Budownictwo mieszkaniowe odporne na COVID - 19

Ostatnia w 2020 roku informacja GUS, prezentująca dane budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do listopada, wciąż nie komunikuje jakichkolwiek niepokojących sygnałów, które mogłyby zapowiadać osłabienie aktywności budowlanej inwestorów i schyłek inwestycyjnej prosperity rynku pierwotnego. Pytanie, czy tak dobra koniunktura może się utrzymać bez ograniczeń w dobie COVID-19.

Sezonowość rynku budowlanego w odniesieniu do deweloperskiego segmentu mieszkaniowego coraz częściej nie znajduje potwierdzenia w praktyce. Po części to efekt sprzyjających warunków atmosferycznych, czyli ciepłych okresów jesienno-zimowych, po części zaś determinacji deweloperów w dążeniu do utrzymywania produkcji mieszkań na rekordowych poziomach.

W tegorocznym listopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę kolejnych nieco ponad 13 tys. lokali. To minimalnie więcej rok do roku, a jednocześnie o 14 proc. więcej niż w poprzednim miesiącu. Natomiast od początku roku ruszyła budowa 118 tys. mieszkań deweloperskich, a więc blisko 10 proc. mniej rdr, co pozwala już dziś oszacować całoroczny wynik przedsiębiorców na ponad 130 tys. Nie trzeba dodawać, że jak na bezprecedensowe warunki globalnej zarazy COVID-19, to rezultat w pełni godny uznania.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę blisko 207 tys. lokali mieszkalnych, co oznacza regres rok do roku rzędu zaledwie 6 proc., będący i tak potwierdzeniem bardzo dobrej koniunktury inwestycyjnej krajowej mieszkaniówki.

Na wysokim, stabilnym poziomie utrzymują się wolumeny mieszkań oddanych do użytkowania, które w przypadku deweloperów są naturalnym następstwem najnowszej historii statystyk mieszkań rozpoczętych. W efekcie miesięczny wynik listopadowy na poziomie 12,8 tys. oddanych lokali deweloperskich dobrze wpisuje się w scenariusz wysokiej stabilizacji.  Z kolei od początku roku wolumen takich mieszkań wyniósł już ponad 127 tys., co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o prawie 9 proc.

W ramach wszystkich form budownictwa od początku roku oddano już z górą 196 tys. lokali, czyli o dokładnie 6 proc. więcej rok do roku.

Już od kilku miesięcy elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budzi największe emocje, są statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach rośnie jak na drożdżach od początku roku, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na historycznie rekordowym poziomie.

Tradycyjnie po październikowych „fajerwerkach”, jakie odnotowano w wynikach nowych pozwoleń, listopad przyniósł korektę i wyciszenie nastrojów. Tym samym wolumeny tych decyzji administracyjnych zniżkowały mdm o blisko jedną piątą, wciąż jednak osiągając wyniki na poziomach uznawanych za wysokie. Prawdopodobnie więc śrubowanie tej kategorii danych nie będzie trwało do końca roku, jak się powszechnie uważa za sprawą zmiany przyszłorocznych warunków technicznych.

W sumie listopadowe dane GUS budownictwa mieszkaniowego niczym nie zaskoczyły. W dalszym ciągu sygnalizują utrzymywanie się bardzo dobrej koniunktury inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Można odnieść wrażenie, jakby nic szczególnego się nie działo w otoczeniu mieszkaniówki, a ona sama miała przed sobą świetlaną przyszłość w każdej możliwej perspektywie.

Tymczasem sytuacja nie wygląda jak wiadomo aż tak optymistycznie. Wręcz przeciwnie, docierające na rynek informacje o wciąż bardzo wysokim, jeśli nie wciąż rosnącym zagrożeniu pandemicznym i wynikających stąd kolejnych restrykcjach rządowych, pogłębiających negatywne skutki dla gospodarki, stanowią bardzo poważne zagrożenie dla koniunktury sprzedażowej pierwotnego rynku mieszkaniowego. Mocno utrwalone przekonanie, że będzie on nieprzerwanie „zieloną wyspą” na oceanie gospodarczej destrukcji kraju, może w każdej dosłownie chwili ulec załamaniu, a w ślad za tym także deweloperska kontraktacja. 

W dalszym ciągu jednak poważne kapitały w kraju poszukują bezpiecznej przystani, a wciąż „nieskończenie” długa perspektywa minimalnych stóp procentowych może ten stan utrwalać. Co więcej, doniesienia o możliwości wprowadzania ujemnych stóp procentowych w bankach mogą wywołać u posiadaczy większych zasobów finansowych poczucie trudnego do akceptacji zagrożenia, będącego kolejną odmianą wody na młyn branży deweloperskiej.

Jednak jakikolwiek scenariusz rozwoju koniunktury by nie zaistniał, deweloperzy mieszkaniowi będą do niego zapewne bardzo dobrze przygotowani. Po latach boomu sytuacja ekonomiczna branży jest najlepsza w historii, w związku z czym jakiekolwiek obawy o jej perspektywy do czasu przezwyciężenie kryzysu wywołanego zarazą COVID-19 nie mają wiarygodnego uzasadnienia.

JAROSŁAW JĘDRZYŃSKI, ekspert portalu RynekPierwotny.pl