Klienci w centrach handlowych szukają przestrzeni rozrywkowej i wygodnych zakupów. Galeriom nastawionym wyłącznie na handel grozi zamknięcie

W Polsce działa ponad 500 galerii handlowych, a w II połowie 2017 roku do użytku ma zostać oddanych ok. 350 tys. mkw. nowej powierzchni. Centra handlowe o silnej, ugruntowanej pozycji przyciągają najemców. Zdaniem ekspertów rynek retail będzie rozwijał się w kierunku wygodnych sklepów i multifunkcyjnych galerii. Część galerii handlowych, nastawionych wyłącznie na handel, będzie musiała zmienić swój sposób funkcjonowania. W przeciwnym razie znikną z rynku.

– Sektor retail idzie dwukierunkowo. Pierwszym kierunkiem są duże obiekty handlowe, multifunkcjonalne, np. nowo otwarta Galeria Północna w Warszawie czy obiekt we Wrocławiu, gdzie oprócz konceptu handlowego jest dużo przestrzeni rozrywkowej. Druga droga prowadzi do convenience store’ów, czyli sklepów wygodnych zakupów, gdzie klient może szybko podjechać, bez konieczności wjeżdżania na parkingi podziemne, bez długich podróży korytarzami galerii, żeby zrobić potrzebne zakupy – ocenia Rafał Trusiewicz, prezes zarządu Katharsis Development, w rozmowie przeprowadzonej podczas European Retail Congress, zorganizowanego przez Executive Club.

Z raportu Colliers International wynika, że w ciągu pierwszego półrocza 2017 roku w Polsce oddano do użytku ok. 30 tys. mkw. powierzchni centrów handlowych, z czego połowa to rozbudowy. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły na koniec czerwca ok. 11,2 mln mkw. Na koniec II kwartału tego roku w budowie znajdowało się blisko 750 tys. mkw. powierzchni, z czego 47 proc. trafi na rynek do końca 2017 roku. Już teraz liczba nowoczesnych galerii handlowych przekroczyła 500 obiektów.

– Klimat inwestycyjny jest bardzo dobry. Jest bardzo dużo pieniędzy na rynku. Uważam, że mamy bardzo dobry klimat inwestycyjny, natomiast należałoby spokojnie się zastanawiać nad zamknięciami swoich pozycji – przekonuje ekspert.

Wraz ze wzrostem liczby centrów handlowych widać wyraźną zmianę zachowań klientów. Większość z nich to osoby, które centra traktują jako miejsca do spędzania wolnego czasu i chętnie korzystają z ich oferty usług i rozrywki.

– Bardzo wiele galerii handlowych będzie musiało zmienić swój sposób funkcjonowania. Ludzie już nie chodzą do galerii handlowych tylko na zakupy, niektóre duże projekty handlowe są modernizowane tak, aby położyć o wiele większy nacisk na rozrywkę, tzw. lifestyle. Jest dużo projektów typu starych supermarketów – wielkich, blaszanych galerii spożywczych, które muszą zamykać swoje koncepty, ponieważ nie są dostosowane do dzisiejszych potrzeb klienta – mówi agencji Newseria Biznes Rafał Trusiewicz.

Coraz więcej centrów jest rozbudowywanych i modernizowanych – stanowią ok. 12 proc. powierzchni znajdującej się obecnie w budowie. Zmiany są konieczne, bo centra handlowe muszą dostosować ofertę do różnych stylów zakupowych. Jak podkreśla prezes Katharsis Development, w przypadku nowo powstających obiektów kluczowa jest odpowiednia lokalizacja.

– Trudno jest obecnie o lokalizację w rozsądnych cenach w dobrych lokalizacjach i walka o te działki staje się coraz bardziej agresywna. Jednocześnie musimy mieć na uwadze to, że bardzo wzrosły koszty budowy – to determinuje podejmowanie decyzji dotyczących rentowności inwestycji. Trudno założyć jakiekolwiek koszty związane z budową, ponieważ one tak zmieniły się w ciągu ostatniego roku, że każdy budżet musi być na bieżąco aktualizowany – ocenia Rafał Trusiewicz.

Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce na koniec I polowy 2017 roku wyniosło 293 mkw. na tysiąc mieszkańców. Największy rynek to niezmiennie aglomeracja warszawska, jednak największe nasycenie powierzchnią handlową notuje się w Poznaniu i Wrocławiu. Od kilku lat część inwestorów stawia na centra w mniejszych miastach, inni wciąż inwestują w największych aglomeracjach, ale w tańsze obiekty.

– Nigdy nie rekomendowałbym nabywania niewielkich obiektów handlowych zlokalizowanych w szczerym polu czy daleko od dużych skupisk miejskich. Są one zbyt wrażliwe na wahnięcia koniunktury, natomiast zawsze będę rekomendował kupowanie obiektów, o których wiadomo, że komercjalizują się same. Nawet jeśli trzeba byłoby obniżyć stawkę czynszu, to wiadomo, że najemca się znajdzie – przekonuje Trusiewicz.

Istniejące centra handlowe o ugruntowanej pozycji rynkowej, położone w dogodnej lokalizacji przyciągają nowych najemców. Na koniec czerwca 2017 roku średni współczynnik pustostanów w centrach handlowych w 18 największych polskich miastach wyniósł 4,1 proc. W I połowie 2017 roku w aktywa handlowe zostało zainwestowane 860 mln euro (56 proc. całkowitej wartości transakcji). Inwestorów przyciągają stopy kapitalizacji: 5–5,5 proc. dla Warszawy i głównych miast regionalnych, a 8–8,5 proc. dla obiektów w mniejszych ośrodkach miejskich.

– Retail w postaci retail parków czy sklepów wygodnych zakupów to tak naprawdę produkt inwestycyjny, który opiera się na wartości podpisanych umów najmu. Najlepiej, jeśli te umowy są podpisane długoterminowo, z wiarygodnymi najemcami, którzy swoją renomą i wielkością sieci gwarantują wypłacalność w dłuższej perspektywie, i jeżeli są to umowy denominowane w euro – ocenia Rafał Trusiewicz.