Expo Real 2023 – Poszukiwanie inwestycji z potencjałem wzrostu wartości

Dla wielu liderów rynku nieruchomości spośród ponad 40 000 uczestników Expo Real 2023, którzy przyjechali do Monachium z 70 krajów, by wziąć udział w największym wydarzeniu branżowym w Europie była to możliwość poszukiwania nowych okazji inwestycyjnych w obliczu trudniejszych uwarunkowań makroekonomicznych i gospodarczych na świecie.

– W przypadku core assets, największych wolumenowo, najlepiej zlokalizowanych aktywów można było obserwować w Monachium chłodne spojrzenie na transakcje. Mocną konkurencję dla tego typu transakcji stanowią atrakcyjnie oprocentowane obligacje w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie nieustannie rośnie zainteresowanie transakcjami typu value add. Widoczna jest również większa akceptacja ryzyka przez inwestorów. Inwestorzy przyglądają się projektom, poszukują rozwiązań i możliwości budowania wartości inwestycji, ponieważ market standard nie istnieje – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.   

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz zauważa, że w tym roku na Międzynarodowych Targach Nieruchomości i Inwestycji – Expo Real widoczna była jednak wyraźna poprawa nastrojów wśród inwestorów, należy więc spodziewać się wzrostu wolumenu transakcji na przestrzeni najbliższych czterech kwartałów.   

Bartłomiej Zagrodnik podkreśla, że mimo, iż aktywność inwestorów w Polsce wykazuje tendencję spadkową, nasz rynek w dalszym ciągu utrzymuje swoją atrakcyjność jako miejsce inwestowania. – Ograniczona liczba transakcji zamkniętych w tym roku wynika głównie z rozbieżności oczekiwań cenowych nabywców i sprzedawców, choć różnice są już mniejsze niż w roku ubiegłym. Inwestorzy mają tendencję do wyszukiwania okazji i składania ofert poniżej cen rynkowych, natomiast właściciele nieruchomości nie ulegają tej presji. Obserwujemy sporą aktywność inwestorów, poszukujących możliwości osiągania ponadprzeciętnych stóp zwrotu oraz długoterminowej rozbudowy banków ziemi. Inwestorzy wchodzą także we wspólne przedsięwzięcia i szukają potencjału do zawierania fuzji i przejęć na większą skalę. Jeśli w przyszłym roku stopy procentowe ustabilizują się i finansowanie inwestycji stanie się tańsze, wzrośnie szansa na powrót do wyższych wolumenów transakcji – informuje.   

Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajów bałtyckich, czytamy w najnowszym raporcie inwestycyjnym Walter Herz. Globalni gracze wstrzymali decyzje zakupowe i monitorują rynek.

Rynek biurowy

W pierwszym półroczu 2023 roku wartość transakcji w sektorze biurowym w Polsce wyniosła około 190 milionów euro i była to najniższa wartość od pierwszego półrocza 2004 roku. W tym okresie zanotowano 7 transakcji. Zainteresowanie inwestorów skupiło się na warszawskich budynkach biurowych. W porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku, kiedy Google przejął Warsaw HUB ustanawiając nowy rekord na polskim rynku nieruchomości biurowych, aktywność inwestycyjna w tym segmencie zmalała aż o 86 proc.

Największa transakcja biurowa zarejestrowana w tym roku to zakup przez węgierskiego inwestora – Adventum International kompleksu Wola Retro za niespełna 70 mln euro. Ważnym wydarzeniem na rynku była też sprzedaż Mojego Miejsca II przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi – Trigea Real Estate Fund. Wartość tej transakcji wyniosła 45 mln euro. Na uwagę zasługuje również przejęcie kompleksu Wiśniowy Business Park (budynki C, D, E i F) przez węgierską firmę Indotek.

Stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych aktywów biurowych w Warszawie z umowami najmu powyżej 5 latach, jak podaje Walter Herz, wynoszą około 5,5 proc.

