Czy prefabrykaty zrewolucjonizują budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Od wielu lat obserwujemy ogólnopolską hossę w sektorze budowy mieszkań. W ubiegłym roku oddano do użytkowania ponad 207 tys. mieszkań, czyli o 12% więcej niż rok wcześniej. To rekord od roku 1978, kiedy za Gierka wybudowano ich aż 283 tys., a wielką rolę odegrało wtedy budownictwo żelbetowe z prefabrykatów, oparte na technologii tzw. „wielkiej płyty”. Ówczesnym władzom jednak nie do końca udało się dostosować możliwości produkcyjne do panującego wyżu demograficznego, mimo iż do 1975 roku powstało 65 fabryk domów i zbudowano ok. 1 mln mieszkań.Przykładowo, pracując przy projekcie wdrażania na nasz rynek innowacyjnego produktu, tj. prętów kompozytowych, które są odporne na wodę (korozję), lżejsze i trwalsze od stalowych, a jednocześnie sporo tańsze obserwowałem, jak przebiega ścieżka wprowadzenia dla tego cenionego i popularnego w wielu krajach produktu, która była kosztowną i wieloletnia drogą przez biurokrację.

Kiedy w marcu b.r. magazyn Forbes opublikował artykuł „Plan na 10 tysięcy mieszkań rocznie” mówiący o nowych wyzwaniach Prezesa Heritage Real Estate Investments,  Michała Sapota - w branży zawrzało. Wizjoner stojący za sukcesem Murapol-u, niczym Elon Musk za SpaceX, pobudził liderów budownictwa mieszkaniowego do dyskusji.  Wielu decydentów uważało, że 10 tysięcy mieszkań rocznie jest założeniem nieosiągalnym. Jednak przyszłościowy kierunek rozwoju i koncepcja jego wdrożenia może istotnie zrewolucjonizować rynek budowlany i to nie tylko w Polsce.

Dlatego, szczególnie sensowny wydaje się zakup w ub. roku przez HRE Investments bydgoskiej firmy Baumat - doświadczonego producenta prefabrykatów, który działa od ponad 30 lat, nawet w Skandynawii.  Obecnie w portfolio HRE znajdują się dwie zawierające 450 lokali  inwestycje realizowane w oparciu o nowoczesne prefabrykaty. To dobry zwiastun. Nowoczesne prefabrykaty to oszczędność energii, czyli są proekologiczne, w całości  podlegają recyklingowi, co stanowi znaczący atut CSR-owy, a wykorzystanie ich może też zapewnić wysoką jakość budowanym lokalom. Opatentowanie własnej technologii pozwoliłoby, jak np. “Lego”, “Coca-cola” czy zabudowie “Komandor” na stworzenie unikatowego produktu / brandu i wyróżnienie go na tle innych. Cecha cenna sprzedażowo, również dla pozyskiwania ewentualnych inwestorów dla dalszego rozwoju.  Przy wynoszącym około 3 milionów krajowym zapotrzebowaniu na mieszkania z rynku pierwotnego, ma to olbrzymią przyszłość. Ministerstwo Rozwoju pracuje obecnie nad zwiększeniem dostępności mieszkań, chodzi o dopłaty do pierwszego mieszkania. Niskie stopy procentowe spowodowały, że inwestorzy re-lokują swoje oszczędności na rynku nieruchomości. Prefabrykaty można sprzedawać też innym podmiotom i to nie tylko w kraju, mają one szerokie  zastosowanie, mogą być wykorzystane także do takich inwestycji, jak centra usługowo-handlowe, inwestycje komercyjne /  logistyka, obiekty sportowe i rekreacyjne, hotele, domy jednorodzinne, obiekty nauki i oświaty, budynki administracji publicznej oraz zakłady produkcyjne. Dlatego zasadne wydaje się pytanie: kiedy prefabrykaty zrewolucjonizują nasze budownictwo?

Co istotne, wskaźnik cyklu operacyjnego u deweloperów mieszkaniowych wynosi od 36 do nawet 60 m/c. Pokazuje on, jak szybko deweloper odzyska pieniądze, które zainwestował. Czyli jak długo trwa projekt, licząc od zamrożenia gotówki w grunt, przez uzyskanie pozwolenia, wybudowanie, aż po odzyskanie gotówki przy sprzedaży. I to jest dość istotny wskaźnik, który pozwala porównać, jak te procesy u deweloperów przebiegają. Im szybciej pieniądze wrócą do spółki, tym szybciej będzie ona mogła je ponownie zainwestować, uzyskując wyższy zwrot z kapitału. Ważnym wskaźnikiem rentowności dla deweloperów jest także marża brutto ze sprzedaży, czyli to ile deweloper zarobi przed uwzględnieniem kosztów ogólnego zarządu i sprzedaży. To pokazuje, jak dobrze spółka potrafi zorganizować budowę – tanio kupić ziemię, znaleźć dobrego wykonawcę, a na końcu sprzedać ten projekt klientom. Obecnie wynosi ona średnio ok 19-20%

