News powiązane z rynek mieszkaniowy

Rynek kredytów hipotecznych jest rozgrzany do czerwoności. Do banków wpływa rekordowa liczba wniosków od klientów o te produkty – w I kwartale br. była najwyższa od 10 lat. Stale rośnie też liczba udzielanych kredytów, zwłaszcza na kwotę powyżej 350 tys. zł. W okresie styczeń–marzec br. już ponad połowa wartości zaciągniętych kredytów dotyczyła tego przedziału kwotowego. Inwestorom sprzyjają najniższe w historii stopy procentowe, choć część banków zaczęła oferować kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Coraz więcej instytucji daje też możliwość zdalnej aplikacji o kredyt mieszkaniowy.

Deweloperzy co do zasady zgadzają się z ideą wprowadzenia większej ochrony dla nabywców lokali i utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ale sprzeciw budzi wysokość składek, które będą do niego odprowadzane. W założeniu UOKiK na DFG ma trafiać ok. 140 mln zł, aby rokrocznie pokryć ewentualną upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów. – Takie przypadki są sporadyczne, nie ma uzasadnienia dla wprowadzania dodatkowych obciążeń finansowych dla nabywców – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Sprzedaż mieszkań na łódzkim rynku w ciągu czterech kwartałów, licząc od połowy 2019 roku, była tylko o 4 proc. niższa niż rok wcześniej. I to mimo zawirowań związanych z pandemią w II kwartale br. Mimo chwilowego spadku cen prognozy na kolejne miesiące mówią o ich stabilizacji, a wręcz wzroście ze względu na to, że popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. Skala inwestycji także jest na podobnym poziomie co w ubiegłym roku – w 120 projektach w budowie jest ponad 11 tys. mieszkań. Na rynku pojawia się coraz więcej inwestycji w wyższym standardzie.

Wyludnianie się małych i średnich miast i ucieczka młodych do większych aglomeracji to zjawisko obserwowane od dawna. Dzięki pandemii i pracy zdalnej okazało się, że nie trzeba mieszkać blisko miejsca pracy, co może okazać się szansą dla mniejszych ośrodków. Ich dużym plusem są też niższe koszty utrzymania. Jeśli lokalne społeczności zaproponują wykształconym ludziom warunki do wygodnego i przyjemnego życia, m.in. czyste środowisko i atrakcyjną ofertę mieszkaniową, będą mogły konkurować z większymi miastami o nowych mieszkańców. To może pomóc samorządom pozyskać wykwalifikowanych pracowników m.in. do pracy w urzędach, szpitalach czy szkołach.

Wybuch pandemii spowodował wprawdzie niewielki spadek cen nieruchomości, ale przełamał trend wzrostowy. W efekcie inwestorzy krótkoterminowi mogą wstrzymywać się z zakupami do czasu, aż będzie wiadomo, czy to tylko pauza, czy zwrot w tył. Z drugiej strony niskie stopy procentowe zniechęcają do lokowania pieniędzy na depozytach. Kupujący natomiast na własne potrzeby mogą szukać lokali o większej liczbie pokoi.

Koronawirus wystraszył klientów na rynku nieruchomości, przynajmniej chwilowo. W marcu zmniejszył się popyt na kredyty mieszkaniowe, chociaż już w pierwszym tygodniu kwietnia widoczne było odbicie w liczbie zapytań o kredytobiorców – wskazują statystyki BIK. O kredyt hipoteczny może być jednak coraz trudniej, bo część banków zaczęła stosować zaostrzone kryteria przy ocenie ryzyka i wydawaniu decyzji kredytowych. Do zakupu nieruchomości klientów mogą zachęcić niskie stopy procentowe oraz to, że pandemia powinna zatrzymać trwający od kilku lat wzrost cen mieszkań, choć według ekspertów będzie to zjawisko krótkotrwałe.

W 2019 roku ceny mieszkań wzrosły w prawie wszystkich większych miastach kraju. W Krakowie i Gdańsku nawet o jedna czwartą. Do zakupów nieruchomości wciąż skłaniają rosnące wynagrodzenia, a także niskie stopy procentowe, które obniżają koszt pożyczek. Jednak optymizm konsumentów może ochłodzić zapowiadane spowolnienie gospodarcze. Jeśli zaczną oni ostrożniej podchodzić do większych zakupów i zaciągania kredytów, popyt na lokale spadnie, a wraz z nim ich ceny.

