Newsy

Nieuczciwi najemcy bardziej chronieni przez prawo niż właściciele mieszkań. Konieczne są zmiany przepisów i sprawny system eksmisyjny

2024-05-17  |  06:15

Zaległości w czynszach, zniszczenia czy wyprowadzka bez płatności – to tylko niektóre z problemów, jakie lokatorzy wynajmujący mieszkania mogą sprawić właścicielom lokali. Z badania Rendin wynika, że blisko 70 proc. właścicieli mieszkań na wynajem borykało się z podobnymi trudnościami. Wypowiedzenie najmu nieuczciwemu lokatorowi to dopiero początek długiej drogi, na której końcu niekoniecznie jest eksmisja. – Potrzebujemy zmiany w kierunku dodania pewnych praw właścicielom i sprawnego systemu eksmisyjnego – podkreśla Alina Muzioł-Węcławowicz, specjalistka ds. polityki mieszkaniowej.

Jeśli zaległość w spłacie sięga trzech okresów płatności, to zgodnie z przepisami właściciel mieszkania może lokatorowi wypowiedzieć umowę, co uprawnia go również do złożenia pozwu o eksmisję. Właściciel nie ma prawa eksmitować lokatora bez uzyskania orzeczenia sądu. W pierwszej kolejności musi skierować do lokatora pismo, w którym oświadcza, że zamierza wypowiedzieć umowę, a także wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych zobowiązań.

– Kiedy najemca zalega z płatnością czynszu, często uporczywie i bez związku z jego realną pozycją ekonomiczną, sprawy są kierowane do sądu i niestety tam jest bardzo długotrwały proces kolejnych etapów. Mamy bardzo dużą zaległość w rozpatrywaniu spraw związanych z wyrokami eksmisyjnymi – mówi agencji Newseria Biznes Alina Muzioł-Węcławowicz.

Samo postępowanie w sprawie może jednak trwać nawet kilka lat. Jeśli sąd uzna, że lokator zajmuje mieszkanie bezprawnie, może wyrokiem nakazać mu opuszczenie lokalu. Jeśli najemca nie zrobi tego po uprawomocnieniu wyroku, sprawa trafia do komornika. Sąd, wydając wyrok, może zadecydować o przyznaniu lokatorowi prawa do mieszkania socjalnego. Bierze przy tym pod uwagę jego sytuację materialną, ale niektóre grupy są chronione przepisami. To przede wszystkim kobiety w ciąży, renciści i ubodzy emeryci, osoby nieletnie, bezrobotne lub ciężko chore czy z niepełnosprawnością.

– Najczęściej sąd orzeka eksmisję z prawem do najmu socjalnego, a tych lokali w Polsce brakuje. W związku z tym nie mamy do czynienia z silnym oddziaływaniem tej ostrej reperkusji, jaką jest eksmisja, bo ona dla wielu ludzi jest nierealna. Nie martwią się, bo jeżeli to ma nastąpić za kilka lat, to nie muszą się starać płacić czynszu. To jeden z podstawowych problemów – ocenia ekspertka.

Dane GUS-u wskazują, że mieszkań socjalnych w Polsce brakuje. Na koniec 2022 roku na najem socjalny lokali oczekiwało 70,2 tys. gospodarstw domowych, w tym ponad 40 tys. gospodarstw (57 proc.) w ramach wyroków eksmisyjnych.

W 2023 roku Rzecznik Praw Obywatelskich alarmował, że właściciele niechętnie wynajmują mieszkania, co jest spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i słabszą ochroną praw właściciela mieszkania. Właściciele obawiają się problemów związanych z nierzetelnym lokatorem, który nie będzie płacił za lokal i nie będzie chciał go opuścić. Przede wszystkim nie chcą wynajmować mieszkania rodzinom czy też osobom z dziećmi, czyli grupom objętym szczególną ochroną trwałości najmu oraz ochroną przed eksmisją. Widać to też w ankiecie Rendin z 2022 roku. 64 proc. właścicieli jako główną obawę wskazało ryzyko, że najemcy nie będzie stać na czynsz i opłaty, a prawie 19 proc. – na trudności z eksmisją lokatora. 

– Mamy silną ochronę praw lokatorów. Nie mówię, żeby bardzo ją ograniczać, natomiast należy jednak w dużym stopniu wyrównywać te szanse i dać również prawa właścicielom mieszkań i powinno to być raczej w systemie na ogólnych zasadach – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz.

Dziś ochronie właścicieli lokali służą najem okazjonalny (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali) czy najem instytucjonalny (w przypadku właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali). Obie te formy dają wynajmującym możliwość skorzystania z uproszczonej procedury eksmisji najemców niewywiązujących się z nałożonych na nich obowiązków.

– Szkoda, że operujemy czymś takim jak najem okazjonalny, najem instytucjonalny. To rozwiązania, które bardzo komplikują sytuację związaną z najmem mieszkań, W wielu krajach Europy obowiązuje jedna regulacja dotycząca najmu mieszkań, a w Polsce decydenci polityczni wymyślają pewne formy po to, żeby ułatwić sprawę funkcjonowania któregoś z segmentów rynku mieszkaniowego. To droga, która nie prowadzi do sukcesu – ocenia specjalistka ds. polityki mieszkaniowej.

