Styczeń powinien przynieść wzrost popytu na hipoteki i sprzedaży mieszkań. Klientom pomogłyby obniżki stóp procentowych

W styczniu eksperci rynku nieruchomości spodziewają się wzrostu popytu na kredyty hipoteczne. Rezygnacja przez rząd z zapowiadanego programu Kredyt 0 proc. spowodowała, że do banków zwracają się klienci czekający do tej pory na rządowe dopłaty. Jak podkreśla założyciel serwisu Tabelaofert.pl, jest grupa klientów, którzy ze względu na sytuację rynkową i swoje finanse potrzebują wsparcia państwa, ale taka ingerencja nie byłaby potrzebna przy niższym poziomie stóp procentowych. Ewentualna pomoc państwa powinna obejmować premie dla oszczędzających na własne M.

– Informacja, że nie będzie Kredytu 0 proc., paradoksalnie bardzo dobrze wpłynęła na rynek. Duża część osób, która czekała na kredyt, dowiedziała się, że go nie będzie, i słusznie uznała, że warto kupić może coś mniejszego albo dalej od centrum. Widzieliśmy to w naszych danych, że nastąpiło pewne ożywienie klientów – mówi agencji Newseria Robert Chojnacki, założyciel tabelaofert.pl, portalu wspierającego sprzedaż nieruchomości. – Część osób stwierdziła, że już dłużej nie będzie spłacać kredytu wynajmującego. Wynajem mieszkania jest przecież płaceniem przez tego, kto wynajmuje, za kredyt tego, kto kupił mieszkanie. Ponieważ ceny wynajmu są bardzo wysokie, stwierdzili, że wolą już spłacić kredyt.

W grudniu 2024 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 45,4 proc. r/r – wynika z BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. O kredyt wnioskowało o 43,8 proc. klientów mniej niż rok temu. Jednak popyt na kredyt pod koniec 2023 roku był stymulowany przez Bezpieczny Kredyt 2 proc., a grudzień 2023 roku był ostatnim miesiącem przyjmowania wniosków w ramach tego programu. Efekt wysokiej bazy wygaśnie jednak w styczniu, dlatego eksperci spodziewają się wzrostu popytu na kredyty hipoteczne.

Informacja MRiT o rezygnacji z obiecywanego w kampanii Kredytu 0 proc. sprawiła, że część kredytobiorców podjęła decyzję o zakupie własnego mieszkania. Zwłaszcza że – jak wskazuje grudniowy Barometr Cen Mieszkań Tabelaofert.pl – deweloperzy pod koniec roku oferowali liczne promocje i rabaty. Ekspert wskazuje jednak, że wraz z odbijającą się w tym miesiącu sprzedażą mieszkań trend ten może się wkrótce odwrócić.

– Teraz wszyscy tylko czekają, aż wreszcie spadną stopy procentowe – ocenia Robert Chojnacki.

Z danych Europejskiego Banku Centralnego (EBC) wynika, że średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce w lipcu 2024 roku wyniosło 7,91 proc. i należało do najwyższych w Europie. Dla porównania w strefie euro było to zaledwie 3,75 proc. Koszt kredytu w naszym kraju jest też wyższy niż w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W dużej mierze to wynik wysokości stóp procentowych.

– W latach 2014–2019 nie było żadnego programu wspierania, dopłat do kredytów, a oprocentowanie kredytu wynosiło 4,5–5 proc., a nie 8 proc. jak teraz. W tamtym okresie liczba budowanych mieszkań w Polsce przez deweloperów wzrosła dwukrotnie. Czyli widać, że ludzie nie potrzebowali wsparcia przy normalnym koszcie kredytu. Niestety politycy poprzez zaciąganie różnego rodzaju zobowiązań i rozdawanie dopłat napędzają inflację, a to powoduje, że mamy wysokie stopy procentowe. Nie ma konieczności żadnej ingerencji państwa w rynek, o ile są normalne stopy procentowe – przekonuje założyciel portalu tabelaofert.pl.

