Mówi: | dr hab. Adam Czerniak |
Funkcja: | prof. Szkoły Głównej Handlowej, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości |
Więcej mieszkań może powstawać na gruntach Skarbu Państwa. Trwa zagospodarowywanie 800 ha
Szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje 1,5–2 mln mieszkań, mimo oddawanych przez dekady inwestycji deweloperskich i kilku programów wsparcia dla młodych na pierwsze mieszkanie. W tym kontekście wiele mówi się o konieczności przyspieszenia rozwoju społecznego budownictwa czynszowego, ale do tego potrzebne są grunty. Na ten cel przeznaczono 800 ha gruntów Skarbu Państwa, które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości i które są zagospodarowywane wspólnie z samorządami. Ta pula gruntów nadających się pod budownictwo mieszkaniowe może być nawet trzykrotnie większa.
– W Krajowym Zasobie Nieruchomości mamy 800 ha gruntów w różnych lokalizacjach, zarówno w dużych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach, a także na terenach wiejskich. Zdecydowana większość z tych gruntów jest już pomyślana pod budownictwo mieszkaniowe, dlatego że do zasobu krajowego trafiają wyłącznie grunty, które już zidentyfikowaliśmy jako potencjalnie nadające się pod budownictwo mieszkaniowe – mówi agencji informacyjnej Newseria dr hab. Adam Czerniak, prof. Szkoły Głównej Handlowej, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. – Głównym zadaniem KZN jest bowiem analiza gruntów Skarbu Państwa właśnie z perspektywy możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza inwestycji w mieszkania społeczne i przygotowanie ich do przekazania gminie, wniesienia aportem do społecznej inicjatywy mieszkaniowej czy do spółki celowej, która będzie budować mieszkania na wynajem o relatywnie dostępnym czynszu.
Według raportu PwC z 2022 roku w Polsce luka mieszkaniowa szacowana była na 2 mln mieszkań, mimo że zasób mieszkaniowy w naszym kraju systematycznie się zwiększał. W latach 2010–2020 wzrósł z poziomu 13,5 mln do 15 mln, czyli o 1,5 mln. Z badań McKinseya wynika, że właśnie takiej liczby wciąż brakuje, by zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe Polaków. Problemem jest nie tyle brak mieszkań w skali kraju, ponieważ liczba pustostanów w zupełności zaspokoiłaby szacowany deficyt, lecz jakość i lokalizacja tych mieszkań. Lokali brakuje głównie w największych aglomeracjach i ich miejscowościach satelickich, które gromadzą coraz większe skupiska ludzi, podczas gdy w mniejszych miejscowościach z dala od centrów brakuje mieszkańców.
Innym wyzwaniem jest spora grupa osób pozostających w tzw. luce czynszowej, czyli takich, których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i jednocześnie niespełniających kryteriów uzyskania mieszkania komunalnego. W obszarach, w których rynek komercyjny nie oferuje realnych rozwiązań, a potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są wyłącznie w ramach rodziny, Krajowy Zasób Nieruchomości, we współpracy z samorządami, rozwija społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) – budujące mieszkania na wynajem oraz z opcją dojścia do własności. Są to inwestycje realizowane w miejscach, gdzie są one najbardziej potrzebne, a jednocześnie najmniej opłacalne dla sektora prywatnego. KZN jest udziałowcem w ponad 500 inwestycjach SIM w całym kraju.
– Krajowy Zasób Nieruchomości zajmuje się przede wszystkim zarządzaniem gruntami Skarbu Państwa, a grunty to jest to, co najbardziej ogranicza obecnie budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w dużych lokalizacjach. Zatem dobre zarządzanie gruntami, które pozostały w zasobie Skarbu Państwa – ich odrolnienie, przekształcenie, dozbrojenie, przygotowanie planu miejscowego albo warunków zabudowy – powoduje, że te grunty się odblokowują z perspektywy budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu my jako KZN pośrednio możemy się przyczyniać do wzrostu podaży mieszkań – wyjaśnia prof. Adam Czerniak. – Poza tą główną rolą doradzamy samorządom, jak pozyskiwać fundusze, i to zarówno z budżetu państwa, np. z Funduszu Dopłat czy kredytu SBC [społeczne budownictwo czynszowe – red.], jak i ze źródeł komercyjnych. Wspieramy samorządy również w zakresie realizacji inwestycji mieszkaniowych, kontrolując te projekty oraz doradzając na każdym etapie, co, kiedy należałoby zrobić, żeby ta inwestycja przebiegła bez problemów i jak najszybciej.
