Deweloperzy oddadzą lokale za darmo?

Czynsze znacznie większe niż przed półtora roku i wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych - te problemy powodują niezadowolenie wielu rodaków. Dodatkowo nie miała miejsca spora przecena na rynku oczekiwana przez całkiem dużą grupę potencjalnych nabywców lokali i domów. Trudno się zatem dziwić, że tematyka mieszkaniowa jest dość ważnym tematem w trwającej już kampanii wyborczej. Jeden z pomysłów, który pojawił się w publicznej dyskusji zakłada konieczność przekazywania przez deweloperów części wybudowanych mieszkań. Portal RynekPierwotny.pl postanowił przyjrzeć się tej koncepcji.

Nabywcy „M” odczuliby skutki ingerencji rynkowej

Pomysł zobligowania deweloperów do przekazywania lokali znajdziemy między innymi w programie mieszkaniowym partii Razem. Czytamy tam, że: „Deweloper każdego przedsięwzięcia mieszkaniowego, w wyniku którego powstanie więcej niż 9 mieszkań, będzie zobowiązany do przekazania do publicznego zasobu mieszkań na wynajem 10% wybudowanych przez siebie mieszkań”. Według pomysłodawców, takie rozwiązanie nie spowoduje wzrostu cen pozostałych lokali, lecz obniżenie ceny płaconej przez firmę deweloperską za grunt.

Autorzy analizowanego programu powołują się na swoje bliżej niesprecyzowane analizy, więc nie wiadomo z czym miałaby wiązać się obniżka ceny gruntu. Jeżeli nastąpiłaby ona na skutek ograniczenia skali działalności deweloperów zniechęconych nowymi przepisami, to sumarycznie państwo mogłoby otrzymać mniej mieszkań do publicznego zasobu niż planowało, a nabywcy nowych lokali odczuliby skutki ograniczonej oferty. Biorąc pod uwagę preferencje własnościowe Polaków (a zwłaszcza tych posiadających zdolność kredytową) trudno oczekiwać, że duża część z nich zrezygnowałaby z zakupu własnego „M” na rzecz najmu. Pamiętajmy też, że rynek pierwotny lokali jest mocno powiązany z wtórnym.  

Bardziej racjonalna może być transakcja wiązana

Ze względu na specyfikę działalności deweloperów i konieczność generowania przez nich określonej stopy zwrotu z inwestycji (wymaganej również przez banki kredytujące), najbardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz „przerzucania” większości kosztów na klientów, jeśli konieczność oddania części lokali gminie nie będzie się wiązała z rekompensatą. Dlatego bardziej racjonalny jest model polegający na wybudowaniu mieszkań dla gminy w zamian za preferencyjne warunki zakupu gminnego gruntu. Taki model stał się możliwy w Polsce na podstawie przepisów wprowadzonych w kwietniu 2021 r. Ograniczona popularność tego rozwiązania wymaga głębszych konsultacji z udziałem gmin i samych deweloperów w celu wypracowania lepszych rozwiązań.

Co deweloperzy mówią o perspektywie przekazywania lokali?

Ciekawy wydaje się też punkt widzenia samych deweloperów, więc portal RynekPierwotny.pl zapytał ich o opinię. Warto zwrócić uwagę, że deweloperzy mówią zarówno o perspektywie przekazywania lokali bez rekompensaty, jak i bardziej przyjaznych dla nich wariantach.

Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce

Podobne rozwiązanie stosowane jest już w kilku innych krajach. Na przykład we Francji deweloperzy przy zakupie działek od miasta są zobowiązani do dostarczenia określonej liczby mieszkań do puli miejskiej – jest to częścią biznes planu. Myślę, że takie modele w dużej mierze mogłyby się opierać na współpracy w projektach partnerstwa publiczno-prywatnego. Uważam, że to bardzo rozsądne rozwiązanie. Państwo, zamiast tworzyć od zera krajową spółkę deweloperską poprzez wprowadzanie takich projektów jak na przykład Mieszkanie Plus, wchodzi w partnerstwo z deweloperem. Podsumowując – pomysł dobry, ale najważniejsze i najtrudniejsze są zazwyczaj kwestie na pozór drobne i błahe. Ważne jest to, aby wszelkie działania były przemyślane i oparte na dobrych i stabilnych praktykach legislacyjnych.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A. 

Dopóki nie pojawi się choćby zarys proponowanych przepisów, trudno nam się odnieść do tego pomysłu. Bez wątpienia nakładanie kolejnych obciążeń na deweloperów odbije się na cenie mieszkań oraz ich dostępności. Warto przypomnieć, że w tym roku weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, nakładająca na firmy z tej branży obowiązek odprowadzania składanki dla Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w wysokości 0,45% od osiąganego przychodu. W zamyśle ustawodawcy, ma to zabezpieczać klientów przed ewentualnymi stratami w wyniku upadłości dewelopera.

