Rynek nieruchomości dziś i za rok. Debata Otodom

Rewolucja widoczna jest najbardziej na poziomie technologicznym (praca zdalna, mniejsze zapotrzebowanie na najem powierzchni biurowych, przeniesienie do online procesu kupna i sprzedaży nieruchomości), ale także światopoglądowym (nieruchomości jako bezpieczna lokata kapitału i inne priorytety mieszkaniowe Polaków). O tym, czego możemy się spodziewać w najbliższych miesiącach i latach, porozmawialiśmy z praktykami z branży podczas pierwszej Debaty Otodom. Gośćmi Jarosława Krawczyka byli:

• Artur Polak (Naczelnik Wydziału Wspierania Mieszkalnictwa i Analiz, Departament Mieszkalnictwa, Ministerstwo Rozwoju)
• Agnieszka Banaszak (Członek Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich)
• Zbigniew Kubiński (Prezydent Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości)
• dr prof. R. pr. Dariusz Szostek (prof. Uniwersytetu Opolskiego)
• Sebastian Wielgus (Pośrednik Roku 2019 w konkursie Lider Nieruchomości Otodom)
• Monika Rudnicka (General Manager segmentu nieruchomości na Europę w OLX Group i General Manager Otodom)

Poniżej zestawienie najciekawszych wypowiedzi w poszczególnych sekcjach tematycznych debaty: https://www.youtube.com/watch?v=7wCbhjNQPe0  

1. Rynek nieruchomości przed 1 marca 2020

Początek 2020 roku miał zadatki na kolejny świetny rok w sektorze nieruchomości w Polsce.

– Rok 2019 był absolutnie rekordowym rokiem jeśli chodzi o mieszkania oddane do użytkowania – 207 tys., z czego 131 tys. oddali deweloperzy. To był najlepszy rok od 1980 roku. A jeśli patrzymy na powierzchnie tych mieszkań, to był ogólnie najlepszy rok w historii polskiego mieszkalnictwa. I właśnie pierwsze dwa, trzy miesiące wskazywały na to, że w 2020 pobijemy kolejne rekordy – powiedział Artur Polak, Naczelnik Wydziału Wspierania Mieszkalnictwa i Analiz, Departament Mieszkalnictwa, Ministerstwo Rozwoju.

Już wtedy dało się jednak zauważyć pewne analogie do kryzysu z 2008 roku.

– Stosunek sprzedanych lokali do tych, które są w ofercie i były wprowadzane jest kluczowy do analizy stanu sprzed i w trakcie pandemii. W 2019 roku wprowadzono do sprzedaży w stosunku do sprzedanych o 2 tys. mniej mieszkań, a w I kwartale tego roku sprzedano o 6 tys. więcej mieszkań niż wprowadzono. W poprzednim kryzysie wprowadzonych pod koniec 2007 roku było o 20 tys. więcej mieszkań niż sprzedano. Ta kwestia podażowa jest bardzo ważna, bo należy podkreślić, że deweloperzy są w zupełnie innym miejscu niż przy poprzednim kryzysie – mówi Agnieszka Banaszak, Członek Zarządu PZFD.

1. Rynek nieruchomości aktualne

– Po lockdownie wszystkie statystyki w Otodom pikowały w dół. Ruch na stronie drastycznie się zmniejszył, a liczba§ zapytań spadła. Jednak dosyć szybko, bo po ok. tygodniu klienci wrócili na serwis, szukając nieruchomości, w nieco innych kryteriach. Notujemy blisko 100% wzrost jeśli chodzi o zainteresowanie działkami rekreacyjnymi i domami z ogrodami. Takich wyników nie mieliśmy w naszej kilkunastoletniej historii jeszcze nigdy. Widzimy też zwiększone zainteresowanie najmem oraz mieszkaniami o większej powierzchni za niższą cenę. Klienci liczą na korektę cen ze względu na epidemię, jednak w naszych statystykach tych obniżek jeszcze nie widać – dodała Monika Rudnicka, General Manager Otodom.

Epidemia sprawiła, że zupełnie inaczej zaczęliśmy podchodzić do inwestycji.

– Wśród klientów zaobserwowaliśmy pewien mechanizm: szok, wycofanie, a następnie inwestowanie gotówki, np. w walutę, antyki i właśnie w nieruchomości. Rynek więc zareagował tak, jak powinien. Oczywiście zmieniła się też mentalność Polaków, w przyspieszonym tempie rozpoczął się proces cyfryzacji, zarówno dzieci (e-learning), jak i pracy, która przeszła w tryb zdalny. Ma to oczywiście znaczący wpływ na najem nieruchomości, w tym powierzchni biurowych — podkreślał dr hab. r. pr. Dariusz Szostek, prof. Uniwersytetu Opolskiego. 

Wykazujemy też dużo większą otwartość na nowinki technologiczne.

