Newsy

Przy wynajmie mieszkania konieczna szczegółowa umowa. Dzięki temu zabezpieczone są interesy obu stron

2017-04-04  |  06:35

Pisemna i szczegółowa umowa najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, weryfikacja właściciela lokalu i najemcy, warunki zwrotu kaucji – lista formalności, których trzeba dopełnić przy wynajmie mieszkania, jest długa. Interesy właściciela w maksymalnym stopniu zabezpieczy najem okazjonalny, jeśli chce on w przyszłości uniknąć sporów. Z kolei najemca musi koniecznie sprawdzić prawo właściciela do dysponowania lokalem.

Decydując się na wynajem mieszkania zarówno właściciel, jak i najemca muszą dopełnić szeregu formalności. Wynajem wiąże się bowiem z pewnym ryzykiem po obu stronach. Właściciel musi mieć na uwadze, że lokator nie będzie płacił w terminie albo dokona zniszczeń w mieszkaniu. Najemca zaś powinien się zabezpieczyć przed nieuczciwymi lub nieetycznymi praktykami. Czarny scenariusz wcale nie musi się sprawdzić, ale warto zawczasu zabezpieczyć się na taką ewentualność. Im bardziej szczegółowo i precyzyjnie zostaną określone warunki umowy po obu stronach, tym większa szansa na uniknięcie później ewentualnych problemów.

Najważniejszą rzeczą jest umowa najmu, która koniecznie powinna zostać spisana na piśmie. W takiej umowie należy uwzględnić wszelkie szczegółowe ustalenia, w szczególności kwotę czynszu, dodatkowe koszty, które będzie ponosił najemca, czyli media, jak prąd czy woda i gaz, jeśli mają być płatne osobno – wylicza w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Agata Stradomska, manager do spraw szkoleń i marketingu w międzynarodowej sieci agencji nieruchomości RE/MAX Polska.

W pisemnej umowie najmu mieszkania musi zostać sprecyzowany okres, w którym będzie ona obowiązywać, a także okoliczności, w których taką umowę można skrócić lub wcześniej wypowiedzieć. Ponadto dokument musi zawierać porozumienia dotyczące kwoty i terminu płatności czynszu, odsetek za opóźnienia, sposobu rozliczania mediów, wysokości i warunków zwrotu kaucji oraz inne ustalenia, np. dotyczące tego, kto odpowiada za remonty i naprawy w lokalu. Im więcej szczegółów zawiera umowa najmu, tym lepiej. W przypadku sporu w pierwszej kolejności rozstrzygać będzie jej treść, następnie Ustawa o ochronie praw lokatorów i przepisy Kodeksu cywilnego.

Drugim istotnym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien zawierać informacje o stanie liczników (energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, etc.), które posłużą do rozliczeń z właścicielem lokalu, oraz listę sprzętów i szczegółowy opis standardu mieszkania.

Taki protokół można uzupełnić o dokumentację zdjęciową. Później będzie on pomocny przy przekazywaniu mieszkania z powrotem właścicielowi. Na jego podstawie będzie można jednoznacznie stwierdzić, czy coś zaginęło albo uległo zniszczeniu, co będzie podstawą do przyszłych rozliczeń. Przygotowanie umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego eliminuje późniejsze obiekcje, kłótnie czy nieporozumienia na tle formalnym – mówi Agata Stradomska.

W momencie zawierania umowy podstawą jest potwierdzenie wiarygodności i tożsamości obu stron. Właściciel lokalu ma prawo zażądać okazania dowodu tożsamości i zweryfikować zawarte w nim dane. Może też sprawdzić, czy dokument nie został zgłoszony w bazie dokumentów zastrzeżonych. Jeżeli właściciel mieszkania chce sprawdzić wiarygodność finansową lokatora, może też poprosić o przedstawienie zaświadczenia o dochodach.

Duże ryzyko spoczywa jednak również na najemcy, który musi sprawdzić, czy osoba, z którą zawiera umowę, jest uprawniona do dysponowania lokalem.

Na podstawie księgi wieczystej najemca powinien sprawdzić, czy osoba, z którą zawiera umowę najmu, jest właścicielem mieszkania albo czy przysługuje jej inny tytuł prawny, na podstawie którego może je wynająć, na przykład spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Powinien zażądać okazania dokumentów tożsamości, a także dokumentów stanowiących prawną postawę do dysponowania lokalem na cele najmu. Jeżeli umowę zawiera pełnomocnik, to oczywiście musi on okazać pisemne upoważnienie – wyjaśnia Agata Stradomska.

Na stronie resortu sprawiedliwości działa elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych, za pośrednictwem którego można sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości oraz kto jeszcze ma prawo nią dysponować.

Zabezpieczeniem dla właściciela na wypadek zniszczeń w mieszkaniu albo zaległości czynszowych jest kaucja. Zwykle jest pobierana z góry wraz z czynszem za pierwszy miesiąc. Jej wysokość zależy od standardu mieszkania i jego wyposażenia. Zgodnie z przepisami maksymalna wysokość kaucji może stanowić równowartość 6-miesięcznego czynszu. Niewielu właścicieli decyduje się jednak na ustalenie kaucji w takiej wysokości.

Taki lokal byłby mało atrakcyjny i niewiele osób dysponowałoby wystarczającym zasobem gotówki, żeby móc sobie pozwolić na jego wynajęcie. Przeciętne kaucje rynkowe wahają się między równowartością czynszu za 1–3 miesiące. To kwota zdeponowana na koncie właściciela mieszkania, który może bezpośrednio dokonywać z niej potrąceń na okoliczność niezapłaconego czynszu lub zniszczeń, które powstały z winy najemców. Wysokość kaucji jest umowna, natomiast zwykle zależy od standardu i wartości wyposażenia, które właściciel pozostawia w lokalu – mówi Agata Stradomska.

