Rynek inwestycyjny pod presją sytuacji geopolitycznej i wysokich stóp

Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, którzy opublikowali raport „At A Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce, IV kwartał 2023 roku”, Polska ma stabilne perspektywy ekonomiczne, ale sytuacja geopolityczna na świecie oraz utrzymujące się wysokie stopy procentowe w Europie nie sprzyjają szybkiemu odbudowaniu obrotów i dużym inwestycjom w nieruchomości komercyjne. Wyniki z ubiegłego roku potwierdziły spadek płynności w tym sektorze na krajowym rynku. 

Liczne wyzwania dla inwestorów 

Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland, opisującego inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, inwestorzy w całym 2023 roku podpisali umowy o wartości blisko 2 090 mln Euro. Jest to poziom, który został zanotowany ostatnio w 2010 roku. Jak wskazują eksperci, taka reakcja rynku to efekt zacieśniania polityki monetarnej, jak również mocnej dekompresji stóp kapitalizacji w całej Europie. Sytuacja wymusza na niektórych funduszach zamrożenie środków na inwestycje komercyjne i szukanie alternatywnych aktywów. 

Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek jest również sytuacja geopolityczna.  

– Przed końcem roku rentowność obligacji większości krajów w Europie znajdowała się w trendzie spadkowym, jednak wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie, skąd pochodzą znaczne ilości ropy, oraz strach przed dalszym wzrostem cen energii i powrotem inflacji ponownie spowodował niekorzystne dla rynku zmiany. Gospodarcze perspektywy dla rynku w Europie pozostają wciąż niejasne, a widmo podwyżek stóp procentowych wciąż pozostaje realne. Prognozy ekonomiczne dla Polski w 2024 r. są jednak obiecujące, chociażby przez spadek średniorocznej inflacji do poziomu 5% (6,6 p.p. względem ubiegłego roku) – podkreśla Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland. 

Końcówka roku umiarkowana, ale są perspektywy na 2024 rok 

Na czwarty kwartał 2023 roku przypadło niewiele ponad 18% zawartych transakcji. Liderem w krajowym wolumenie inwestycji zawartych w ubiegłym roku były aktywa magazynowo-produkcyjne, których udział wyniósł 46%. Na drugim miejscu uplasowały się aktywa handlowe (21%).  

Rozbieżność oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi znalazła odzwierciedlenie w aktywności inwestorów na rynku biurowym. W 2023 roku transakcje kupna sprzedaży obiektów biurowych odnotowały udział rzędu zaledwie 21%, przy czym średnio w latach 2020-2022 udział ten wynosił blisko 35%.  

– W przeciwieństwie do ostatnich lat wyraźnie zabrakło transakcji typu „prime”, a większość to zakupy oportunistyczne starszych obiektów. W kontekście paneuropejskim wyzwaniem dla rynku będą zapadające w kolejnych trzech latach zobowiązania kredytowe właścicieli nieruchomości. Szacuje się, że luka w finansowaniu długu w Europie w sektorze nieruchomości na lata 2024-2026 wyniesie ponad 90 mld EUR, z czego ponad 45% dotyczyć będzie nieruchomości biurowych – dodaje Marta Gorońska-Wiercioch, Zastępca Dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland. 

W Polsce ze względu na stabilny rynek najmu i relatywnie niższą niż w pozostałej części Europy skalę przecen, większość inwestorów i system bankowy nie powinni mieć problemów z refinansowaniem kredytów dla nieruchomości komercyjnych znajdujących się w portfelu. Także spodziewane obniżenie stóp procentowych w strefie euro w 2024 roku, powinno pozytywnie wpłynąć na zainteresowanie inwestorów nieruchomościami.  

Stopy kapitalizacji i wybrane transakcje  

Analizując dane na koniec roku, stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów wzrosły średnio o 1 punkt procentowy. Do tej pory to biura były jednym z największych motorów napędowych rynku, w 2023 roku okazały się jednak najmniej odporne na szybki wzrost stóp kapitalizacji. Jak pokazuje raport, sektor nieruchomości biurowych odnotował największy wzrost na poziomie 1,25 punktu procentowego. 

W 2023 roku tylko 18 budynków zmieniło lub częściowo zmieniło swojego właściciela. Mniejszą aktywność w tym segmencie aktywów pokazuje również łączna wartość transakcji, która wyniosła blisko 430 mln EUR, czyli ponad pięciokrotnie mniej niż rok wcześniej. Do największych transakcji ubiegłego roku należy nabycie przez M&A od brytyjskiej Tristan Capital budynku Mokotów Nova za kwotę ok. 75 mln EUR.  

Najbardziej odporny na wzrost stóp procentowych okazał się rynek inwestycyjny dla centrów handlowych, gdzie wzrost stóp w ujęciu rok do roku wyniósł 0,75 punktu procentowego do poziomu 6,25%. Wolumen transakcji w polskie nieruchomości handlowe w 2023 roku osiągnął wartość ponad 430 mln EUR. Co ciekawe, średnia wielkość nabywanego obiektu wyniosła 14 500 m kw., a jednocześnie ponad 74% transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln EUR, co pokazuje, że inwestorzy koncentrują się głównie na mniejszych formatach handlowych położonych w miastach regionalnych. Największą transakcją czwartego kwartału była sprzedaż Galerii Tarnovia na poziomie 12,5 mln EUR.  

Miniony rok na rynku transakcyjnym był najlepszy dla sektora magazynowo-logistycznego. Ta klasa aktywów zanotowała umowy o łącznej wartości blisko 966 mln EUR, co stanowi 46% całości wolumenu. W czwartym kwartale zawarto 7 transakcji, z czego największą było nabycie przez firmę GLP obiektu Panattoni Park Janki II w Pęcicach za ok. 31 mln EUR. Najbardziej spektakularną transakcją w tym segmencie było przejęcie przez fundusz NREP kontroli nad portfelem nieruchomości polskiego dewelopera 7R poprzez nabycie 80% udziałów w spółce na kwotę ok. 200 mln EUR.