Ceny gruntów deweloperskich wzrosną. To może zachęcić firmy do przejęć mniejszych graczy

Ostatnie dwa lata to powrót do boomu na rynku mieszkaniowym. Eksperci uważają jednak, że rozgrzanemu rynkowi grozi wzrost cen ziemi oraz droższe kredyty z powodu rosnącej inflacji i możliwej podwyżki stóp procentowych. W efekcie duże podmioty mogą powiększać swój bank ziemi nie tylko przez zakupy gruntów, lecz także poprzez przejęcia licznych mniejszych deweloperów.

– Coraz bardziej zauważalną tendencją na rynku deweloperskim jest wzrost cen gruntów. Deweloperzy płacą coraz więcej i mamy obawy, że to agresywne podejście do nabywania kolejnych gruntów może prowadzić do spadku marżowości – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Jan Gaj, manager w Departamencie Fuzji i Przejęć Navigator Capital Group – W 2018 roku obawiałbym się także wzrostu stóp procentowych. Inflacja nam przyspiesza – pierwszy tegoroczny odczyt to niemal 2 proc. Wydaje się, że RPP będzie skłonna do podwyżki stóp procentowych, kiedy przez kilka miesięcy stopy będą poruszać się w górnym odchyleniu od celu inflacyjnego.

W styczniu inflacja podskoczyła do 1,8 proc. w ujęciu rocznym po 0,8 proc. w grudniu. Według Ministerstwa Rozwoju w lutym wskaźnik osiągnie 2 proc. rdr i od celu inflacyjnego dzielić ją będzie już tylko 0,5 pkt proc. Ewentualna podwyżka stóp procentowych podniesie ceny kredytów i utrudni inwestycje. Jeśli równocześnie nastąpi wzrost cen działek, więc dostęp do nich zostanie podwójnie utrudniony.

– Ta sytuacja, która jest obecnie na rynku gruntów, może skłonić deweloperów do alternatywnych sposobów pozyskiwania atrakcyjnego banku ziemi –przewiduje Jan Gaj. – Takim sposobem mogą być potencjalnie akwizycje, czyli przejęcie innego dewelopera dysponującego atrakcyjnym bankiem ziemi z dobrym standingiem finansowym. Takie akwizycje mogą dać deweloperom mieszkaniowym szansę wejścia na nowy rynek, zwiększenia skali, a także pozyskanie silnej lokalnie marki.

Z zestawienia Otodom.pl i Bankiera wynika, że w przypadku dużych działek powyżej 10 tys. mkw. średnie ceny w większości województw są niższe niż rok temu (dane za styczeń 2017). W siedmiu województwach odnotowano jednak wzrost, w dwóch przypadkach bardzo wyraźny. Na Górnym Śląsku 1 mkw. ziemi w dużej działce podrożał do 87 zł z 70 zł przed rokiem, natomiast w Świętokrzyskiem podrożał o niemal dwie trzecie – z 41 zł do 68 zł.

– Deweloperzy będą bardzo starannie podchodzili do akwizycji na rynku deweloperskim, oceniali efektywność struktury organizacyjnej danego dewelopera, a także jakość potencjalnych projektów deweloperskich – komentuje Jan Gaj. – Potencjalnie może mieć miejsce kilka transakcji. Mogą być to akwizycje deweloperów operujących w wyższym segmencie cenowym i przejęcia deweloperów w segmencie popularnym w celu dywersyfikacji swojego portfela gruntów.

Jak informuje ekspert, deweloperzy operujący w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie są wrażliwi na potencjalne wahania koniunktury, co może ich zachęcić do inwestycji w sektorze popularnym. Sugeruje też, że ze swoich deweloperskich gałęzi mogą się wycofać instytucje finansowe.

– Deweloperzy są w strukturach banków, jak choćby mLocum w strukturze mBanku czy Qualia Development w strukturze PKO BP. Banki w celu polepszenia swojej płynności finansowej mogą chcieć sprzedawać swoich deweloperów. Kluczowa będzie tutaj faktyczna jakość projektów, które są w planach i w realizacji tych podmiotów. Na pewno główni gracze nie będą skłonni przepłacać za bank ziemi deweloperów – mówi Gaj.

Ekspert przekonuje jednak, że ewentualne przetasowania na rynku deweloperskim nie powinny się przełożyć na końcowe ceny mieszkań. Zwłaszcza że rośnie zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania, tych, których budowę rozpoczęto, jak i tych, które dopiero mają być budowane. W styczniu ich liczba wzrosła rok do roku odpowiednio o 18,4 proc., 79,7 proc. i 69,7 proc. rok do roku (dane dotyczą mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem).

– Jeżeli chodzi o siłę przetargową deweloperów, którzy dokonają akwizycji i skonsolidują rynek, nie obawiałbym się, że to będzie miało jakiś istotny wpływ na ceny mieszkań – ocenia manager Navigator Capital Group. – Rynek deweloperski jest w tej chwili tak silnie rozdrobniony, działa na nim bardzo duża liczba podmiotów o lokalnym zasięgu, że te akwizycje z punktu widzenia klienta nie będą aż tak istotne dla poziomu cen, jak choćby wzrost stóp procentowych czy konkurencja rynkowa między deweloperami.