Rynek magazynowy w oczekiwaniu na lepsze czasy

Polski rynek przemysłowo-logistyczny znajduje się w fazie przejściowej, pomiędzy zmianami koniunkturalnymi. Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową spadało przede wszystkim w pierwszej połowie 2023 r., w III kw. odnotowano ponowny wzrost, w rezultacie czego sumaryczny popyt za pierwsze trzy kwartały br. wyniósł 3,75 mln mkw. (-25% r/r, I-III kw. 2022 r.). Wyższe koszty finansowania inwestycji wpływają na wolumen powierzchni w budowie, na koniec września 2023 r. deweloperzy realizowali inwestycje o powierzchni 2,5 mln mkw. (-36% r/r). Ma to również wpływ na ilość powierzchni oddanej do użytku, która w okresie od stycznia do końca września wyniosła 3,12 mln mkw. (-13% r/r I-III kw. 2022 r.) Największa polska firma doradcza AXI IMMO prezentuje najnowszą analizę rynku magazynowego w Polsce w publikacji „Rynek magazynowy w Polsce w okresie I-III kw. 2023 r.”.

Rynek magazynowy pomimo słabszego roku w całym sektorze inwestycyjnym ponownie wraca na pozycję lidera. Wolumen transakcji z uwzględnieniem aktywów przemysłowych i logistycznych od stycznia do września 2023 r. wyniósł ok. 842 mln EUR (-45% vs I-III kw. 2022 r.), co odpowiadało połowie kapitału zainwestowanego w Polsce w nieruchomości komercyjne. Wśród najaktywniejszych sprzedających w tym czasie znalazły się spółki 7R i Panattoni. Odwrotnie do sytuacji obserwowanej w pierwszej połowie 2023 r., kiedy w sektorze dominowały pojedyncze transakcje m.in. zakup przez P3 parku Campus 39 we Wrocławiu (185,000 mkw.) od Panattoni czy nabycie przez DWS Group parku 7R Park Poznań East II (51,500 mkw.), w drugiej doszło do kilku sprzedaży portfelowych. Wśród tych najważniejszych znalazły się przejęcie przez NREP 80% udziałów w spółce 7R S.A. W ramach pakietu, większościowy właściciel otrzymał dostęp do inwestycji o łącznej powierzchni ok. 4,2 mln mkw. W jej składzie znalazły się istniejące parki magazynowe oraz bank ziemi z projektami do wybudowania. Na kolejnych stopniach podium w sektorze inwestycyjnym znalazły się sprzedaż trzech centrów dystrybucyjnych (134,800 mkw.) przez Panattoni w woj. łódzkim, śląskim i wielkopolskim do EQT Exeter oraz zakup przez P3 dwóch parków logistycznych (95,900 mkw.) od 7R w woj. łódzkim i zachodniopomorskim.

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO, mówi: „Z pewnością 2023 r. zostanie zapamiętany jako ten, w którym inwestorzy podejmowali bardziej selektywne decyzje związane z zakupami i maksymalnie wydłużali procesy decyzyjne. Co znaczące, w bardziej wymagającym okresie kluczowe pozostają takie czynniki jak dobra lokalizacja czy jakościowy tenant-mix. Chcemy wierzyć, że największa transakcja tego roku, czyli przejecie przez NREP udziałów w spółce 7R, wpłynie na lepsze nastroje inwestycyjne i będzie zapowiedzią zmian oraz lepszego 2024 r.”.

Całkowity wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni magazynowych w Polsce w okresie od stycznia do końca września 2023 r. wyniósł 3,75 mln mkw. (-25% r/r). Z kolei w ramach tzw. popytu netto obejmującego wyłącznie nowe umowy i ekspansje podpisano 2,43 mln mkw., co stanowiło ok. 65% popytu brutto. Najaktywniejszą trójką regionów pod względem transakcyjnym były woj. mazowieckie (882,200 mkw.), woj. śląskie (668,800 mkw.) oraz woj. dolnośląskie (563,870 mkw.). Niemniej sama wielka piątka odpowiadała za ponad 2,81 mln mkw. wynajętej powierzchni, skupiając przy tym ponad 73% podpisanych w referowanym okresie umów najmu. Wśród wybranych największych transakcji należy wskazać te zawarte w III kw. br. tj. najem 120 000 mkw. w DL Invest Psary/Czeladź przez poufnego najemcę z sektora handlowego oraz 110 000 mkw. podpisane przez Raben w CTPark Warsaw West (Wiskitki).