Warto także rozważyć powiększenie portfolio o inne, wykazujące wyjątkowe osiągnięcia ekologiczne produkty. Wspomnę tu np. o startupie, który szykuje się do ekspansji zagranicznej, a dotyczy wykonanych z odpadów, w pełni ekologicznych termoizolacji budowlanych. Firma posiada patenty i wykazuje już dodatni wskaźnik EBITDA po kilku rundach inwestorskich. Inną ciekawą perspektywą jest włączenie szerokiego zastosowania technologii obniżających koszty energetyczne w zależności od projektu, jak kogeneracji czy fotowoltaiki.  Proekologiczne rozwiązania i certyfikację w systemie BREEAM, zgodnie z wytycznymi najbardziej uznanych certyfikatów środowiskowych, takich jak LEED i WELL stają się wyznacznikiem eko deweloperów - np. celem Skanska Residential Development Poland  na poziomie korporacyjnym jest ograniczenie emisji dwutlenku węgla o 50 proc. do 2030 roku i osiągnięcie zerowej emisji netto do 2045 roku.  

W przyszłości coraz ważniejsze staną się otwarte, zielone, zachęcające do społecznych interakcji, miastotwórcze i wielofunkcyjne projekty, jak opcje prezentowane przez Echo Investment. Deweloperzy zaczęli dbać o estetyczną i funkcjonalną przestrzeń wspólną, zaś nabywcy coraz częściej przykładają uwagę nie tylko do czynników i parametrów charakteryzujących sam lokal, lecz także do projektu osiedla i udogodnień, jakie jeszcze oferuje cała inwestycja. Wynika to również ze zmian pokoleniowych oraz idei zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości - ze szczególnym uwzględnieniem aspektów społecznych.

Heritage Real Estate przypomina o niestandardowym, kreatywnym podejściu do biznesu i jego przyszłego rozwoju. Niczym sektor naszej “dumy narodowej”, bo liderzy sektora gamingowego, z którym współpracuje od wielu lat, są dziś bardziej twórcami i artystami z wiedzą rzemieślników, niż programistami gier z IT. Kiedy obecna sytuacja zmusza organizacje do przyspieszenia ewolucji, wprowadzania innowacji, transformacji cyfrowej i poważnych zmian w modelach biznesowych (ROI), HRE Investments wydaje się nie tylko być na czasie, ale krok do przodu.  Jest to organizacja otwarta na różne potrzeby i oczekiwania klientów - od posiadanych aktywów zapewniających szerokie możliwości wyboru spośród najbardziej rentownych i najbezpieczniejszych form inwestowania, wsparcia finansowania jako platforma łącząca firmy deweloperskie z całej Polski i Europy z funduszami inwestycyjnymi, przez niekonwencjonalne koncepcje CSR-owe, aż do  HRE Think Tanku zbudowanego w oparciu o nieszablonowe podejście ekspertów kompleksowo wspierających proces planowania, realizacji oraz sprzedaży inwestycji deweloperskich, którego misją jest zaproponowanie konstruktywnych zmian i rozpoczęcie dialogu na temat kierunków zmian polskiego prawa. Rozwój eco-technologiczny jest kluczem do sukcesu, ale musi być elastyczny, o czym trzeba pamiętać w procesie legislacyjnym. 

Kluczowe dla rozwoju stały się prognozowanie, analityka, doradztwo, doświadczenie, elastyczność oraz gotowość do działań w kilku wariantach. A na niepewny kierunek rozwoju gospodarki nakłada się obowiązek planowania wielu różnych strategii i tego, jak każda z nich - od znaczącego ożywienia do spadków - dotrze do wszystkich aspektów działalności. HRE Investments wydaje się nowoczesną organizacją, która może w niedalekiej przyszłości awansować do pozycji lidera z dużym potencjałem rozwoju również na rynkach zagranicznych. 

Autor : Adam Białas, ekspert rynku, dziennikarz biznesowy, dyrektor w agencji komunikacji. Od ponad dwóch dekad związany z mediami, skutecznie działa w obszarze PR i marketingu. Analityk z szeroką perspektywą rynku, globtroter, autor wielu autorskich projektów PR, e-marketingu i dedykowanych programów partnerskich. Posiada wieloletnie globalne doświadczenie korporacyjnej, ekspert w kampaniach i budowaniu wizerunku brandu i produktów B2B/B2C. Prowadził też szerokie działania z obszaru zarządzania kryzysowego, współpracując z liderami branży gamingowej, finansów, IT, MICE i deweloperskiej. Agencja, którą kieruje z obsłużyła ponad 650 kampanii (w tym globalne).