— W aspekcie samej cyfryzacji pandemia pokazała, że Polska jest słabo scyfryzowana. Nawet jeśli jakieś aspekty były wdrażane, to słabo. A przez te dwa miesiące pokazaliśmy, że jesteśmy gotowi. Przywykliśmy do zdalnego komunikowania się, do zawierania umów przy pomocy podpisu elektronicznego, którego popularność w ostatnim czasie wzrosła o kilkaset procent. Zmienia się także myślenie konserwatywnego dotąd notariatu. Dwa miesiące temu, wspólnie z prof. Fryderykiem Zollem i prof. Ewą Rott-Pietrzyk, przygotowaliśmy rekomendacje dla notariuszy. Dotyczyły m.in. możliwości sporządzania aktu notarialnego online na podstawie obecnych przepisów czy ich ewentualnego liftingu. Spotkaliśmy się wtedy z odpowiedzią odmowną bez uzasadnienia. Jednak po dwóch miesiącach, gdy okazało się, że kancelarie notarialne funkcjonują na pół gwizdka, a niektóre wręcz przez dwa miesiące były zamknięte, diametralnie zmieniło się podejście notariuszy do nowych technologii. Dyskusja została podjęta, a notariat przyznaje, że nie ma innego wyjścia, jak tylko się zreformować – dodał Dariusz Szostek.

Pandemia zrewolucjonizowała również proces zakupu nieruchomości.

— Wraz z początkiem pandemii rynek zmienił się diametralnie, prawdopodobnie już na stałe.  W marcu otrzymaliśmy około 70% zapytań mniej niż rok wcześniej. Następnie rynek był przez 2-3 tygodnie mocno zmrożony. Obecnie mamy więcej zapytań niż w tym samym okresie w 2019 roku. Rynek jest ponownie rozgrzany, a ceny dużo bardziej elastyczne i sprzedający skłonni do negocjacji. Przez to jednak, że część naszych klientów utknęła w domach czy za granicą, na szybko musieliśmy organizować m.in. tłumaczenia, dokumenty online. Przeprowadzaliśmy transakcje na podstawie pełnomocnictwa. W praktyce wyglądało to tak, że organizowaliśmy wideospotkanie klienta z notariuszem. Klient mógł z nim porozmawiać, zadawać pytania, natomiast pełnomocnik podpisywał za niego umowę. Doszło już nawet do tego, że klient nie oglądał mieszkania osobiście. Korzystał wyłącznie z wirtualnego spaceru. W okresie marzec-kwiecień przeprowadziliśmy trzy transakcje, w których kupujący zobaczył nieruchomość na żywo, dopiero przed podpisaniem aktu notarialnego. We wszystkich trzech przypadkach cena nieruchomości przekraczała 1,5 mln zł — powiedział Sebastian Wielgus, Kierownik Oddziału White Wood Nieruchomości i Pośrednik Roku 2019 w konkursie Lider Nieruchomości Otodom.

1. Rynek nieruchomości 2021

Wszystko uzależnione będzie jednak od kondycji gospodarki w kraju.

– Ta perspektywa roku jest za mała. Moim zdaniem w sektorze nieruchomości niewiele się zmieni. Instrumenty prawne zostaną takie, jakie są. Owszem, technologia, innowacje i postęp cywilizacyjny, którego jesteśmy świadkami zostanie, ale nie wywróci do góry nogami branży – mówił Zbigniew Kubiński, Prezydent PTEiDRN.

– Kto wie, czy ten kryzys i spadek transakcji na rynku nie będzie mieć dobrego wpływu na to, jak ukształtuje się on w przyszłości. W ostatnim czasie dostępność mieszkań spadała, bo obserwowaliśmy niepokojący rozjazd między możliwościami dochodowymi Polaków a cenami lokali, które oderwały się od realiów. Może to ratunek przed jeszcze gorszymi konsekwencjami, które nam groziły wraz z pęknięciem bańki cenowej – dodał Artur Polak.

– Jak wynika z danych zgromadzonych przez Otodom, w I kw. 2020 r. średnia cena ofertowa mieszkań w siedmiu największych miastach wyniosła 9,5 tys. zł za m kw., tymczasem cena transakcyjna tylko 7,9 tys. zł. Wydaje mi się, że będziemy z miesiąca na miesiąc obserwowali jeszcze większy „rozjazd” cen. Z ankiet zebranych od użytkowników serwisu Otodom wynika jednak, że obecna fala jest „pozamrożeniowa”. Maj i czerwiec to pokłosie dwóch miesięcy zawieszenia. Przeprowadzane są te transakcje, do których nie doszło w marcu czy kwietniu. Teraz wszystko zależy od kondycji gospodarki. Realne skutki pandemii będą widoczne na rynku mieszkań najwcześniej jesienią — ocenia Monika Rudnicka.

1. Rynek nieruchomości – idealny scenariusz

– Narzędzia są, a ruch w segmencie cyfryzacji jest większy niż zazwyczaj (nawet większy niż przy RODO). Zmieniła się nasza mentalność. Chcemy być paperless również ze względu na aspekty ekologiczne. Dostrzeżono chaos, bałagan i polską papierologię. Mamy do odrobienia ogromne zaległości w zakresie cyfryzacji, bo to jest nasza teraźniejszość, nie przyszłość, a my jako kraj jesteśmy daleko w tyle – podsumował Dariusz Szostek.

***

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce. Umożliwia swoim użytkownikom wyszukanie, przeglądanie i zamieszczanie ogłoszeń sprzedaży i wynajmu nieruchomości: w szczególności mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich, biur czy lokali. Każdego dnia z serwisu Otodom korzysta średnio ponad 320 tys. osób, a 50 procent użytkowników robi to korzystając z mobilnej strony lub aplikacji. Codziennie pojawia się w nim średnio 6 tysięcy nowych ofert. W listopadzie  2019 serwis odwiedziło ponad 2,9 mln realnych użytkowników. Daje to Otodom pierwsze miejsce wśród serwisów specjalizujących się w ogłoszeniach nieruchomości. Dane te potwierdza niezależny audyt Gemius/PBI.