się warunków ekonomicznych, radzi sobie bardzo dobrze. W 2023 roku notował jedne z najlepszych wyników w historii, zarówno pod względem popytu (5,6 mln mkw. powierzchni), jak i nowej podaży (3,7 mln mkw.). Segment magazynowy pozostaje na ścieżce regularnego wzrostu na poziomie kilkunastu procent rocznie. W budowie jest 2,8 mln mkw. powierzchni.  

Przewiduje się, że logistyka i przemysł nadal będzie inwestycyjnym faworytem i najbardziej spośród wszystkich segmentów nieruchomości będzie skupiał w tym roku uwagę podmiotów inwestycyjnych. Krajowy rynek magazynowy oferuje 31,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, w tym dużą część obiektów z certyfikatami środowiskowymi, spełniającymi wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej. Perspektywy na dalszy wzrost w Polsce i Europie niesie sektorowi proces deglobalizacji produkcji i skrócenia łańcuchów dostaw.

Biura czekają na lepsze czasy

Sektor biurowy zaliczył w ubiegłym roku znaczący spadek inwestycji. Łączna wartość transakcji biurowych, wynosząca około 430 mln euro, była pięciokrotnie niższa niż rok wcześniej. Inwestorzy w większości lokowali kapitał oportunistycznie, w aktywa typu value-add. Wiele ze realizowanych transakcji to akwizycje budynków starszego typu z przeznaczeniem do zmiany funkcji albo modernizacji. Tylko 2 z 18 transakcji biurowych dotyczyło w zeszłym roku nieruchomości zlokalizowanych poza Warszawą. 

Wartość transakcji w sektorze handlowym osiągnęła w minionym roku poziom 440 mln euro, lekko dystansując biura. Dwie trzecie akwizycji z udziałem aktywów handlowych nie przekraczała wartości 20 mln euro. Inwestorzy skupili uwagę na mniejszych formatach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Największe zainteresowanie budziły obiekty handlowe o powierzchni 5 - 10 tys. mkw. GLA z najemcami sieciowymi, zlokalizowane w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców oraz czynszami denominowanymi w euro. W tym segmencie odnotowana została jedna transakcja o wartości ponad 100 mln euro.

Przede wszystkim retail parki

Przewiduje się, że w najbliższym czasie sektor wciąż będzie przyciągał inwestorów parkami handlowymi i aktywami typu convenience, które wygenerowały w minionym roku przeważającą część wartości transakcji w segmencie handlowym. Stawki czynszowe w najlepszych projektach tego typu wzrosły na przestrzeni ostatnich dwóch lat, podobnie jak koszty budowy i finansowania inwestycji, co spowodowało wzrost stóp kapitalizacji. 

Sektor PRS w Polsce dopiero się rozwija, ale ma duży potencjał. W 2023 roku wartość zamkniętych transakcji mieszkaniowych wyniosła około 150 mln euro. Na dalszy rozwój sektora wpływ będą miały m.in. zmiany prawne związane z planowaniem przestrzennym oraz znowelizowanymi warunkami technicznymi dla nowych budynków.  

Na uwagę zasługuje pojawienie się w ubiegłym roku pierwszych transakcji na rynku hotelowym. W październiku sfinalizowana została na nim transakcja o wartości ponad 300 mln zł. Ghelamco sprzedało hotelową część The Warsaw Hub - hotele Crown Plaza oraz Holiday Inn Express francuskiemu funduszowi inwestycyjnemu Corum. Jedna akwizycja nie oznacza jeszcze wiosny na tym sektorze, ale potwierdza powrót zainteresowania nim inwestorów, który poparty jest bardzo dobrymi wynikami operacyjnymi osiąganymi przez hotele. Rok 2024 zamknie się prawdopodobnie kilkoma kolejnymi, znaczącymi transakcjami na tym rynku.

Inwestorzy skłaniają się też w stronę projektów postrzeganych dotychczas jako niszowe, jak inwestycje w mieszkania dla studentów czy domy dla seniorów. Na znaczeniu zyskuje także logistyka ostatniej mili.

W tym roku nieruchomości magazynowe i przemysłowe typu core będą nadal najbardziej pożądanymi aktywami inwestycyjnymi, przede wszystkim takie, które mają potencjał do wzrostu stawek czynszowych. W sektorze handlowym kapitał przyciągać będą parki handlowe. Większej ilości transakcji można spodziewać się też w sektorze biurowym, szczególnie na rynku warszawskim, gdzie notowany jest najniższy współczynnik pustostanów w Polsce oraz wysoka aktywność najemców przy niedoborze nowej podaży.