Newsy

Nieuczciwi najemcy bardziej chronieni przez prawo niż właściciele mieszkań. Konieczne są zmiany przepisów i sprawny system eksmisyjny

2024-05-17  |  06:15

Zaległości w czynszach, zniszczenia czy wyprowadzka bez płatności – to tylko niektóre z problemów, jakie lokatorzy wynajmujący mieszkania mogą sprawić właścicielom lokali. Z badania Rendin wynika, że blisko 70 proc. właścicieli mieszkań na wynajem borykało się z podobnymi trudnościami. Wypowiedzenie najmu nieuczciwemu lokatorowi to dopiero początek długiej drogi, na której końcu niekoniecznie jest eksmisja. – Potrzebujemy zmiany w kierunku dodania pewnych praw właścicielom i sprawnego systemu eksmisyjnego – podkreśla Alina Muzioł-Węcławowicz, specjalistka ds. polityki mieszkaniowej.

Jeśli zaległość w spłacie sięga trzech okresów płatności, to zgodnie z przepisami właściciel mieszkania może lokatorowi wypowiedzieć umowę, co uprawnia go również do złożenia pozwu o eksmisję. Właściciel nie ma prawa eksmitować lokatora bez uzyskania orzeczenia sądu. W pierwszej kolejności musi skierować do lokatora pismo, w którym oświadcza, że zamierza wypowiedzieć umowę, a także wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych zobowiązań.

– Kiedy najemca zalega z płatnością czynszu, często uporczywie i bez związku z jego realną pozycją ekonomiczną, sprawy są kierowane do sądu i niestety tam jest bardzo długotrwały proces kolejnych etapów. Mamy bardzo dużą zaległość w rozpatrywaniu spraw związanych z wyrokami eksmisyjnymi – mówi agencji Newseria Biznes Alina Muzioł-Węcławowicz.

Samo postępowanie w sprawie może jednak trwać nawet kilka lat. Jeśli sąd uzna, że lokator zajmuje mieszkanie bezprawnie, może wyrokiem nakazać mu opuszczenie lokalu. Jeśli najemca nie zrobi tego po uprawomocnieniu wyroku, sprawa trafia do komornika. Sąd, wydając wyrok, może zadecydować o przyznaniu lokatorowi prawa do mieszkania socjalnego. Bierze przy tym pod uwagę jego sytuację materialną, ale niektóre grupy są chronione przepisami. To przede wszystkim kobiety w ciąży, renciści i ubodzy emeryci, osoby nieletnie, bezrobotne lub ciężko chore czy z niepełnosprawnością.

– Najczęściej sąd orzeka eksmisję z prawem do najmu socjalnego, a tych lokali w Polsce brakuje. W związku z tym nie mamy do czynienia z silnym oddziaływaniem tej ostrej reperkusji, jaką jest eksmisja, bo ona dla wielu ludzi jest nierealna. Nie martwią się, bo jeżeli to ma nastąpić za kilka lat, to nie muszą się starać płacić czynszu. To jeden z podstawowych problemów – ocenia ekspertka.

Dane GUS-u wskazują, że mieszkań socjalnych w Polsce brakuje. Na koniec 2022 roku na najem socjalny lokali oczekiwało 70,2 tys. gospodarstw domowych, w tym ponad 40 tys. gospodarstw (57 proc.) w ramach wyroków eksmisyjnych.

W 2023 roku Rzecznik Praw Obywatelskich alarmował, że właściciele niechętnie wynajmują mieszkania, co jest spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i słabszą ochroną praw właściciela mieszkania. Właściciele obawiają się problemów związanych z nierzetelnym lokatorem, który nie będzie płacił za lokal i nie będzie chciał go opuścić. Przede wszystkim nie chcą wynajmować mieszkania rodzinom czy też osobom z dziećmi, czyli grupom objętym szczególną ochroną trwałości najmu oraz ochroną przed eksmisją. Widać to też w ankiecie Rendin z 2022 roku. 64 proc. właścicieli jako główną obawę wskazało ryzyko, że najemcy nie będzie stać na czynsz i opłaty, a prawie 19 proc. – na trudności z eksmisją lokatora. 

– Mamy silną ochronę praw lokatorów. Nie mówię, żeby bardzo ją ograniczać, natomiast należy jednak w dużym stopniu wyrównywać te szanse i dać również prawa właścicielom mieszkań i powinno to być raczej w systemie na ogólnych zasadach – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz.

Dziś ochronie właścicieli lokali służą najem okazjonalny (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali) czy najem instytucjonalny (w przypadku właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali). Obie te formy dają wynajmującym możliwość skorzystania z uproszczonej procedury eksmisji najemców niewywiązujących się z nałożonych na nich obowiązków.

– Szkoda, że operujemy czymś takim jak najem okazjonalny, najem instytucjonalny. To rozwiązania, które bardzo komplikują sytuację związaną z najmem mieszkań, W wielu krajach Europy obowiązuje jedna regulacja dotycząca najmu mieszkań, a w Polsce decydenci polityczni wymyślają pewne formy po to, żeby ułatwić sprawę funkcjonowania któregoś z segmentów rynku mieszkaniowego. To droga, która nie prowadzi do sukcesu – ocenia specjalistka ds. polityki mieszkaniowej.

