Pomiędzy pandemią, a wojną - rynek biurowy w obliczu zmian

To był dobry, mocny początek 2022 roku na rynku biurowym w Polsce, który daje nadzieję, że po okresie bessy nadejdzie długo oczekiwana hossa w popycie. Firmy przystosowały się do nowych warunków pracy, a w wyniku luzowania ograniczeń związanych z pandemią covid-19 rozpoczęły kampanię zachęcającą do powrotu do biur. Z drugiej strony Warszawę oraz osiem największych rynków regionalnych tj. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin może w najbliższych miesiącach czekać wyhamowanie w nowej podaży. AXI IMMO przygląda się aktualnym trendom po I kw. 2022 r. na rynku biurowym i analizuje, co będzie wpływać na jego rozwój w kolejnych miesiącach roku.

Na koniec marca 2022 r. deweloperzy biurowi w Polsce dostarczyli 22 projekty o łącznej powierzchni 336 900 mkw., które powiększyły całkowite zasoby rynkowe do ponad 12,5 mln mkw. Najwięcej projektów, bo aż 16 oddano w miastach regionalnych, wśród których wartymi odnotowania inwestycjami były .KTW II (39 900 mkw., TDJ Estate) oraz Global Office Park A1 i A2 (27 300 mkw. i 29 900 mkw., Cavatina) w Katowicach i biurowiec Midpoint71 (36 200 mkw., Echo Investment) we Wrocławiu. W Warszawie w analogicznym czasie pozwolenie na użytkowanie otrzymały m.in. budynek Forest Tower (51 500 mkw., HB Reavis) oraz kolejny etap kompleksu LIXA, bud. C (19 400 mkw., Yareal). Pod względem całkowitych zasobów to tradycyjnie Warszawa (ok. 6,23 mln mkw.) wyprzedza osiem regionalnych rynków biurowych, których liderem pozostaje Kraków (1,63 mln mkw.), przed Wrocławiem (1,28 mln mkw.) oraz Trójmiastem (992 200 mkw.). Z kolei pod względem nowej podaży na koniec I kw. 2022 pierwszą trójkę wyznaczały Katowice (ok. 116 300 mkw.), które wyprzedziły Warszawę (93 400 mkw.) oraz Wrocław (36 200 mkw.). W tym samym czasie wskaźnik pustostanów na polskim rynku biurowym wskazywał ok. 13,8% całkowitych zasobów, co oznacza, że wolumen dostępności wynosi obecnie ok. 1,73 mln mkw. W samej Warszawie jest to ok. 759 700 mkw. (12,2%; -0,5 pp. kw./kw.), z kolei w regionach 970 100 mkw. (15,5%; +1,4 pp. kw./kw.). Najemcy zainteresowani nowymi biurami poza stolicą powinni rozpatrywać takie miasta, jak Kraków (ok. 255 000 mkw.), Wrocław (ok. 200 000 mkw.) czy Trójmiasto (ok. 140 000 mkw.) gdzie było relatywnie najwięcej dostępnej powierzchni od ręki.

„Rynek powierzchni biurowych w Polsce w ostatnich dwóch latach musiał mocno zaciągnąć hamulec ręczny. W efekcie w perspektywie kolejnych miesięcy będziemy obserwować tzw. lukę podażową, która jest następstwem pandemii, niższego popytu przekładającego się na zmniejszenie aktywności deweloperskiej i podwyższającego się poziomu pustostanów. Dodatkowymi czynnikami wpływającymi negatywnie na rozpoczęcie nowych inwestycji są wciąż rosnące kolejno inflacja, przekładająca się na wzrost cen materiałów, a następnie kosztów wykonawstwa. Po oddaniu do użytku Varso Tower od HB Reavis czy P180 od Skanskiej w najbliższym czasie nie pojawi się żaden spektakularny projekt wieżowy. Przerwanie impasu luki podażowej szacuje się na przełom 2023/2024 r. kiedy Skanska planuje zakończyć budowę biurowca Studio, a Ghelamco - The Bridge. Spodziewanym impulsem do rozpoczęcia nowych inwestycji byłaby z pewnością kontynuacja i utrzymanie się wysokiego popytu obserwowanego w I kw. 2022 r.,” ocenia Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

