Mieszkania najdroższe od 10 lat. W przyszłym roku wzrost cen może spowolnić

Spada sprzedaż mieszkań w Polsce. Na sześciu największych rynkach sprzedano 14,2  tys. mieszkań, a liczba transakcji spadła o 9 proc. To już trzeci kwartał z rzędu, kiedy deweloperzy notują gorsze wyniki. W dużej mierze to wynik wyższych cen – w Warszawie wzrosły o 14 proc. Eksperci spodziewają się, że w przyszłym roku będą dalej rosły, choć nieco wolniej. – Nie jest tak, że ceny rosną bez powodu. Dziś wybudowania mieszkania jest o kilka, kilkanaście procent droższe niż jeszcze rok temu – ocenia Maciej Drozd z Echo Investment.

– Sprzedaż mieszkań na głównych rynkach w Polsce wyraźnie spada. We wszystkich dużych miastach, właściwie może poza Gdańskiem, widzimy wyraźne spadki w liczbie sprzedanych mieszkań w stosunku do poprzedniego kwartału i w stosunku do tego, co było rok temu – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych w Echo Investment.

Z najnowszego raportu REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce” wynika, że deweloperzy działający na 6 największych rynkach w Polsce zakończyli III kwartał z wynikiem 14,2 tys. sprzedanych mieszkań. To trzeci z rzędu kwartał spadków sprzedaży – 9 proc. w stosunku do ostatniego kwartału i blisko 19 proc. w skali roku.

– To jest związane z dwoma elementami. Pierwszy z nich to wzrost cen, za który odpowiada głównie wzrost kosztów budowy. Ponieważ deweloperzy muszą płacić więcej za budowanie, to chcąc utrzymać zarobek, podnoszą ceny. To także zmniejszająca się oferta. Deweloperzy wprowadzają mniej mieszkań, nie są w stanie wprowadzić wystarczająco dużo mieszkań, żeby odpowiedzieć na popyt, w związku z tym też nie konkurują zbyt silnie między sobą cenowo, bo po prostu nie mają czym – tłumaczy Maciej Drozd.

Z danych wynika też, że gdyby deweloperzy nagle przestali wprowadzać na rynek nowe mieszkania, to obecna ofercie wyprzedałaby się w 8–9 miesięcy. Dla porównania, w 2012 roku, kiedy oferta była największa w historii rynku, okres ten wynosił 2 lata.

Dodatkowo, choć ceny rosną, to skłonność nabywców do zwiększania wydatków wcale za tym nie idzie. Badania preferencji nabywców prowadzone przez REAS we współpracy z OBIDO pokazują, że w Warszawie rodzina na zakup mieszkania jest w stanie przeznaczyć 586,7 tys. zł. Jeszcze w grudniu 2017 roku było  to 625,9 tys. zł.

– W naszej firmie nie staramy się sprzedać jak najszybciej, tylko w równym tempie, żeby na moment skończenia budynku mieć około 80 proc. mieszkań sprzedanych. To wolniej niż można by było sprzedawać, gdyby trochę obniżyć ceny, bo popyt jest bardzo silny – mówi wiceprezes Echo Investment. – To kolejny element, który odpowiada za wzrost cen. Utrzymuje się silny popyt, który nie zostawia przestrzeni na spadek cen, bo gdybyśmy te ceny obniżyli, to byśmy prawie natychmiast wyprzedali swoją ofertę.

Raport REAS wskazuje, że ceny najbardziej wzrosły w Warszawie (o 14 proc. rdr.) i Wrocławiu (13,6 proc.). W Łodzi wzrost wyniósł 9,3 proc., a w Poznaniu i Trójmieście – o ok.7 proc. Najmniej podrożały mieszkania w Krakowie (nieco ponad 5 proc.). Z analizy Home Brokera i Open Finance wynika zaś, że obecnie mieszkania są najdroższe od ponad 10 lat.

– Generalnie na rynku widać coraz więcej projektów nieco droższych, więc to powoduje, że ceny rosną nie z powodu tego, że rośnie cena konkretnego mieszkania, ale dlatego, że sprzedajemy mieszkania coraz droższe, coraz lepsze, o wyższym standardzie. Drugi trend polega na tym, że rzeczywiście rosną ceny poszczególnych mieszkań, co wynika za wzrostu kosztów. Żeby wybudować takie samo mieszkanie jak rok temu, musimy wydać kilka, kilkanaście procent więcej – ocenia Maciej Drozd.

Zdaniem eksperta w 2019 roku ceny wciąż będą rosły, choć zapewne nie tak szybko jak w 2018 roku. To efekt nie tylko problemów z pozyskaniem terenów pod inwestycje, ale też rosnących kosztów dla firm budowlanych – rosną pensje pracowników i drożeją materiały.

– Rynek zmusza do spowolnienia sprzedaży i dbania bardziej o cenę, w związku z tym do podwyższenia cen, właśnie dlatego, że są wyższe koszty i cały proces trwa trochę dłużej niż kiedyś – tłumaczy Maciej Drozd. – Rynek jest w pewnym stanie równowagi. Nie jest tak, że ceny rosną spekulacyjnie, bez powodu.