Newsy

Domy do 70 mkw. bez formalności tylko na dużych działkach. Zmiany w prawie budowlanym mogą się okazać mało atrakcyjne dla inwestorów i prowadzić do nadużyć

2021-09-07  |  06:15
Mówi:Wiktor Kotiuk
Funkcja:radca prawny, partner zarządzający
Firma:Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni
  • MP4
  • Budowa domów do 70 mkw. bez konieczności pozwolenia na budowę to jeden z priorytetowych projektów zaplanowanych do uchwalenia w ramach programu Polski Ład. Aby zapobiec samowolom budowlanym i powstawaniu osiedli małych domów na jednej działce, rząd chce wprowadzić rozwiązanie, aby jeden dom przypadał na działkę o powierzchni co najmniej 1000 mkw. – Beneficjentów tego systemu nie będzie zbyt wielu z uwagi na obecne ceny gruntów – przewiduje Wiktor Kotiuk, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

    Projektowana nowelizacja prawa budowlanego umożliwi budowę domów do 70 mkw. powierzchni bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy

    Ta nowelizacja w praktyce niewiele zmieni, bo już dzisiaj zgodnie z przepisami istnieje możliwość budowy domów jednorodzinnych o nieograniczonym metrażu na tzw. system zgłoszenia, czyli bez pozwolenia na budowę. Różnica między tymi dwoma systemami polega na tym, że według obecnie obowiązujących przepisów trzeba mieć projekt, prowadzić dziennik budowy i zapewnić nadzór kierownika budowy,  czyli osoby, która posiada kompetencje i doświadczenie budowlane oraz która pilnuje, aby dom został wybudowany zgodnie z normami budowlanymi – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk. – Wydaje się, że procedura, która już obowiązuje przy rozpoczęciu budowy, nie powinna być upraszczana. Jeżeli taki obowiązek zostanie wyłączony w nowych przepisach, niestety może się okazać, że budynki będą powstawać w sposób niewłaściwy.

    Jak podkreśla, nowe propozycje wydają się być mało atrakcyjne z tego względu, iż zgodnie z projektem przepisów jeden budynek może powstać na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw.

    – Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 mkw. powierzchni działki ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Ponadto projekt ustawy nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (...), czyli m.in z zachowaniem odpowiednich odległości od granic działki gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany – czytamy w ocenie skutków regulacji przygotowanej przez resort rozwoju.

    Zdaniem radcy prawnego niektóre zapisy mogą też stwarzać pole do nadużyć. To m.in. propozycja, by w przypadku domków letniskowych, rekreacyjnych wymagana powierzchnia działki była o połowę mniejsza (500 mkw.).

    Dzisiaj przepisy pozwalają na zmianę przeznaczenia takiego budynku, czyli budynek może zostać wybudowany jako budynek rekreacyjny, a następnie na skutek przeprowadzenia odpowiedniej procedury może stać się budynkiem mieszkalnym – mówi Wiktor Kotiuk. – Przepisy po prostu powinny ograniczać możliwość zmiany przeznaczenia, a także budowy w sposób, który de facto powoduje powstawanie większych budynków niż przewiduje metraż zawarty w ustawie.

    Ryzyko powstawania takich budynków wiąże się z budową tzw. bliźniaków.

    – Istnieje możliwość, która do dzisiaj jest bardzo często wykorzystywana, że będą powstawać domy w zabudowie bliźniaczej jeden przy drugim, na dwóch działkach i będą sprzedawane jednemu podmiotowi jako dwa oddzielne budynki, a de facto będą stanowiły jedną całość. Czyli będzie to bardzo łatwe obejście przepisów, aby wybudować bez formalności dom o powierzchni nawet 140 mkw. – tłumaczy radca prawny.

    Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że popyt na nieruchomości – mimo zawirowań spowodowanych pandemią koronawirusa – jest wciąż wysoki. W 2020 roku podpisano 564,3 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości (lokali i działek), nieznacznie więcej niż rok wcześniej (o 0,4 proc.). Ale w porównaniu z 2019 rokiem największy wzrost liczby aktów notarialnych wystąpił w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (o 17,1 proc.). Co więcej, cena tych nieruchomości również wzrosła. Wartość wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w 2020 roku wynosiła niecałe 34,5 mld zł, co oznacza wzrost 40,7 proc. w porównaniu z 2019 rokiem.

    Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, na które powołuje się ministerstwo rozwoju, w ubiegłym roku wydano ok. 106,5 tys. pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przyjęto 1,9 tys. zgłoszeń budowy takich budynków, a oddano ich ok. 97,7 tys. W pierwszej połowie 2021 roku rozpoczęto budowę 144,6 tys. mieszkań, czyli o 44,6 proc. więcej niż przed rokiem. W tym inwestorzy indywidualni odpowiadali za 54,3 tys. rozpoczętych inwestycji – o 22,3 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2020 roku. 40-proc. wzrosty GUS odnotował również w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia (171,5 tys., z czego inwestorzy indywidualni – 60,4 tys., wzrost o prawie 29 proc.). Na razie nic więc nie wskazuje na to, aby budownictwo mieszkaniowe w Polsce ulegało spowolnieniu czy choćby stagnacji. 

    Czytaj także

    Kalendarium

    Więcej ważnych informacji

    Jedynka Newserii

    Handel

    Na wojnie handlowej straci nie tylko Unia Europejska, ale przede wszystkim USA. Cła odwetowe na eksport USA wynoszą już 190 mld dol.

    Donald Trump podniósł cła na produkty z Kanady, Meksyku, Chin, a także nałożył taryfy na import stali i aluminium od wszystkich partnerów handlowych USA, w tym Unii Europejskiej. KE odpowiedziała nałożeniem ceł na amerykańskie produkty o łącznej wartości 26 mld euro. Wiadomo, że USA odpowiedzą wprowadzeniem kolejnych taryf, co nakręci wojnę handlową. – Jeżeli się obkładamy cłami, to my stracimy i straci Ameryka, żadnego innego skutku wojen handlowych w historii nie było – podkreśla europoseł Janusz Lewandowski.

    Konsument

    Branżę tworzyw sztucznych czekają kosztowne zmiany. Firmy wdrożą innowacyjne technologie recyklingu

    Polska branża tworzyw sztucznych stoi przed wyzwaniami, które wynikają z unijnych regulacji i rosnącej świadomości ekologicznej konsumentów. Wdrożenie zasad gospodarki obiegu zamkniętego staje się koniecznością, a dla firm oznacza to koszty i inwestycje w nowe technologie. Z drugiej strony inwestycje w GOZ mogą przynieść firmom długofalowe korzyści zarówno w kontekście oszczędności surowców, jak i wzmocnienia pozycji na rynku. Kluczowy pozostaje jednak dostęp do finansowania i gotowość firm na wdrażanie zmian.

    Finanse

    UE przedstawi w tym tygodniu szczegóły dotyczące planu dozbrojenia Europy. Problemem jest sposób jego sfinansowania

    W tym tygodniu Komisja Europejska przedstawi Białą Księgę w sprawie przyszłości europejskiej obronności. Znajdą się w niej wytyczne dotyczące zwiększenia produkcji i gotowości obronnej w obliczu możliwej agresji militarnej ze strony Rosji. Zgodnie z planem ReArm Europe na obronę w ciągu najbliższych czterech lat ma trafić 800 mld euro.  – Działania KE to ideologiczne zapowiedzi i teoretyczne obietnice. Unia Europejska znajduje się obecnie w ogromnym kryzysie finansowym i brakuje pieniędzy na obronność – ocenia europoseł Bogdan Rzońca.

    Partner serwisu

    Instytut Monitorowania Mediów

    Szkolenia

    Akademia Newserii

    Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.