Inwestycje w kamienice zyskują na popularności. Nie odstraszają nawet wyzwania konserwatorskie

Rynek kamienic w Polsce, choć niszowy, dynamicznie się rozwija, a ponad 70 proc. takich budynków wciąż wymaga rewitalizacji. Ten proces bywa skomplikowany, m.in. ze względu na trudności techniczne i uzgodnienia z konserwatorami zabytków, które mogą się ciągnąć latami. Mimo to kamienice zyskują na popularności dzięki swojemu klimatowi, historycznej wartości i możliwościom inwestycyjnym, szczególnie w centralnych lokalizacjach, a ceny takich nieruchomości z roku na rok sukcesywnie rosną.

– Rynek kamienic w Polsce jest absolutną niszą. Z naszych danych wynika że ponad 70 proc. istniejących w Polsce kamienic wciąż wymaga rewitalizacji i tylko 3,5 proc. mieszkań, które są wystawiane na sprzedaż na rynku wtórnym, to są właśnie mieszkania w kamienicach. To jest niszowy, trudny biznes, ale bardzo interesujący dla inwestorów, którzy widzą potencjał wzrostu cen wartości nieruchomości w kamienicach, często usytuowanych w centralnych i strategicznych lokalizacjach – mówi agencji Newseria Tomasz Laskowski, prezes zarządu Inside Park.

Jeszcze do niedawna kamienice kojarzyły się ze zniszczonymi budynkami, odpychającymi klatkami schodowymi i piecami na węgiel. Jednak od kilku lat, dzięki postępującym rewitalizacjom, stare, przedwojenne budynki dostają nowe życie. Odrestaurowane i zmodernizowane i kamienice odzyskują dawną świetność, zyskują na wartości rynkowej i zaczynają cieszyć się coraz większą popularnością wśród nabywców i inwestorów – wynika z pierwszego w branży raportu na temat rynku kamienic w Polsce, opublikowanego w ub.r. przez Inside Park. Raport, który obejmuje dane z lat 2020–2022, dotyczące m.in. sprzedaży mieszkań w kamienicach i planów rewitalizacyjnych w siedmiu miastach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i Toruniu), pokazuje, że polski rynek kamienic, choć wciąż pozostaje niszowy, szybko się rozwija i ma ogromny potencjał inwestycyjny, a ceny takich nieruchomości sukcesywnie rosną.

– Ludzie kochają kamienice za ich klimat i efekt „przed i po” rewitalizacji, za emocje, jakie im towarzyszą, kiedy wchodzą do takiego starego budynku. Natomiast nie lubią ich za czas remontowo-budowlany, za uzgodnienia z konserwatorem zabytków – mówi Tomasz Laskowski.

Jak wskazuje, kamienice to atrakcyjny segment dla inwestorów poszukujących unikatowych nieruchomości w centralnych lokalizacjach. Większość traktuje je jako formę ochrony kapitału przed inflacją i źródło dochodów z krótko- lub długoterminowego wynajmu. I choć rynek nie jest wolny od zewnętrznych wpływów – takich jak pandemia, wojna czy zmiany gospodarcze, które w ostatnich latach wpływały na popyt i podaż w tej niszy – to zainteresowanie nie maleje. I to pomimo że proces ich rewitalizacji wiąże się z wieloma wyzwaniami. Jak podkreślają eksperci tego rynku, trudnością jest nie tylko złożoność procesu rewitalizacji, ale też brak elastyczności i chęci kompromisu u konserwatorów zabytków i urzędników. Ich zdaniem może to wynikać z działań pseudodeweloperów, którzy nie podchodzą do odnowy zabytków z należytą wiedzą i troską.

– Tych wyzwań jest wiele, natomiast kluczowe są właśnie prace remontowo-budowlane i uzgodnienia z konserwatorem zabytków – mówi prezes spółki Inside Park, która niedawno zadebiutowała na rynku NewConnect. – Czasami bywa tak, że uzgodnienia z konserwatorem trwają rok czy dwa lata, ale nawet pięć czy dziesięć lat.

Z analiz przeprowadzonych na potrzeby raportu „Rynek kamienic w Polsce” wynika, że w 2020 roku w tym segmencie odnotowano 4181 transakcji. Rok później ich liczba wzrosła o blisko 25 proc., do 5215 transakcji. W 2022 roku natomiast zauważalny był duży spadek, o 16,5 proc. (4358 transakcji), spowodowany prawdopodobnie skutkami pandemii COVID-19, która odbiła się na całym rynku nieruchomości. Co istotne, kamienice nie tracą jednak na wartości – średnie ceny cały czas sukcesywnie rosną. Jeszcze w 2020 roku średnia cena za mkw. wynosiła nieco ponad 8 tys. zł, ale w 2022 roku wzrosła już do blisko 9,95 tys. zł. Z kolei średnia cena całego lokalu z kamienicy, która w 2020 roku wynosiła około 448 tys. zł, dwa lata później wzrosła już do prawie 540 tys. zł.