Jak podkreślił RPO, nie wszystkie umowy najmu lokalu z zasobu prywatnego są zawierane w formie umowy najmu okazjonalnego, a tym bardziej najmu instytucjonalnego. Obie te formy nadal nie stanowią dominującej formy wynajmu na rynku mieszkaniowym.

 Potrzebujemy zmiany w kierunku dodania pewnych praw właścicielom czy równoważenia tych praw, potrzebujemy sprawnego systemu eksmisyjnego, który będzie działał jako straszak, dzisiaj nie działa prawie na nikogo. A gdyby te procesy sądowe były sprawniejsze, to wtedy ludzie mieliby szybciej do czynienia z konsekwencją sytuacji, że nie płacą za najem mieszkań – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz.

Z danych GUS wynika, że na koniec 2022 roku z 8,1 mln zasobów mieszkaniowych w niemal 24 proc. mieszkań (blisko 2 mln) lokatorzy zalegali z opłatami za mieszkanie. Łączna kwota zaległości od początku ich powstania (z odsetkami) z tytułu nieuiszczania opłat za mieszkanie wyniosła ponad 6,9 mld zł. Najwyższy udział w ogólnej kwocie zaległości w opłatach za mieszkanie mieli lokatorzy mieszkań pozostających w zasobach gmin (62,7 proc.).

– Gminy, jeśli mają dzisiaj ponad 50 proc. mieszkań komunalnych, to są to mieszkania z zaległościami czynszowymi, więc z trudem podejmują decyzje o inwestowaniu w sektor, który im przynosi problemy. Jest jeszcze jedna sprawa, czyli bardzo nieelegancka postawa wielu najemców komunalnych, którzy żyją starą zasadą, jeszcze z czasów PRL-u, że państwowe znaczy niczyje, więc można w tym mieszkaniu robić, co się chce. To niestety jest dość akceptowalne społecznie – mówi ekspertka.

GUS wskazuje, że w co piątym mieszkaniu pozostającym w zasobach gminy lokatorzy zalegali z opłatami. W przypadku mieszkań spółdzielczych problem ten dotyczy prawie połowy mieszkań, a w przypadku lokali pozostających w zasobach osób fizycznych w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi – co trzeciego.

Prawie 90 proc. postępowań eksmisyjnych wszczęto z powodu zaległości w opłatach za mieszkanie. W 2022 roku na 13,1 tys. postępowań w sądzie prawie 73 proc. dotyczyło lokatorów mieszkań gminnych, a niecałe 13 proc. lokali osób fizycznych w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi. Z kolei na 6,1 tys. orzeczonych eksmisji 80 proc. dotyczyło lokatorów mieszkań gminnych.

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Konkurs Polskie Branży PR

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Handel

Polskie firmy z szansą na zdobycie azjatyckich rynków. Mogą otrzymać wsparcie na promocję podczas Expo 2025 w Osace

W 2025 roku w japońskiej Osace odbędzie się Wystawa Światowa Expo 2025. Udział w niej, a także towarzyszących imprezie wydarzeniach i targach to dla polskich firm szansa na wzrost rozpoznawalności swoich marek za granicą, a w konsekwencji na rozwój ich potencjału eksportowego. Expo 2025 będzie się koncentrowało na innowacjach służących zrównoważonemu rozwojowi. PARP, który jest partnerem wydarzenia w Polsce, do 26 września br. czeka na wnioski firm zainteresowanych udziałem w wydarzeniu i ekspansją na azjatyckie rynki. W ramach programu mogą one otrzymać wsparcie na udział w targach, na misje wyjazdowe i kampanie promocyjne przed i po zakończeniu Expo. Nabór finansowany jest z Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki 2021–2027

Polityka

Rośnie ryzyko wybuchu epidemii w Strefie Gazy. Brakuje czystej wody, kanalizacji i toalet, a w zniszczonej enklawie wykryto polio

W Strefie Gazy brakuje praktycznie wszystkiego – od żywności i wody po podstawowe leki – ale najgorsze może dopiero nadejść – alarmuje Polska Akcja Humanitarna. – Kilka dni temu w wodzie w Strefie Gazy znaleziono polio typu 2. Ta woda jest bardzo zanieczyszczona, infrastruktura wodno-sanitarna na tym terenie tak naprawdę już nie istnieje. Na dodatek od dziewięciu miesięcy dzieci nie są szczepione, ponieważ nie ma warunków, żeby to zrobić, więc istnieje bardzo duże zagrożenie wybuchu epidemii – mówi Magdalena Foremska z PAH. W odpowiedzi na kryzys organizacja uruchomiła duże projekty pomocowe, które mają zapewnić żywność i opiekę medyczną w Strefie Gazy i na Zachodnim Brzegu.

IT i technologie

Gminy potrzebują inwestycji w cyberbezpieczeństwo. Eksperci widzą duże ryzyka wynikające z zaniedbań

Dane gromadzone przez jednostki samorządu terytorialnego mogą być bardzo niebezpiecznym narzędziem w rękach przestępców. Wykradzione mogą posłużyć do fałszowania tożsamości człowieka. Tymczasem poziom inwestycji w cyberbezpieczeństwo jest w gminach niski, a liczba ataków hakerskich na nie stale rośnie. Eksperci czekają na pozytywne skutki rządowego programu Cyberbezpieczny Samorząd. W jego ramach 1,5 mld zł trafi na inwestycje w poprawę bezpieczeństwa cybernetycznego samorządów: zarówno na poziomie sprzętu i oprogramowania, jak i kompetencji oraz procedur.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.