Wysokie stopy procentowe sprawiają, że przy braku programów wsparcia części osób coraz trudniej zaciągnąć kredyt. Związek Banków Polskich podaje, że w III kwartale 2024 roku średnia wartość kredytu hipotecznego wyniosła 421,7 tys. zł w porównaniu do 417,4 tys. zł w analogicznym okresie w 2023 roku. Według BIK w grudniu 2024 roku wyniosła 444,9 tys. zł – to historycznie najwyższa odnotowana wartość. Przy wciąż rosnących cenach metra kwadratowego mieszkań uzyskanie finansowania na zakup mieszkania staje się coraz trudniejsze.

– W obecnej sytuacji rynek jako rynek, czyli deweloperzy, nie potrzebuje wsparcia, natomiast banki bardzo zacieśniły politykę kredytową, również na polecenie KNF-u, są więc ludzie, którzy odchodzą z banku z kwitkiem. Na pewno jest więc grupa osób, która takiego wsparcia potrzebuje – mówi Robert Chojnacki.

Resort rozwoju zapowiada, że zamiast obiecywanego podczas kampanii Kredytu 0 proc. w I kwartale br. przedstawi nowy program mieszkaniowy. Eksperci jednak zalecają ostrożność przy jego projektowaniu, wskazując na liczne błędy poprzedniego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który doprowadził do znacznego wzrostu cen nieruchomości.

– Wszystkie dotychczasowe programy do tej pory wspierały albo zakup pierwszego mieszkania, albo zakup małych mieszkań, tak jak na przykład Bezpieczny Kredyt 2 proc. W przypadku zapowiadanego Kredytu 0 proc. był element prodemograficzny, solidne wsparcie dla osób, które mają dwójkę lub trójkę dzieci. Miał to być pierwszy program w Polsce, który wspierał to, co jest największym problemem polskiej gospodarki, czyli demografię – mówi ekspert. – Na pewno trzeba uniknąć sytuacji, jaka była z Bezpiecznym Kredytem 2 proc., gdzie każdy, niezależnie, czy zarabiał 10 tys. zł miesięcznie, 100 tys. zł, czy 1 mln zł, mógł uzyskać wsparcie państwa. Wsparcie dla osób wysoko zarabiających jest marnowaniem publicznych pieniędzy. Jeżeli będą w przyszłości programy wsparcia, to są tylko dwa przypadki, w których będą uzasadnione: albo kryterium dochodowe, czyli wspieramy tych, którzy tego wsparcia potrzebują, a drugie to ewentualnie kryterium demograficzne, czyli wspieramy tych, którzy mają dwójkę lub więcej dzieci.

Zdaniem założyciela portalu tabelaofert.pl programy wsparcia nie powinny się skupiać na preferencyjnych kredytach, ale na zachętach do oszczędzania. Polska jest jednym z nielicznych krajów w tej części Europy, w którym nie powstały kasy oszczędnościowo-budowlane.

– Gdyby 20 lat temu państwo zaczęło dopłacać ludziom, którzy oszczędzają na mieszkanie, na przykład w postaci różnych premii, to dzisiaj osoba 20-letnia, która wchodzi na rynek, nie miałaby problemu, czy zaciągnąć kredyt, czy wynająć, bo w najlepszym wypadku kredyt byłby tylko uzupełnieniem wkładu własnego. To najbardziej efektywna metoda – podkreśla Robert Chojnacki. – Tego niestety nie zrobiono, bo myślenie w perspektywie 20 lat nie jest chyba w żadnej demokracji popularne, bo myśli się w perspektywie najbliższych wyborów. Więc lepiej obiecać, że się coś rozda, ale taka idea oszczędzania nie jest zbyt popularna. Ale to jest najbardziej efektywna metoda, bo po pierwsze nie wspiera to inflacji, bo ludzie oszczędzają, po drugie jednak młody człowiek, który wchodzi w dorosłe życie, ma dużo łatwiejszy start.