Dobre prognozy dla rynku kredytów mieszkaniowych. Mimo braku rządowego programu wsparcia

Rok 2025 powinien być dobrym okresem na rynku kredytów mieszkaniowych. – Zainteresowanie nadal będzie rosło i paradoksalnie przyczyni się do tego niedawna zapowiedź ministra rozwoju i technologii, że nie będzie Kredytu 0 proc. – ocenia dr Jacek Furga, prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji. Jak wskazuje, pomimo braku kolejnego programu wsparcia dla kredytów mieszkaniowych 2024 rok również zakończył się dobrym wynikiem, a jakość obsługi złotowych kredytów mieszkaniowych pozostaje na bardzo wysokim poziomie.

– Rok 2024 zakończymy bardzo dobrym wynikiem. Spodziewamy się ok. 200 tys. kredytów hipotecznych udzielonych w całym roku. To jest wzrost w relacji do roku ubiegłego, ale również duży skok w relacji do roku 2022, kiedy stopy procentowe były wyjątkowo wysokie – mówi agencji Newseria Biznes dr Jacek Furga.

Według danych Biura Informacji Kredytowej w listopadzie br. segment kredytów hipotecznych nieco zwolnił: banki udzieliły zarówno o 35,7 proc. mniej kredytów mieszkaniowych w porównaniu do listopada 2023 roku, jak i o 10,5 proc. mniej w relacji do października 2024 roku. Spadek miał miejsce również w ujęciu wartościowym: o 31,9 proc. rok do roku i o 9,5 proc. w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Pomimo to kredyty mieszkaniowe w okresie od stycznia do listopada br., w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, odnotowały wysoką dodatnią dynamikę zarówno w ujęciu liczbowym (+31,9 proc. r/r), jak i wartościowym (+45,8 proc. r/r). Analitycy BIK wskazują, że mimo braku kolejnego programu wsparcia ten segment wciąż radzi sobie całkiem dobrze, a wartość akcji kredytowej w listopadzie br. wyniosła 6,72 mld zł. W efekcie zakładana na ten rok prognoza akcji kredytowej sięgającej 81 mld zł zostanie przekroczona, ponieważ już po 11 miesiącach br. osiągnęła 80,72 mld zł.

– Zainteresowanie nadal będzie rosło i paradoksalnie przyczyni się do tego niedawna wypowiedź ministra rozwoju i technologii, że nie będzie Kredytu 0 proc. – ocenia prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji. – Ta informacja była oczekiwana od dawna, a od kilku dni wiemy, że ten program na razie nie będzie realizowany. To może być impuls dla tych, którzy czekali na ten kredyt i wstrzymywali się z zakupem mieszkania, do podjęcia takiej decyzji w nadchodzących miesiącach. Tak więc 2025 również powinien być dobrym rokiem na rynku kredytowym.

Kredyt 0 proc. to zapowiadany od kilku miesięcy nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Według zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii miał zapewnić finansowe wsparcie w formie dopłat do rat kredytu m.in. na zakup mieszkania lub budowę domu jednorodzinnego. Wyższe wsparcie miało być kierowane do gospodarstw wieloosobowych, utrzymana miała być również możliwość udzielenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji wkładu własnego. Jednak w połowie grudnia br. minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk zadeklarował, że program nie będzie realizowany. Jak wskazał, Polska ma najwyższe w Unii Europejskiej oprocentowanie kredytów mieszkaniowych – blisko dwukrotnie wyższe niż średnia europejska – i państwo musi znaleźć rozwiązanie, które pomoże Polakom w tym zakresie. Jednocześnie zadeklarował też, że nowa propozycja mieszkaniowa rządu zostanie zaprezentowana w pierwszym kwartale tego roku.

– Informacja o tym, że obiecywany od ponad roku Kredyt 0 proc. nie dojdzie do skutku, została odebrana przez rynek raczej spokojnie i z pewną ulgą, bo najgorsza jest niepewność, czekanie na decyzje i szczegóły. A rynek potrzebuje pewności i przewidywalności. Ta informacja pozwala teraz planować swoje dalsze ruchy każdemu z potencjalnych zainteresowanych nabyciem mieszkania na własne potrzeby – mówi dr Jacek Furga.

Jak zauważa BIK, pozytywnym zjawiskiem dla rynku kredytów mieszkaniowych jest rosnąca zdolność kredytowa, będąca efektem ponad 8-proc. realnego wzrostu wynagrodzeń. Te czynniki bezpośrednio przekładają się na możliwość zaciągania kredytów mieszkaniowych na wyższą kwotę. W listopadzie br. średnia kwota takiego kredytu wyniosła rekordowe 429,2 tys. zł i była o 6 proc. wyższa niż przed rokiem. Analitycy BIK wyjaśniają, że obecnie kredyt mieszkaniowy zaciągają osoby o wyższych dochodach.

– Docelowym rozwiązaniem dla rynku mieszkaniowego byłby długoterminowy kredyt o stałej stopie. Patrząc na doświadczenia amerykańskie czy niemieckie, optymalnym rozwiązaniem byłby taki kredyt o oprocentowaniu 5 proc. na cały okres kredytowania – proponuje prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji. – Trzeba po prostu jasno powiedzieć, że jeżeli kogoś stać na kredyt 5 proc., to kupuje mieszkanie, a jeśli kogoś nie stać, to nie kupuje i szuka mieszkania na wynajem. Oczywiście dzisiaj mieszkań na wynajem jest w Polsce za mało i trzeba też szukać instrumentów, które zwiększyłyby tę liczbę. Tutaj z kolei kłania się ustawa o REIT-ach, która jest dyskutowana już po raz kolejny.

REIT-y, czyli fundusze inwestujące kapitał w nieruchomości, które przynoszą stały dochód z ich wynajmu, działają już w kilkudziesięciu krajach; są bardzo popularnym instrumentem m.in. w Stanach Zjednoczonych. Analitycy oceniają, że takie instrumenty mogą być atrakcyjnym narzędziem umożliwiającym inwestorom prywatnym zainwestowanie swoich oszczędności i budowanie kapitału np. na przyszłą emeryturę. Według niedawnego raportu JLL i Banku Pekao polscy inwestorzy indywidualni mogliby zainwestować w krajowe REIT-y około 11,5 mld zł.

– Polacy mają dosyć gotówki i są w stanie zainwestować w nieruchomości, ale nie wtedy, kiedy się ich straszy, że „jeśli masz drugie czy trzecie mieszkanie, to dowalimy ci jeszcze podatek, bo jak już się tak wzbogaciłeś, to musisz jeszcze raz zapłacić” – mówi dr Jacek Furga. – W praktyce jeśli ktoś ma taką możliwość, to zamiast kupować kolejny, luksusowy samochód czy jechać na wakacje na Malediwy, lepiej niech kupi trzecie czy czwarte mieszkanie i wprowadzi na rynek najmu. To jest interes państwa i to jest interes nas wszystkich, żeby tych mieszkań było jak najwięcej, bo dzięki temu będziemy płacić za wynajem mniej.