Uważamy, że było to działanie niepotrzebne - od 2014 roku, kiedy wprowadzono obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla realizowanych inwestycji, do bankructw firm deweloperskich doszło zaledwie trzykrotnie. Jeśli chcemy poprawić warunki lokalowe Polaków, zamiast dodatkowych obostrzeń, powinniśmy wprowadzać rozwiązania stymulujące podaż - należy udrożnić procesy administracyjne, uchwalać nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i zwolnić grunty należące do skarbu państwa pod zabudowę mieszkaniową. 

Tomasz Delowski, Tętnowski Development

Pomysł ten jest na szczęście mało realny. Uważam, że zamiast zastanawiać się nad tym, w jaki sposób mówiąc kolokwialnie “dołożyć” deweloperom, a w konsekwencji podnieść ceny mieszkań dla zwykłego Kowalskiego, politycy powinni pomyśleć o tym, jak współpracować z deweloperami w celu tworzenia dostępnych zasobów mieszkań. Rząd powinien zacząć traktować deweloperów jak potencjalnych partnerów w realizacji programów społecznych, uruchamiając ich długoterminowe finansowanie. Natomiast pomysły typu - “zabrać deweloperom” i rozdać nielicznym wybranym - po prostu demolują rynek i powodują utratę zaufania do stabilności systemu, nie rozwiązując żadnych realnych problemów.

Zdajmy sobie sprawę z tego, że polityka mieszkaniowa musi stanowić spójny i trwały system, tylko wtedy będzie wpływała pozytywnie na demografię i rozwój gospodarczy. Takie wyrwane z kontekstu hasła typu “zabrać 10% mieszkań”, to czysty populizm. My jako deweloperzy od dawna oczekujemy od polityków zaproszenia nas do rzetelnej debaty na temat polityki mieszkaniowej, opartej o interes zarówno gospodarczy, jak i społeczny. Tymczasem cały czas musimy borykać się z jednosezonowymi pomysłami, które skoncentrowane są nie na systemowych rozwiązaniach, a na rozdmuchiwanych medialnie nieistotnych szczegółach.

Patryk Komisarczyk, Reliance Polska

Pamiętajmy, że podatek to nic innego jak danina, która dotyczy zarówno sprzedawców, jak i nabywców, ponieważ jego wartość jest doliczana do wartości netto transakcji kupna-sprzedaży. Pomyślmy, ile wynosiłyby ceny towarów i usług bez podatków? Oczywiście nie jestem zwolennikiem rezygnacji z nich, gdyż są one potrzebne do funkcjonowania państwa. Śmiem jednak twierdzić, że dodatkowy podatek w postaci oddania 10% mieszkań dla Państwa, zwiększy ceny mieszkań o 12-13%. Zwróćmy uwagę na to, że już dziś mamy problem z brakiem gruntów deweloperskich, przez co deweloperzy starają się zrobić wszystko, aby zoptymalizować projekty w celu zwiększenia PUM.

Z mojej perspektywy jest to kolejny pomysł z cyklu “zabierzmy bogatym, oddajmy biednym”. Program ten ma przede wszystkim przekazać osobom najbiedniejszym dach nad głową, zmniejszyć rentowność inwestycji dla deweloperów, ale niestety finalnie to przeciętny Polak zapłaci za ten “podatek” w postaci wyższej ceny za 1 mkw. nieruchomości. Już teraz widzimy, że koszt mieszkania jest na tyle wysoki, że coraz mniejszą część społeczeństwa stać na własne cztery kąty. Niestety Polska wypada bardzo słabo pod względem korelacji możliwości zakupu mieszkania versus średnie wynagrodzenie. Pomysł wprowadzenia dodatkowego podatku spotęguje tę dysproporcję i jeszcze bardziej oddali przeciętnego  Polaka od posiadania własnego “M”.

Małgorzata Ostrowska,  Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. 

Jesteśmy deweloperem z 30-letnim stażem i od początku naszej działalności mamy pozytywny stosunek do programów wspierających możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców naszego kraju. Mamy  jednak  wątpliwości odnośnie tego konkretnego pomysłu, który jest mocno kontrowersyjny na wielu płaszczyznach. Według nas lepszym pomysłem wydaje się np. współpraca z samorządami w taki sposób, aby w zamian za otrzymany od lokalnych władz grunt, deweloper miał obowiązek wybudowania na rzecz gminy  określonego procenta lokali.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl