Zmiana cyklu na rynku handlowym. Wyspecjalizowane centra oraz sklepy przy ulicach handlowych przyszłością rynku w Polsce

W Polsce jest coraz mniej miejsca do budowy wielkich centrów handlowych, w których można znaleźć wszystko. Naturalną przyszłością rynku handlowego jest modernizacja starszych galerii i budowa mniejszych, wyspecjalizowanych centrów, a w dalszej perspektywie także ulice handlowe. W przypadku tych ostatnich problemem wciąż jest rozdrobniona własność nieruchomości i brak doświadczeń miast w przyciąganiu konkretnych najemców. Pod tym względem zarządcy centrów handlowych są lepiej przygotowani.

– Mamy do czynienia ze zmianą cyklu na rynku powierzchni handlowych. Weszliśmy w okres, kiedy trwający od kilkunastu lat cykl się kończy, a kolejny, trzeci już, dopiero się rozpocznie – wyjaśnia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Fabrice Paumelle, dyrektor działu ds. powierzchni handlowych, BNP Paribas Real Estate. – Nie będziemy już świadkami powstawania ogromnych centrów handlowych, jak to miało miejsce w ostatnich 6-7 latach. Większość dużych polskich miast już takie obiekty ma. Teraz jest miejsce na większą segmentację. Powstaną m.in. małe centra oraz parki handlowe.

Jak przypomina Paumelle, w Polsce po rozpoczęciu transformacji ustrojowej pojawiły się przede wszystkim wielkie supermarkety, sklepy z elektroniką i sklepy narzędziowe. Potem modne stały się centra handlowe oparte o sklepy odzieżowe, tzw. galerie. W najbliższych latach centrów tego formatu będzie jednak powstawać coraz mniej.

W efekcie rozwoju naszego rynku zagraniczne firmy analizują potencjał Polski, coraz częściej zestawiając go z bardziej rozwiniętymi rynkami krajów zachodnioeuropejskich. Oznacza to, że chcą one dotrzeć do konkretnej grupy klientów, a nie do rzeszy ludzi. Dlatego właśnie stopniowo rozwijać się będą bardziej wyspecjalizowane i odpowiednio pozycjonowane centra handlowe.

– Nadchodzi czas na segmentację oferty i specjalizację. W najbliższym czasie o wiele więcej obiektów skrojonych na miarę potrzeb trafi na rynek – prognozuje Paumelle i zwraca uwagę, że nie wszystkie projekty będą zupełnie nowe: – Już w ubiegłym roku w oddawanej do użytku powierzchni handlowej mieliśmy duży udział powierzchni po modernizacji lub rozbudowie, obok nowo tworzonej. Moim zdaniem to jest bardzo perspektywiczny obszar rynku – dodaje.

Specjalizacja centrów i podnoszenie ich standardu może przyciągnąć do Polski nowe marki. W ostatnich latach w porównaniu m.in. z Pragą i Budapesztem w Warszawie pojawiło się względnie niewiele marek luksusowych, ale to właśnie ten segment ma przed sobą bardzo dobre perspektywy.

Eksperci prognozują również, że stopniowo będą rozwijać się w Polsce ulice handlowe – format, który w miastach w Zachodniej Europie jest bardzo popularny. W tym zakresie jest jednak jeszcze wiele do zrobienia.

– Cały czas, porównując potencjał centrów handlowych i ulic handlowych, w znaczącej większości przypadków to centra stwarzają dużo lepsze warunki dla najemców – mówi Andrzej Jarosz, dyrektor marketingu i komunikacji Mayland Real Estate. – Naszym zadaniem, jako zarządcy centrum, jest przyciągnięcie przed witryny najemcy potencjalnego klienta, czyli nie przeciętnego Kowalskiego, ale Kowalskiego zainteresowanego profilem działalności danego sklepu. Kolejny etap sprzedaży zależy już wyłącznie od najemcy.

Jak zwraca uwagę Radosław Knap, dyrektor operacyjny Polskiej Rady Centrów Handlowych, zarządcy centrów handlowych przez kilkanaście lat zdobyli duże doświadczenie w przyciąganiu zarówno nowych najemców, jak i klientów. Dobrze znają potrzeby najemców dotyczące np. wielkości i jakości powierzchni i lokalizacji sklepów. Potrafią także zaprezentować swoją ofertę i dotrzeć do potencjalnych nowych marek zainteresowanych wejściem na polski rynek.

– Trochę większy problem z tym mają miasta. To jest kwestia budowy specjalistycznej wiedzy w zakresie wynajmu, tak żeby docierać do nowych marek czy już istniejących i zachęcać je do współpracy – mówi Radosław Knap. – Istotna jest także kwestia oferty i dostosowania lokali do wymogów konkretnego najemcy, np. pod względem wielkości czy wyposażenia.

Dodatkowym problemem hamującym rozwój ulic handlowych są kwestie własnościowe. Z uwagi na rozdrobnienie własności pomiędzy samorządy i osoby prywatne do tej pory trudno było zbudować spójną ofertę. Jak podkreśla Paumelle, powoli to się zmienia, a coraz więcej budynków przy reprezentacyjnych ulicach jest modernizowanych i powstaje w nich nowoczesna przestrzeń handlowa.

Andrzej Jarosz dodaje, że w centrach handlowych najemcy mają też większą wiedzę o tym, jakie sklepy znajdą się w ich sąsiedztwie. Na ulicach handlowych to właśnie brak całościowej strategii oraz planowania poszczególnych lokali może zaszkodzić wielu najemcom.

O zmianach zachodzących na polskim rynku handlu detalicznego i potencjale nowych formatów eksperci i przedstawiciele PRCH będą dyskutować podczas paneli towarzyszących branżowym targom ReDI, które odbędą się w dniach 10-11 czerwca na Stadionie Narodowym w Warszawie.