2020 rokiem pełnym wyzwań na rynku powierzchni biurowych w Polsce

Wśród kluczowych trendów związanych z pandemią COVID-19 na polskim rynku biurowym znalazły się transformacja sposobu, a przede wszystkim miejsca pracy, która skłoniła wielu najemców do zredefiniowania swoich potrzeb dotyczących wielkości biura i sposobu jego aranżacji. Równie istotne okazały się zapewnienie bezpieczeństwa, a także wprowadzanie kolejnych rozwiązań technologicznych. W wyniku pandemii w 2020 r. mogliśmy zaobserwować nieco mniejszą aktywność deweloperów, a także wyhamowanie w popycie. Strategia najemców w większości opierała się na nowych umowach oraz renegocjacjach. Firma AXI IMMO podsumowuje 2020 r. i obowiązujące trendy na rynku powierzchni biurowych w Polsce.

Na zakończenie 2020 r. całkowite zasoby polskiego rynku powierzchni biurowych wyniosły ponad 11,7 mln mkw. Tradycyjnie to Warszawa z około 5 912 500 m kw. wyprzedza osiem głównych rynków regionalnych (około 5,79 mln m kw.), wśród których niezmiennie liderem pozostaje Kraków (1 554 900 m kw.), przed Wrocławiem (1 226 300 m kw.) i Trójmiastem (888 600 m kw.). W ostatnim kwartale 2020 roku na polski rynek powierzchni biurowych dostarczono 163 400 mkw. z czego 75 800 w trzech projektach w Warszawie i 87 600 w sześciu budynkach w miastach regionalnych. Największymi oddanymi inwestycjami były wieża Mennica Legacy Tower (47 900 mkw., Golub GetHouse) i kompleks biurowy Lixa A (22 100 m kw.) i Lixa B (ok. 5800 mkw.) dostarczony przez Yareal Polska w stolicy oraz budynki Face2Face B (26 200 m kw., Echo Investment) w Katowicach, Hi Piotrkowska (21 000 m kw., Master Management Group) w Łodzi oraz Unity Tower (15 600 m kw. GD&K Group oraz Eurozone Equity) w Krakowie. Nowa podaż w całym 2020 r. w Polsce wyniosła 700 700 mkw. z podziałem Warszawa – 307 400 mkw., Kraków – 140 700 mkw., Katowice – 61 300 mkw., Trójmiasto – 60 300 mkw., Wrocław – 57 200 mkw., Łódź – 51 500 mkw., Poznań – 18 300 mkw. i Szczecin – 3 400 mkw.

- W wyniku pandemii obserwowaliśmy niższą niż w ubiegłych latach aktywność deweloperską na polskim rynku biurowym. Inwestorzy z dużo większą ostrożnością podchodzą do budowy nowych projektów, w większości opierając swoje decyzje na podstawie poziomu skomercjalizowania dostępnej oferty biurowców. Zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych część planowanych budynków zostanie przesunięta w czasie, a ich budowa będzie uzależniona od sytuacji na rynku. Co więcej, w ofercie wielu biurowców pojawiły się powierzchnie oferowane na zasadzie podnajmu i wg. naszych szacunków tylko w Warszawie mówimy o ok. 100 000 mkw. Trend ten to wypadkowa ogólnej niepewności na rynku wynikającej z rosnącego znaczenia pracy zdalnej, a także lockdownu. Oba czynniki wpływały na decyzje najemców w kontekście strategicznych decyzji dotyczących biur  – mówi Martin Lipiński, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, AXI IMMO.

Aktywność deweloperów 2020 r. nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów. Obecnie w całej Polsce znajduje się ok. 1 320 100 mkw. wolnych biur co stanowi ok. 11,3% całkowitych zasobów rynkowych. Na koniec IV kw. 2020r. wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął wartość 9,9% (+0,3 pp. kw./kw. i +2,1 pp. r/r) i oznaczał ok. 583 500 mkw. dostępnej powierzchni. Z kolei w regionach do wynajęcia od zaraz pozostaje 736 600 mkw., czyli 12,7% (+0,8 pp. kw./kw. oraz +3.1 pp. r/r). Pod względem procentowym, najwyższy współczynnik pustostanów w ośmiu miastach regionalnych odnotowano w Łodzi – 16,4 % (94 600 mkw.), Wrocławiu – 14,9% (183 400 mkw.) i Krakowie – 13,9% (217 500 mkw.), a najniższy w Szczecinie – 6,9% (12 600 mkw.), Lublinie – 7,8% (14 300 mkw.) i Katowicach – 9,1% (54 000 mkw.).