Autorzy raportu zwracają jednak uwagę na fakt, że ceny są mocno uzależnione od lokalizacji kamienicy, standardu mieszkania i całego budynku. Dlatego różnice na tym rynku mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych za 1 mkw. Przykładowo w Warszawie w 2022 roku średnia cena za mkw. mieszkania w kamienicy wahała się od 2,6 do nawet 55,8 tys. zł (lokal o pow. 75 mkw. na czwartym piętrze pod adresem Emilii Plater 11). To najwyższa cena, jaką trzeba było zapłacić za mkw. lokalu w kamienicy w okresie przeanalizowanym w raporcie. W stolicy znajduje się również najdroższy lokal sprzedany w kamienicy w latach 2020–2022: apartament o powierzchni 255,5 mkw. na piątym piętrze kamienicy przy ul. Foksal 13/15 kosztował nabywcę blisko 9,6 mln zł. Co ciekawe, to jednak nie Warszawa ani Kraków są największym rynkiem w tym segmencie. Miastem, w którym w latach 2020-2022 sprzedano najwięcej mieszkań w kamienicach, okazał się Wrocław, gdzie odnotowano w sumie 3051 transakcji. W stolicy sprzedano w tym czasie o 367 lokali mniej.

– Co do zasady ludzie kupują mieszkania w kamienicach pod wynajem krótkoterminowy i długoterminowy albo do mieszkania, bo czują się tam dobrze – mówi Tomasz Laskowski.

Inside Park działa na rynku od 13 lat, głównie w województwach kujawsko-pomorskim, pomorskim i warmińsko-mazurskim. W swojej strategii skupia się na poszukiwaniu atrakcyjnych ofert kupna kamienic, po których zakupie przeprowadza szczegółową analizę techniczną i planuje prace remontowe w celu przywrócenia nieruchomości do pełnej funkcjonalności i podniesienia jej wartości rynkowej. 

– Dotychczas samodzielnie zrealizowaliśmy 50 takich projektów. Czas przyspieszyć i zrobić ich setkę do 2029 roku włącznie – zapowiada prezes Inside Park.

Taki jest cel uruchomionego przez spółkę projektu „100 Kamienic”. Jak tłumaczy jej prezes, jest to inicjatywa o charakterze franczyzowym i mentoringowym, skierowana do właścicieli kamienic oraz pośredników nieruchomości, którzy chcą się zaangażować w proces ich odnowy. Opiera się na współpracy z lokalnymi partnerami, co pozwala efektywnie identyfikować i realizować inwestycje w różnych regionach Polski. Firma nie ogranicza się do dużych miast – realizacje obejmują także mniejsze miejscowości, w których popyt i podaż mieszkań w kamienicach są odpowiednio zrównoważone.

– Przeprowadzamy rewitalizacje zarówno w dużych miastach, powyżej 200–300 tys., jak i w małych, liczących ok. 30–40 tys. mieszkańców. Natomiast nie do końca chodzi o lokalizację, raczej o płynność, tzn. ilu ludzi chce kupować mieszkania, jaki jest popyt i jaka jest podaż na danym rynku. Zawsze, kiedy wchodzimy na jakiś nowy rynek, to sprawdzamy najpierw potencjalną chłonność danego miejsca, czyli ile rynek jest jeszcze w stanie zmieścić nowych nieruchomości – tłumaczy Tomasz Laskowski.

Jak wskazuje, rewitalizacja kamienic może być nie tylko opłacalnym biznesem, ale też sposobem na zachowanie dziedzictwa kulturowego i poprawę jakości życia mieszkańców miast. Takie inwestycje wymagają jednak odpowiednich zasobów i know-how, dlatego rola profesjonalnych deweloperów jest kluczowa dla efektywnego zagospodarowania tej niszy.

– Indywidualny inwestor raczej nie będzie w stanie przeprowadzić całego, tak dużego procesu inwestycyjnego. Albo zrobi to, potykając się przy tym kilka razy, a potem będziemy czytać w mediach nagłówki, że to się nie opłaca. Dlatego też rola deweloperów jest taka, aby w sposób profesjonalny zagospodarować tę niszę, cierpliwie wypracowywać rozwiązania z konserwatorami, z wydziałami architektury, aby centralne części miast stawały się jeszcze ładniejsze – dodaje prezes Inside Park.