Kupowanie nieruchomości w celach inwestycyjnych, szybki rozwój segmentu premium i ekopremium oraz wzrost marż deweloperów, którzy wprowadzają do sprzedaży mniej mieszkań – to główne trendy, które dominują obecnie na rynku mieszkaniowym. Jak podkreśla Marcin Gomoła, prezes Polnordu, to właśnie segment nieruchomości o wyższym standardzie i bardziej ekologicznych może być receptą deweloperów na spodziewane spowolnienie na rynku. Na razie jednak – mimo spadku sprzedaży – sytuacja pozostaje stabilna.

Coraz mniej gruntów na krakowskim rynku mieszkaniowym. Brakuje odpowiednio przygotowanych działek, szczególnie pod hotele i budownictwo wielorodzinne. W rezultacie deweloperzy płacą za grunty pod budowę mieszkań nawet o 15 proc. więcej rocznie – wynika z analiz Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. To też pociąga za sobą spadek liczby inwestycji mieszkaniowych, a także wzrost cen za mkw. W kolejnych kwartałach można oczekiwać dalszych podwyżek.

Komitet Stały Rady Ministrów przyjął projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej. Ma ona zwiększyć podaż mieszkań oddawanych rocznie do użytku i spowodować spadek cen na rynku. Dzięki niej program Mieszkanie Plus zyska dostęp do atrakcyjnych lokalizacji.

Polacy chętnie inwestują w zakup mieszkań. Kupują je też na własne potrzeby z racji wyższych dochodów. W ubiegłym roku sprzedaż deweloperów notowanych na Catalyst wzrosła o prawie jedną czwartą. Ze względu na to, że liczba inwestycji, których budowę rozpoczęto lub na których budowę wydano pozwolenia w 2017 roku, także rosła dynamicznie, 2018 i 2019 rok mogą się okazać jeszcze lepsze dla tej branży.

Popyt na mieszkania w Warszawie jest tak duży, że w tym roku ma paść kolejny sprzedażowy rekord. Pod względem podaży nowych lokali sytuacja staje się coraz trudniejsza, więc jest ryzyko, że mieszkań zacznie brakować – ocenia prezes Dom Development. Fakt ten w połączeniu ze wzrostem kosztów budowy i brakiem siły roboczej w budownictwie może się przełożyć na odczuwalny wzrost cen w perspektywie nadchodzących kwartałów.

Wymagany obecnie 20-proc. wkład własny przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania pozytywnie wpływa na stabilność rynku, ale wyklucza z niego wielu kredytobiorców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze lokum. Wysokość wkładu własnego można regulować, w zależności od kondycji branży nieruchomości i oceny ryzyka – podkreślają eksperci fundacji HRE Think Thank. Przy ścisłym nadzorze pozwoli to kupić własne M osobom, które do tej pory nie mieściły się w restrykcyjnych wymogach.

Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 54 mkw. za niecałe 250 tys. zł – takie lokale w ubiegłym roku najszybciej znajdowały nabywców. Kawalerki interesują z kolei wąskie grono klientów, którzy inwestują w nieruchomości na wynajem bądź szukają swojego pierwszego, niewielkiego M. W obu przypadkach nabywcy zwracają uwagę przede wszystkim na lokalizację, miejsce postojowe i balkon. Klienci na powrót szukają też zamkniętych osiedli, które zwiększają poczucie bezpieczeństwa.

Wracają znane zagrożenia sprzed kryzysu finansowego, pojawiają się kolejne bańki na aktywach finansowych, a głównym ryzykiem jest duża skala zadłużenia – uważa prof. Jerzy Hausner, były wiceprezes Rady Ministrów oraz członek Rady Polityki Pieniężnej. Ekonomista przestrzega, że w razie dekoniunktury gospodarczej rynki finansowe nie unikną kolejnych, poważnych turbulencji. W Polsce nie ma na razie zagrożenia związanego z występowaniem baniek spekulacyjnych, ale z czasem może się ona wytworzyć na rynku mieszkaniowym.