W sektorze biurowym w Polsce widoczny jest również największy spadek liczby nowych inwestycji, co wynika z wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia oraz finansowania projektów, a także ogólnej niepewności inwestorów.

Duży wzrost kosztów mediów oraz narzucone wymagania klimatyczne zwiększają presję na ograniczanie zużycia. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy preferują nieruchomości posiadające certyfikaty środowiskowe, wykorzystujące nowoczesne technologie monitorowania i zarządzania zużyciem mediów, które również są wyżej punktowane przez banki.

Rynek handlowy

Wolumen transakcji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach tego roku sięgnął 200 mln EUR, co jest najniższym półrocznym wynikiem od 2010 roku. Na rynku odnotowano 12 transakcji, obejmujących łącznie 17 aktywów. Największą transakcją było przejęcie przez Grupę Metropol spółki Atrium Molo zlokalizowanej w Szczecinie.

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe kształtowały się w przedziale 6,0 -7,10 proc., przy średniej na poziomie 6,5 proc.

Parki handlowe cieszą się w ostatnich latach szczególnym zainteresowaniem na rynku, a nowa podaż tego typu nieruchomości utrzymuje się na jednym z najwyższych poziomów w historii. Rok 2022 przyniósł odbicie, jeśli chodzi o dostarczanie na rynek nowej powierzchni handlowych, których zasoby zwiększyły się aż o 400 tys. mkw. 

– Podobnie, jak w innych sektorach, w sektorze handlowym kupujący szukają okazji inwestycyjnych, a sprzedający wstrzymują się z decyzjami, bo oferowane ceny są z ich punktu widzenia dalekie od zadowalających. Rynek nieruchomości handlowych dąży jednak do stabilizacji wycen aktywów, dlatego w nadchodzących miesiącach można spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej. Inwestorzy coraz częściej gotowi są angażować się w projekty na wczesnym etapie realizacji w celu zwiększenia rentowności inwestycji nawet przy większym ryzyku. Inwestycjom w nieruchomości handlowe, a szczególnie retail parki sprzyja niższy próg wejścia dla tego typu projektów, stąd widoczne jest rosnące zaangażowanie w realizację takich projektów prywatnych inwestorów – mówi Bartłomiej Zagrodnik.      

Rynek magazynowy

Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w pierwszej połowie 2023 roku odpowiadał za ponad połowę wartości transakcji inwestycyjnych. Wolumen transakcji wyniósł ponad 430 mln euro, czyli o jedną trzecią mniej niż w roku poprzednim. Nie doszło do sfinalizowania transakcji portfelowych, inwestorzy skupiali się na mniejszych projektach. Zawartych zostało o 14 transakcji na pojedynczych aktywach, a wartość jednostkowa 12 z nich nie przekroczyła 50 mln EUR.

Jedynie największa transakcja, związana z przejęciem przez P3 Campusu 39 we Wrocławiu, przekroczyła próg 100 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją był zakup City Logistics Wrocław II przez czeskiego inwestora – Trigeę. Do największych akwizycji należało także przejęcie magazynu KGL przez LeadCrest Capital Partners czy transakcja związana z projektem w Uniejowie, zawarta pomiędzy LCN Capital Partners a Panattoni.

Na rynku nieruchomości magazynowych mogliśmy zaobserwować dużą aktywność private equity. Ceny w tym segmencie szybko dostosowały się do oczekiwań rynku. Inwestorów do zamykania transakcji zachęcał także wzrost cen najmu, które w tym sektorze szły w górę najszybciej. Inwestorzy przygotowują banki ziemi pod projekty, które będą realizowane w ciągu 18-24 miesięcy.  

Na spadek aktywności inwestycyjnej w Polsce wpływ mają wysokie stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Jak zaznacza Walter Herz, trwają rozmowy w sprawie większych przejęć, których zakończenie znacząco poprawiłoby wyniki naszego rynku transakcji inwestycyjnych w drugiej połowie roku. Na razie jednak zamykane są mniejsze transakcje, a nie akwizycje portfelowe czy duże transakcje jednostkowe.