W okresie od stycznia do marca 2022 r. popyt nowoczesne powierzchnie biurowe wyniósł 433 700 mkw., na które złożyły się 273 200 mkw. wynajęte w Warszawie i ok. 160 500 mkw. w regionach. Najczęściej w wolumenie transakcji pojawiał się nowe umowy (52% WAW; ok. 69% regiony), przed renegocjacjami i przedłużeniami (27% WAW; 21% regiony) oraz ekspansjami (13% WAW; 4,5% regiony). Na rynku obserwuje się powrót do pospisywania kontraktów na 3 lub 5 lat, przy czym w bardziej prestiżowych budynkach najem zaczyna się od 7 lat wzwyż. Ożywienie w popycie przekłada się na decyzje deweloperów i właścicieli, którzy z większą ostrożnością decydują się na ponadstandardowe zachęty w postaci większej liczby zwolnień z czynszu czy partycypacji w kosztach aranżacji biura. Wśród największych transakcji zrealizowanych w I kw. 2022 r. znalazły przednajem PKO BP w kompleksie SKYSAWA (34 500 mkw.) oraz poufny najemca z sektora bankowego wprowadzi się do budynku Forest Tower (przednajem 30 000 mkw.) podpisane w Warszawie. W regionach w analogicznym czasie PWC wynajęło ok. 10 0000 mkw. w budynku .KTW II, a Keyword Studios podpisało nową umowę na 9 300 mkw. w kompleksie Global Office Park. Obie transakcje miały miejsce w  Katowicach.

„Pierwszy kwartał 2022 r. zakończył się bardzo dobrym wynikiem pod względem popytu na warszawskim rynku biurowym. Uzyskane ponad 273 000 mkw. to wypadkowa transakcji domykanych jeszcze z grudnia ubiegłego roku, a także stopniowo wzrastającej liczby nowych zapytań na powierzchnię biurową. Luzowanie kolejnych obostrzeń, a także upowszechnienie modelu pracy hybrydowej sprawiają, że firmy coraz śmielej podejmują decyzję o zwiększaniu zakresu obecności w biurze. Nie jest to jeszcze standard we wszystkich branżach, przy czym widać wyraźne odbicie po covidowym okresie,” mówi Jakub Potocki.

„Po stronie popytu nie sposób nie wspomnieć o najemcach czasowo migrujących ze wschodu. Agresja Rosji w Ukrainie na koniec lutego br. przyczyniła się do większej liczby zapytań na powierzchnię tymczasową, która w szybki sposób jest absorbowana przez biura coworkingowe. Klienci najczęściej proszą o oferty na rok lub dwa lata. Spodziewamy się, że kulminacja tego trendu będzie jeszcze bardziej widoczna po zsumowaniu aktywności najemców z pierwszych sześciu czy dziewięciu miesięcy roku. Z kolei przy wydłużającej się wojnie w Ukrainie część z tych firm może zdecydować się na wariant w postaci wynajęcia tradycyjnej powierzchni biurowej, co w dłuższej perspektywie powinno wpłynąć na ograniczenie wskaźnika pustostanów,” dodaje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

W najbliższych miesiącach dużym wyzwaniem dla działów HR będzie ponowne zachęcenie pracowników do powrotu do biur. Możemy spodziewać się, że to atrakcyjna pod względem lokalizacyjnym, jak i aranżacyjnym powierzchnia pozostanie istotnym argumentem w zabieganiu o najlepsze talenty na rynku. W czasie transformacji cyfrowej, a także wejściu na rynek nowego pokolenia – generacji Z – pracodawcy muszą pamiętać, że nawet najlepsze i najbardziej zaawansowane narzędzia cyfrowe nie zastąpią rozmowy w cztery oczy, swobodnego przekazywania myśli czy utrzymania relacji mentorskiej. Biuro nadal będzie stanowić fundament w relacji między pracownikami, a jego aranżacja ma przypominać warunki domowe z uwzględnieniem mniejszych pokoi do pracy cichej czy stref przeznaczonych na zrelaksowanie się czy integrację.

„Przez ostatnie lata poświęcono dużo wysiłku na wprowadzanie równowagi i zachowania odpowiednich proporcji pomiędzy życiem prywatnym, a zawodowym nazywanej dotychczas work life balance, niemniej ostatnie dwa lata wydają się, że mocno zaburzyły jej funkcjonowanie. To prawda, że pandemia udowodniła, że jesteśmy w stanie pracować z niemal każdego miejsca na świecie, przy czym benefit ten niekoniecznie musi być skuteczny w każdym przedsiębiorstwie. Zyskaliśmy czas dotychczas przeznaczony na dojazdy, a także komfort pracy z domu, przy czym możemy założyć, że na 100 zadowolonych z pracy zdalnej znajdziemy również 100, którym ten rodzaj pracy nie odpowiadał. Powodów jest kilka od braku podstawowego wyposażenia, jak np. wygodnego fotela lub biurka pozwalającego na zachowanie prostej postawy, braku ciszy spowodowanym sąsiadem wykonującym remont, aż po zaangażowanie w różne domowe obowiązki, z których dotychczas nie zdawaliśmy sobie sprawy. Ponadto nasz dzień pracy ekstremalnie się wydłużał, wielokrotnie niebezpiecznie wkraczając w czas przeznaczony na życie domowe czy towarzyskie, którego wcześniejszą granicę wyznaczała obecność w biurze. Model hybrydowy wydaje się dobrym rozwiązaniem wprowadzającym tak oczekiwany balans i komfort psychiczny dla pracowników,” wyjaśnia Bartosz Oleksak.