Po zakończeniu umowy najmu – jeżeli lokator terminowo wywiązywał się z płatności, a w mieszkaniu nie doszło do zniszczeń – kaucja powinna zostać zwrócona najemcy.

Jeżeli właściciel mieszkania obawia się, że po zakończeniu okresu najmu lokator nie będzie chciał się wyprowadzić, może zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, zawierając umowę tzw. najmu okazjonalnego. Ta forma w największym stopniu zabezpiecza jego interesy i stwarza możliwość szybkiej eksmisji nierzetelnych lokatorów, którzy nie płacą czynszu albo nie chcą opuścić mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga dodatkowych formalności, na przykład złożonego w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji najemcy. W przyszłości może jednak zabezpieczyć właściciela, gdyby najemcy dobrowolnie nie chcieli się wyprowadzić – mówi Agata Stradomska.

Oświadczenie najemcy do umowy najmu okazjonalnego musi być podpisane w formie aktu notarialnego. W tym wypadku wynajmujący musi zgłosić dochody z najmu do urzędu skarbowego, a lokator podpisuje deklarację o dobrowolnym opuszczeniu mieszkania po wygaśnięciu umowy. Jeżeli się uchyla od tego obowiązku, właściciel ma prawo zwrócić się na postawie tego oświadczenia do sądu z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Po jej uzyskaniu sprawa jest kierowana do komornika, który przeprowadza eksmisję.

Jak podkreśla ekspertka, aby uniknąć problemów i niedomówień, dobrze jest skorzystać z pomocy doradcy albo pośrednika nieruchomości, który nie tylko pomoże w znalezieniu najemcy albo właściwego mieszkania, lecz także dopełni wszystkich formalności, sprawdzi wiarygodność stron umowy oraz przygotuje całą dokumentację. Taką opcję powinni rozważyć zwłaszcza ci, którzy wynajmują mieszkanie po raz pierwszy.

Czytaj także

Dziś w serwisie Innowacje

W Polsce powstaje specsłużba do odpierania cyberataków. Ma liczyć tysiąc osób i kosztować dwa miliardy złotych

Jednostki powołane do działania w cyberprzestrzeni powstają na całym świecie. Takimi strukturami dysponują chociażby Stany Zjednoczone, Niemcy czy Rosja. Do grona tych państw chce dołączyć także Polska. W ramach Ministerstwa Obrony Narodowej powstaje komórka, która ma reagować na zagrożenia dla obronności kraju i cyberbezpieczeństwa, związane m.in. z cyberatakami. Eksperci podkreślają, że tworzenie tego typu jednostek jest kluczowe dla bezpieczeństwa kraju.

Sport

70 proc. Polaków spędzi ferie na nartach. GOPR w specjalnie przygotowanych zimowych miasteczkach będzie uczył zasad bezpieczeństwa na stoku

Co trzeci Polak jeździ na nartach. W ciągu ostatnich trzech lat polskie góry wybrało 70 proc. z nich. Ferie zimowe to szczyt sezonu narciarskiego. Tłok na stokach sprzyja zaś wypadkom. O zasadach bezpieczeństwa na stokach przypomną Zimowe Miasteczka Milki. Przez sześć weekendów w sześciu górskich kurortach odbędą się m.in. spotkania z ratownikami GOPR, a na miłośników białego szaleństwa czeka mnóstwo atrakcji.

Prawo

Ostatnie dni dla części podatników na rozliczenie się z fiskusem. W tym roku pojawi się nowa stawka podatku

Do końca stycznia na rozliczenie się z fiskusem mają czas osoby, które osiągają dochody z najmu opodatkowane ryczałtem, oraz podatnicy, którzy korzystają z uproszczonych form opodatkowania działalności gospodarczej. Z kolei mali płatnicy, zatrudniający do pięciu osób, muszą do końca miesiąca przekazać swoim pracownikom i fiskusowi PIT-11, jeśli nie zdecydowali się na wybór formy elektronicznej i nie korzystają z biura rachunkowego. Przedsiębiorcy, którzy chcą zmienić sposób opodatkowania, mają czas na złożenie oświadczenia tylko do 22 stycznia.

Nieruchomości

2018 rok może przynieść lekki wzrost cen nowych mieszkań. Deweloperzy mają coraz większy problem ze znalezieniem atrakcyjnych gruntów

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego w dużych miastach mogą nieznacznie wzrosnąć w 2018 roku głównie za sprawą rosnących cen gruntów – prognozują analitycy Urban.one. Deweloperom coraz trudniej znaleźć atrakcyjne lokalizacje pod budowę, a te najlepsze są znacznie droższe. Drugim czynnikiem, który może się przyczynić do wzrostów cen lokali są rosnące koszty wykonawstwa. Podwyżek za to nie powinny się obawiać osoby szukające nieruchomości w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny gruntów są bardziej stabilne.

Handel

Przedsiębiorcom rodzinnym ufa ponad 50 proc. Polaków. Wysokie zaufanie przekłada się na decyzje zakupowe

Ponad 50 proc. Polaków deklaruje wysokie lub bardzo wysokie zaufanie do przedsiębiorców rodzinnych. To zaś przekłada się na chęć zakupu oferowanych przez nich produktów lub usług – wynika z raportu Fundacji Firmy Rodzinne. Ponad 40 proc. osób jest skłonnych kupić droższy z dwóch podobnych produktów, jeśli będzie on pochodził z przedsiębiorstwa rodzinnego. Takie firmy to także atrakcyjni pracodawcy. Cieszą się dobrą reputacją, są postrzegane jako stabilne oraz lojalne wobec pracowników.