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Przemysłowego i Logistycznego, AXI IMMO, komentuje: „Inflacja, słabsza koniunktura gospodarcza oraz wysokie koszty finansowania zmusiły najemców do zmiany strategii związanej z akwizycją powierzchni magazynowej. Pomimo trudności, w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. obserwowaliśmy dużą koncentrację transakcji z udziałem firm logistycznych, sieci handlowych oraz firm produkcyjnych. Fundamenty sektora pozostają stabilne, dzięki stałej aktywności jego liderów. Niemniej nadal oczekujemy większego zagęszczenia transakcji związanych z reorganizacją światowych łańcuchów dostaw i przeniesieniem produkcji bliżej rynków wytwórczych, czyli rozwoju takich trendów, jak near-, friend- czy re-shoring”.

Aktywność deweloperów na rynku magazynowym w Polsce w okresie od stycznia do końca września 2023 r. wyniosła 3,12 mln mkw. (-13% r/r w okresie I-III kw.) i powiększyła całkowite zasoby sektora do 31,07 mln mkw. W referowanym okresie najwięcej powierzchni oddano w I kw. br. kiedy to ukończono ponad 1,9 mln mkw., z kolei w dwóch następnych kwartałach dostarczono kolejno ponad 692,600 mkw. i 527,000 mkw. Najaktywniejszymi rynkami pod względem nowej podaży pomiędzy styczniem a końcem września 2023 r. były woj. mazowieckie (575,000 mkw.), woj. śląskie (471,700 mkw.) oraz woj. lubuskie (437,200 mkw.). Największą dodatnią dynamikę zmian przy uwzględnieniu danych za okres I-III kw. 2022 vs I-III kw. 2023 odnotowano w woj. lubuskim (70,000 mkw. vs 437,200 mkw.) i woj. małopolskim (94,000 mkw. vs 129,900 mkw.), z kolei ujemną w woj. dolnośląskim (713,600 mkw. vs 358,400 mkw.), woj. zachodniopomorskim (271,100 mkw. vs 93,300 mkw.) i woj. pomorskim (212,200 mkw. vs 62,000 mkw.). Do największych projektów oddanych w I-III kw. 2023 r. należą: BTS Zalando Bydgoszcz (146,000 mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125,000 mkw.) i CTPark Iłowa (111,300 mkw.). Na koniec września br. w budowie znajdowało się 2,5 mln mkw. (-36% r/r), z czego najwięcej powierzchni w  woj. mazowieckim (528,200 mkw.), woj. dolnośląskim (452,200 mkw.) i łódzkim (362,700 mkw.).

Anna Głowacz, wyjaśnia: „Widoczne kwartalne ograniczenie nowej podaży związane jest ze spadkiem popytu i wyższymi wymaganiami w pozyskaniu finansowania pod projekty. W czasie spowolnienia deweloperzy skupiają się przede wszystkim na pozyskaniu klientów na umowach przednajmu oraz realizowaniu projektów BTS. Odzwierciedleniem sytuacji jest niższy wolumen powierzchni budowanej spekulacyjnie”.

Ze względu na oddanie do użytku projektów spekulacyjnych rozpoczętych jeszcze w 2022 r. oraz zmniejszony popyt, poziom pustostanów na koniec III kw. 2023 r. ustabilizował się na poziomie 7,8% (+1,1 p.p. kw./kw. i +3,4 p.p. r/r). Największą procentowo dostępność odnotowano w woj. świętokrzyskim (18,4%), lubuskim (15,7%) i łódzkim (11,7%). W raportowanym okresie stawki czynszów bazowych utrzymały się w przedziale 3,6 a 5,5 euro/mkw. za powierzchnię w inwestycjach typu bigbox.

Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „Znajdujemy się w bardziej wymagającym cyklu koniunkturalnym, co wpływa na warunki inwestycyjne i kredytowanie. Pomimo spowolnienia w sektorze magazynowym w Polsce, utrzymuje się on w stabilności dzięki solidnym fundamentom i pozycji w europejskiej logistyce. Rynek magazynowy potrzebuje nowych bodźców, które mogą wyniknąć z reorganizacji globalnych i lokalnych łańcuchów dostaw. Polska może skorzystać jako beneficjent nowego europejskiego porządku, w którym firmy poszukując bezpieczeństwa operacyjnego, będą przenosić część produkcji do tej części Europy”.