Biura mają coraz większe wzięcie

Zainteresowanie wynajmem biur rośnie. W trzecim kwartale, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych popyt na powierzchnie biurowe był największy w tym roku. W regionach 2023 zamknie się wynikiem zbliżonym do rekordowego rezultatu odnotowanego w 2019 roku

Na wszystkich rynkach biurowych w kraju najemcy są w tym roku bardzo aktywni. Firmy coraz bardziej dążą jednak do optymalizacji powierzchni do pracy. Jednocześnie, jak zauważają analitycy Walter Herz, wydłuża się proces związany z podejmowaniem decyzji o renegocjacji umów i relokacji biur. Na dłuższy okres wynajmowane są także biura typu flex.   

W tym roku na warszawskim rynku biurowym zawarta została największa ilość umów najmu od 2019 roku. Wielkość wolumenu transakcyjnego była jednak niższa. W ciągu 9 pierwszych miesięcy 2023 roku zakontraktowane zostało w Warszawie prawie 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. Z kwartału na kwartał zapotrzebowanie na warszawskie biura jest coraz większe. Tendencja wzrostowa była wyraźnie widoczna także w trzecim kwartale br., w którym wynajęte zostało ponad 170 tys. mkw. powierzchni.

Szczególną popularnością wśród najemców niezmiennie cieszą się lokalizacje centralne. Do łask wraca również Służewiec, który oferuje tańsze biura. Od lipca do września br. wynajęta została w jego obrębie jedna piąta powierzchni, która trafiła do najemców w Warszawie. Rosnący udział służewieckiego obszaru biznesowego w wolumenie najmu to efekt dostosowywania przez firmy przestrzeni biurowych do hybrydowego systemu pracy.  

Podobny poziom chłonności rynku w Warszawie i regionach

– Ograniczony wybór ofert na warszawskim rynku biurowym, spowodowany małą ilością oddawanej powierzchni i utrzymującym się na wysokim poziomie popytem sprawia, że wiele firm decyduje się na renegocjacje umów i przedłużenie najmu zajmowanej powierzchni, często na okres kolejnych 2-3 lat. Skłaniają do tego przede wszystkim wysokie koszty aranżacji miejsc pracy. Tendencję te odzwierciedla duży udział renegocjacji notowany w Warszawie. Najemcy starają się jednocześnie optymalizować warunki najmu i zaoszczędzić. Spółki, które decydują się na zmianę biura najczęściej poszukują z kolei lepszej jakości biur bliżej centrum. Coraz bardziej zarysowuje się też trend redukcji powierzchni przez najemców – zauważa Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

– Na ośmiu największych rynkach biurowych poza Warszawą w okresie trzech kwartałów br. popyt na biura wzrósł o około 20 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Łączny wolumen najmu przekroczył 530 tys. mkw. Spodziewamy się, że tegoroczny wynik w regionach może być zbliżony do rekordowego popytu zarejestrowanego w 2019 roku – komentuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Podobnie jak w Warszawie, na największych rynkach regionalnych w kraju trzeci kwartał był w tym roku najlepszy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni biurowej. Od lipca do września podpisane zostały umowy na prawie 200 tys. mkw. biur. Do najemców trafiło o około 20 proc. powierzchni więcej niż w drugim kwartale br. W porównaniu z 2022 rokiem kwartalny popyt skoczył o 80 proc. Najwięcej biur zakontraktowane zostało w Trójmieście, Krakowie i we Wrocławiu.   

W Warszawie najmniej nowych biur od ćwierćwiecza  

Już od trzech lat w sektorze biurowym w Polsce możemy obserwować spadek wolumenu nowej podaży. Trend jest widoczny na wszystkich rynkach biurowych w kraju. Do realizacji wchodzą nieliczne projekty biurowe. Wyhamowanie tempa realizacji nowych inwestycji  spowodowane jest wysokimi kosztami budowy i wykończenia powierzchni oraz finansowania projektów, a także pogorszeniem się warunków gospodarczych w skali globalnej.  

W tym roku w Warszawie notowany jest najniższy przyrost podaży biurowej od ćwierćwiecza. Trzy pierwsze kwartały roku przyniosły kilka nowych obiektów, w których oddanych zostało w sumie zaledwie ponad 20 tys. mkw. biur, w tym m.in. The Park z 11 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnim kwartale br. planowane jest ukończenie inwestycji, które przynieść mają jeszcze ponad 50 tys. mkw. powierzchni biurowych, podaje Walter Herz.

W tym roku deweloperzy zdecydowali się rozpocząć w Warszawie budowę kilku inwestycji, które dostarczą nowe biura dopiero za 2-3 lata. Do realizacji wszedł projekt The Bridge z 47 tys. mkw. powierzchni, Upper One z 35 tys. mkw., czy biurowiec Office House w inwestycji Towarowa 22, który przyniesie 31 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni.

W trakcie budowy na warszawskim rynku pozostają również budynki biurowe w kompleksie Lixa z 28 tys. mkw. powierzchni, biurowiec The Form z 26 tys. mkw., czy projekt Vibe z 15 tys. mkw. powierzchni. Na warszawskim rynku w realizacji pozostaje około 260 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy przed pandemią w budowie było około 800 tys. mkw. biur. Nowe projekty inicjowane są głównie w centrum miasta, gdzie wakaty biurowe spadły do poziomu kilku procent. Średnio w Warszawie jest obecnie około 10 proc. wolnych biur.

Regiony ze sporo większym wyborem biur niż Warszawa  

Na głównych rynkach regionalnych w Polsce od początku roku do końca września dostarczone zostało łącznie prawie 240 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego połowę w trzecim kwartale. Oddany został m.in. Ocean Office Park B i biurowiec Kreo w Krakowie, Craft w Katowicach, Nowy Rynek E w Poznaniu, a we Wrocławiu zakończyła się rozbudowa Nowej Renomy. W czwartym kwartale br. w miastach regionalnych deweloperzy zapowiadają zakończenie realizacji jeszcze około 150 tys. mkw. biur.

W trakcie budowy w regionach, jak oblicza Walter Herz, pozostaje przeszło 480 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej nowych biur realizowanych jest we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach. Od roku ilość powierzchni w budowie sukcesywnie zmniejsza się.     

Nowa podaż wpływa na regularny wzrost współczynnika pustostanów biurowych na głównych rynkach regionalnych w Polsce już od półtora roku. Na najemców czeka poza Warszawą średnio ponad 17 proc. biur. Ilość wolnej powierzchni w ostatnim czasie zmniejszyła się jedynie w Trójmieście i Lublinie. Najwięcej niewynajętych biur jest w Katowicach i Łodzi, po około 23 proc.

Walter Herz