- W kontekście nowej podaży i prognozowanej nowej stopy pustostanów ciekawie zapowiada się 2021 r., a szczególnie końcówka roku kiedy najprawdopodobniej zostaną oddane dwa największe obecnie realizowane projekty w Polsce będące inwestycjami słowackiego dewelopera HB Reavis tj. wieża Varso Tower i budynek Forest. Z kolei na przełomie 2021 i 2022 roku spodziewamy się dużej nadpodaży powierzchni biurowej w Warszawie –­ ­komentuje Jakub Potocki, Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

- Odnośnie do samej bliskiej Woli, nowego biznesowego centrum Warszawy warto wspomnieć, że już w styczniu br. pozwolenie na użytkowanie otrzymał 195-metrowy wieżowiec Skyliner, firmy Karimpol, a kolejnymi projektami w kolejce są Generation Park Y, firmy Skanska czy Warsaw Unit od Ghelamco. Dodatkowo, nieopodal Ronda Daszyńskiego w 2021 r. oddany zostanie wielofunkcyjny projekt Fabryki Norblina, którego inwestorem jest Capital Park. Podsumowując, tylko w ramach wymienionych inwestycji, podaż wzrośnie o ok. 190 000 mkw., z której część została już wynajęta – dodaje Bartosz Oleksak, Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Sytuacja może wymusić na właścicielach presję na obniżenie stawek bazowych, szczególnie w budynkach B-klasowych i gorzej skomunikowanych, a także obserwowane już od kilku miesięcy wzrosty zachęt dla nowych najemców. Rynek najemcy jeszcze nigdy w historii polskiego rynku biurowego nie oferował tak wielu możliwości w czasie negocjacji nowych umów najmu –­ ­kontynuuje Jakub Potocki.

Całkowity popyt brutto na powierzchnie biurowe w 2020 r. w Polsce wyniósł 1 184 200 mkw. W stolicy zamknięto transakcje na łącznie 602 000 mkw. (-31% r/r), przy czym w ostatnim kwartale podpisano umowy najmu na 160 400 mkw. Z kolei na regionalnych rynkach biurowych aktywność najemców w całym ubiegłym roku wyniosła 582 200 mkw., a IV kwartał zamknięto z wynikiem 107 000 mkw. (-26% r/r). Największy wolumen transakcji w ujęciu całego 2020 r. odnotowano w Krakowie (156 600 mkw.), Wrocławiu (128 400 mkw.) i Trójmieście (87 700 mkw.). Pomimo wyraźnego spadku w popycie zarówno w stolicy, jak i w regionach udało się zamknąć duże transakcje, wśród których należy wymienić przednajem 46 600 mkw. przez PZU w budynku Generation Park Y w Warszawie, renegocjację firmy Nokia Siemens Network w budynkach West Gate i West Link (blisko 30 000 mkw.) we Wrocławiu oraz transakcję z IV kwartału 2020 r. zamkniętą w Poznaniu, tj. umowę przednajmu Allegro w inwestycji Nowy Rynek D1 (26 000 m kw.).

- Sytuację na rynku powierzchni biurowych w 2020 r. można określić jako czas pełen wyzwań, który przyniósł nam wiele nowych doświadczeń. Po pierwsze podnieśliśmy standardy w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy. Przymusowy lockdown uelastycznił nasze podejście do biura jako miejsca pracy i benefit w postaci możliwości skorzystania z home office stał się integralnym elementem w funkcjonowaniu firmy. Jako następstwo tych wydarzeń każdy z nas uwierzył, że technologia jest naszym sprzymierzeńcem i trudno bez niej dziś funkcjonować, a kolejne rozwiązania z zakresu proptech ułatwiające nam pracę zdalną to kwestia czasu. Wielu najemców postanowiło zwiększyć średnią powierzchnię na pracownika co spowodowało zmianę w standardzie aranżacji przestrzeni biurowych i zwiększenie komfortu pracy. Z koncepcji „Musisz”, pracodawcy będą częściej korzystać z opcji „Zachęcam Cię” do spędzenia czasu w biurze razem z innymi m.in. do podtrzymania relacji czy w przypadku nowych pracowników zbudowania więzi i objaśnienia funkcjonowania oraz zasad obowiązujących w firmie. Najistotniejszą informacją w czasie pandemii było to, że nie wykluczyła ona najmu dużych powierzchni. Podpisane transakcje dają nadzieję, że za kilka miesięcy wszystko wróci do normy –­ ­podsumowuje Martin Lipiński.