KZN współpracuje z samorządami także w identyfikowaniu potrzeb mieszkaniowych dla konkretnego terenu, ile mieszkań można tam wybudować i jakiej wielkości. Jak podkreśla ekspert, jest kilka zmian ustawowych, które mogłyby usprawnić działalność KZN, a tym samym wesprzeć w jeszcze większym stopniu budownictwo mieszkaniowe w Polsce.
– Jedną z takich zmian, która bardzo by nam pomogła, byłoby rozszerzenie katalogu gruntów Skarbu Państwa, które możemy analizować. Obecnie możemy analizować 1 mln ha i to jest zaledwie 10 proc. wszystkiego, co ma w swoich zasobach Skarb Państwa. Według naszych wstępnych ocen powinniśmy analizować nawet około 2 do 3 mln ha gruntów Skarbu Państwa, bo na tak dużym zasobie możliwe są lokalizacje inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w mieszkania społeczne – mówi wiceprezes KZN.
W ciągu ostatnich 20 lat wprowadzono kilka rządowych programów mających wesprzeć dostępność mieszkań dla młodych rodzin. Pierwszym z nich była Rodzina na Swoim, w którego ramach Skarb Państwa dopłacał do rat kredytu mieszkaniowego przez pierwsze osiem lat okresu kredytowego. Program działał w latach 2007–2012. Jego następcą było Mieszkanie dla Młodych, z którego można było skorzystać w latach 2014–2018. Głównym założeniem programu było umożliwienie nabycia pierwszego domu lub mieszkania przez osoby młode poprzez jednorazowe dofinansowanie wkładu własnego udzielane w momencie wypłaty kredytu hipotecznego. W 2023 roku przez pół roku działał jeszcze Bezpieczny Kredyt 2%, w którym państwo dopłacało do spłaty rat kredytu hipotecznego zaciąganego w bankach. We wszystkich tych przypadkach pomoc dotyczyła ułatwień w zaciągnięciu bądź spłacie kredytu komercyjnego.
Zdaniem zastępcy prezesa KZN o skuteczności działań publicznych decyduje nie tylko skala środków przeznaczonych na mieszkalnictwo, ale przede wszystkim sposób ich wykorzystania. Podczas konferencji zorganizowanej przez NBP w Gdańsku porównał on polskie pomysły wspierania polityki mieszkaniowej do austriackich. Choć Polska wydaje więcej na ten cel niż Austria – zarówno w wartościach bezwzględnych, jak i w relacji do PKB – efekty wsparcia są odmienne. W Polsce dominuje model bezzwrotnych grantów inwestycyjnych dla samorządów oraz dopłat do kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych. W Austrii środki publiczne są w znacznej mierze kierowane na instrumenty zwrotne, wspierające budowę mieszkań czynszowych oraz świadczenia dla osób o najniższych dochodach. W efekcie powstaje więcej mieszkań w przeliczeniu na każde euro wsparcia publicznego, a także trwałość zasobu mieszkaniowego – właściciele nie mają motywacji do jego wyprzedaży, ponieważ czynsze pokrywają koszty utrzymania.
– Największym wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej w Polsce jest ciągła dyskusja i wynikająca z różnych konfliktów politycznych niemoc – diagnozuje profesor SGH. – My w końcu musimy się zdecydować na to, żeby usiąść do wspólnego stołu, przedyskutować wszelkie argumenty, wesprzeć się merytorycznie, oprzeć się na badaniach naukowych i stworzyć akceptowany przez wszystkie strony sporu politycznego program mieszkaniowy, nie na najbliższą kadencję, ale co najmniej na 10 lat. Politykę mieszkaniową prowadzi się w długim okresie, bo budownictwo mieszkaniowe trwa, a budynki, które zostaną stworzone, i warunki, na jakich przyjmiemy najemców do tych budynków, wykraczają znacząco poza jedną, dwie, a nawet często 10 kadencji.
Jak wskazuje KZN, w okresie styczeń–marzec 2025 roku oddano do użytkowania 740 mieszkań społecznych czynszowych, realizowanych w ramach TBS i SIM. To o 21,1 proc. więcej niż przed rokiem i więcej niż wszystkie mieszkania komunalne, spółdzielcze i na wynajem komercyjny razem wzięte (725 mieszkań). Z tego 122 mieszkania zostały oddane przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe z udziałem KZN, co stanowi najwięcej w historii (16,5 proc.).
Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń–kwiecień 2025 roku oddano do użytkowania 62,2 tys. mieszkań, czyli o 3,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 37,7 tys. mieszkań – o 2,9 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 22,9 tys. mieszkań, czyli o 4,5 proc. mniej. W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 97,5 proc. ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach (czyli w postaci budownictwa społecznego, komunalnego, spółdzielczego, zakładowego) przekazano do użytkowania łącznie tylko 1,5 tys. mieszkań.
Czytaj także
- 2025-05-27: Po debacie prezydenckiej wzrosło zainteresowanie woreczkami nikotynowymi. Niesłusznie mylone są z nielegalnymi w Polsce snusami
- 2025-05-23: Gminne komisje szacują już straty w uprawach spowodowane przez majowe przymrozki. Najbardziej poszkodowani są sadownicy
- 2025-05-28: UE przywraca ograniczenia handlowe z Ukrainą. Trwają negocjacje ws. długoterminowych ram
- 2025-06-06: Rośnie presja konkurencyjna na unijne rolnictwo. Bez rekompensat sytuacja rolników może się pogarszać
- 2025-05-26: Dyrektywa o przejrzystości płac zmniejszy lukę płacową między kobietami a mężczyznami. Obniży za to skłonność pracodawców do podwyżek
- 2025-05-19: 60 proc. młodych ludzi chce posiadać mieszkanie na własność. Główna bariera to brak wkładu własnego
- 2025-05-15: Z UE na pomoc Ukrainie trafiło 148 mld euro. Potrzebne jest dalsze wsparcie, także w kontekście wypracowania sprawiedliwego pokoju
- 2025-05-07: Rynek saszetek nikotynowych w Polsce będzie uregulowany. Osoby nieletnie nie będą mogły ich kupić
- 2025-05-07: PE pracuje nad zmianą rozliczania redukcji emisji CO2 dla nowych aut. Producenci mogą uniknąć wysokich kar
- 2025-04-25: Piwo bezalkoholowe stanowi już 6,5 proc. sprzedaży browarów. Konsumenci świadomie ograniczają spożycie alkoholu
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Handel

Ze względu na różnice w cenach surowce wtórne przegrywają z pierwotnymi. To powoduje problemy branży recyklingowej
Rozporządzenie PPWR stawia ambitne cele w zakresie wykorzystania recyklatów w poszczególnych rodzajach opakowań. To będzie oznaczało wzrost popytu na materiały wtórne pochodzące z recyklingu. Obecnie problemy branży recyklingu mogą spowodować, że popyt będzie zaspokajany głównie przez import. Dziś do dobrowolnego wykorzystania recyklatów nie zachęcają przede wszystkim ceny – surowiec pierwotny można kupić taniej niż ten z recyklingu.
Przemysł spożywczy
Rośnie presja konkurencyjna na unijne rolnictwo. Bez rekompensat sytuacja rolników może się pogarszać

Rolnictwo i żywność, w tym rybołówstwo, są sektorami strategicznymi dla UE. System rolno-spożywczy, oparty na jednolitym rynku europejskim, wytwarza ponad 900 mld euro wartości dodanej. Jego konkurencyjność stoi jednak przed wieloma wyzwaniami – to przede wszystkim eksport z Ukrainy i niedługo także z krajów Mercosur, a także presja związana z oczekiwaniami konsumentów i Zielonym Ładem. Bez rekompensat rolnikom może być trudno tym wyzwaniom sprostać.
Transport
Infrastruktury ładowania elektryków przybywa w szybkim tempie. Inwestorzy jednak napotykają szereg barier

Liczba punktów ładowania samochodów elektrycznych wynosi dziś ok. 10 tys., a tempo wzrostu wynosi ok. 50 proc. r/r. Dynamika ta przez wiele miesięcy była wyższa niż wyniki samego rynku samochodów elektrycznych, na które w poprzednim roku wpływało zawieszenie rządowych dopłat do zakupu elektryka. Pierwszy kwartał br. zamknął się 22-proc. wzrostem liczby rejestracji w ujęciu rocznym, ale kwiecień przyniósł już wyraźne odbicie – o 100 proc.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.