Jak podkreślił RPO, nie wszystkie umowy najmu lokalu z zasobu prywatnego są zawierane w formie umowy najmu okazjonalnego, a tym bardziej najmu instytucjonalnego. Obie te formy nadal nie stanowią dominującej formy wynajmu na rynku mieszkaniowym.

 Potrzebujemy zmiany w kierunku dodania pewnych praw właścicielom czy równoważenia tych praw, potrzebujemy sprawnego systemu eksmisyjnego, który będzie działał jako straszak, dzisiaj nie działa prawie na nikogo. A gdyby te procesy sądowe były sprawniejsze, to wtedy ludzie mieliby szybciej do czynienia z konsekwencją sytuacji, że nie płacą za najem mieszkań – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz.

Z danych GUS wynika, że na koniec 2022 roku z 8,1 mln zasobów mieszkaniowych w niemal 24 proc. mieszkań (blisko 2 mln) lokatorzy zalegali z opłatami za mieszkanie. Łączna kwota zaległości od początku ich powstania (z odsetkami) z tytułu nieuiszczania opłat za mieszkanie wyniosła ponad 6,9 mld zł. Najwyższy udział w ogólnej kwocie zaległości w opłatach za mieszkanie mieli lokatorzy mieszkań pozostających w zasobach gmin (62,7 proc.).

– Gminy, jeśli mają dzisiaj ponad 50 proc. mieszkań komunalnych, to są to mieszkania z zaległościami czynszowymi, więc z trudem podejmują decyzje o inwestowaniu w sektor, który im przynosi problemy. Jest jeszcze jedna sprawa, czyli bardzo nieelegancka postawa wielu najemców komunalnych, którzy żyją starą zasadą, jeszcze z czasów PRL-u, że państwowe znaczy niczyje, więc można w tym mieszkaniu robić, co się chce. To niestety jest dość akceptowalne społecznie – mówi ekspertka.

GUS wskazuje, że w co piątym mieszkaniu pozostającym w zasobach gminy lokatorzy zalegali z opłatami. W przypadku mieszkań spółdzielczych problem ten dotyczy prawie połowy mieszkań, a w przypadku lokali pozostających w zasobach osób fizycznych w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi – co trzeciego.

Prawie 90 proc. postępowań eksmisyjnych wszczęto z powodu zaległości w opłatach za mieszkanie. W 2022 roku na 13,1 tys. postępowań w sądzie prawie 73 proc. dotyczyło lokatorów mieszkań gminnych, a niecałe 13 proc. lokali osób fizycznych w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi. Z kolei na 6,1 tys. orzeczonych eksmisji 80 proc. dotyczyło lokatorów mieszkań gminnych.

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Edukacja

Sztuczna inteligencja rewolucjonizuje edukację. Rynek takich rozwiązań będzie rósł w tempie prawie 40 proc. rocznie

Sztuczna inteligencja otwiera nowe horyzonty dla procesu nauczania i uczenia się, rewolucjonizując sektor edukacji. Z badań wynika, że z aplikacji bazujących na AI już w tej chwili korzysta duża grupa uczniów i studentów, jak i nauczycieli, a na rynku pojawia się coraz więcej takich narzędzi. Jak szacuje Grand View Research, do 2030 roku wartość globalnego rynku sztucznej inteligencji w edukacji będzie rosła średniorocznie o blisko 37 proc., przy czym duża część tego rynku będzie zdominowana przez platformy edukacyjne. – Dzięki AI nauczanie staje się bardziej spersonalizowane i interaktywne – mówi Jeff Maggioncalda, dyrektor generalny międzynarodowej platformy edukacyjnej Coursera.

Ochrona środowiska

Branża chemiczna w Europie na zakręcie. Konkurencja z Azji i Europejski Zielony Ład wymuszają inwestycje w innowacje

Sektor chemiczny w Polsce i Europie stoi przed szeregiem wyzwań, z których największym jest obecnie konkurencja ze strony rynku azjatyckiego, przede wszystkim tańszych produktów z Chin. Na to nakłada się też znaczący wzrost kosztów produkcji, spowodowany wyższymi cenami energii i surowców, oraz obciążenia wynikające z regulacji UE nastawionych na neutralność klimatyczną w 2050 roku. Kluczem do utrzymania konkurencyjności branży są inwestycje w badania, innowacje i nowe technologie, które pozwalają jej z większą elastycznością reagować na trudne warunki, a przy tym lepiej odpowiadają na wyzwania związane ze zrównoważonym rozwojem.

Farmacja

Trwają prace nad zmianami w programie szczepień przeciwko HPV. Na razie zaszczepiła się jedna piąta uprawnionych nastolatków

W ciągu pierwszego roku działania programu bezpłatnych szczepień przeciwko wirusowi HPV dla 12- i 13-latków zaszczepiono tylko ok. 20 proc. uprawnionych. Eksperci wskazują na wiele różnych możliwości poprawy niepokojących statystyk. Pierwszym z nich jest edukacja dzieci i dorosłych na temat roli szczepień oraz zagrożeń, jakie wiążą się z zakażeniem HPV, wirusem odpowiadającym m.in. za nowotwory szyjki macicy, odbytu, krtani czy jamy ustnej. Kolejnym pomysłem jest zwiększenie liczby placówek z dostępnymi szczepieniami o kolejne POZ-y, ale też szkoły. Ministerstwo Zdrowia zapowiedziało, że pracuje nad niezbędnymi zmianami.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.