Dlaczego w 2022 r. ceny nowych mieszkań rosły zamiast spadać?

W 2022 r. skurczył się popyt na nowe mieszkania, ale – jak dotąd – nie spowodowało to spadku ich średniej ceny ofertowej w przeliczeniu na metr kwadratowy w ofercie firm deweloperskich. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego nie spełnia się prognoza tych, którzy wypatrują „pęknięcia bańki cenowej”.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że przez ostatni rok średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w Łodzi aż o 17%. Dwucyfrowe podwyżki miały miejsce także w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Z kolei w Gdańsku i Katowicach mieszkania podrożały „tylko” o 9% w przeliczeniu na metr kwadratowy.

[WYKRES NR 1]

– Najpewniej wiele osób zastanawia się, jak to możliwe, że w sytuacji zapaści na rynku kredytowym skutkującej gwałtownym spadkiem popytu na mieszkania, ich ceny wzrosły zamiast zmaleć. I dlaczego w jednych miastach mieszkania podrożały bardziej, a w innych mniej – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że wynika to z wielu czynników, a wszystkie odzwierciedla struktura cenowa mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w danym mieście. Żeby mieć pełniejszy obraz rynku warto więc przeanalizować zmiany jakie w niej zachodzą oraz przyczyny tych zmian.

Pierwszą z nich był galopujący wzrost kosztów budowy, z którym mieliśmy do czynienia przez większą część ubiegłego roku. Zmusiło to firmy deweloperskie do podnoszenia poprzeczki cenowej. Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko skurczyła się w największych miastach oferta mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Ponieważ szybko się wyprzedawały, to np. w Poznaniu odsetek lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25% do 4%. A dodajmy, że w tym okresie oferta poznańskich deweloperów skurczyła się zaledwie o 1%.

Innymi słowy, w grudniu ubiegłego roku osoby szukające mieszkania z ceną do 8 tys. zł mogły przebierać wśród blisko 800 ofert. Rok później było ich zaś już tylko ok. 120.  W Warszawie i Krakowie znalezienie tak tanich mieszkań zaczyna graniczyć z cudem.

[WYKRES NR 2]

Warto dodać, że przed rokiem można też było kupić w największych metropoliach lokale, których średnia cena metra kwadratowego nie przekraczała 7 tys. zł za m kw. Obecnie można takie znaleźć już tylko w Łodzi i Katowicach.

Drugą przyczyną wzrostu średniej ceny metra kwadratowego było wprowadzanie przez deweloperów do sprzedaży drogich i bardzo drogich mieszkań. Trzeba pamiętać też, że na mniejszych rynkach nawet pojedyncza inwestycja z wysokimi - jak na ten rynek - cenami może wywołać wrażenie, że mieszkania gwałtownie podrożały. Ponieważ podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania za kredyt, deweloperzy mogli liczyć głównie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe.

–  Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów deweloperzy wprowadzali na rynek mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie  – wyjaśnia Marek Wielgo.

Na przykład w stolicy średnia cena metra kwadratowego wzrosła w lutym aż o 6%, gdyż deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę mieszkań ze średnią ceną ponad 16,1 tys. zł za metr. W tym czasie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie wynosiła niespełna 13,1 tys. zł. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia także w innych metropoliach.

Co ciekawe, końcówka ubiegłego roku przyniosła stabilizację cen w niemal wszystkich metropoliach z wyjątkiem Gdańska, gdzie w listopadzie deweloperzy wprowadzili na rynek mieszkania średnio po przeszło 17,8 tys. zł za metr kwadratowy.

I właśnie to drogie mieszkania windowały średnią cenę metra kwadratowego. Na przykład we Wrocławiu odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ubiegłym roku z 18% do 40%. Jest on już niewiele mniejszy niż w Gdańsku i Krakowie. W efekcie stolica Dolnego Śląska dogania te miasta także pod względem średniej ceny metra kwadratowego.

[WYKRES NR 3]

Dodajmy, że np. w Łodzi jeszcze rok temu w ogóle nie było takich lokali w ofercie deweloperskich. Obecnie mają w niej 7% udział. Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy w Katowicach, gdzie średnia cena metra kwadratowego przekroczyła w tym roku pułap 10 tys. zł za m kw. Rok temu trzy na dziesięć mieszkań na rynku pierwotnym kosztowało więcej. Obecnie już przeszło połowa.

[WYKRES NR 4]

Należy jednak podkreślić, że w 2022 r. wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Deweloperzy nie byli jednak zmuszeni wyprzedawać mieszkań po znacznie obniżonych cenach, bo nie szarżowali z podażą. Wstrzymywali oni budowy zwłaszcza tam, gdzie już nie mogli rosnących kosztów budowy przerzucić na klientów. Mieszkania sprzedawane są wolniej, a oferta nowych inwestycji jest uzupełniana, a nie powiększana.

Z drugiej strony, nie można wykluczyć radykalnych przecen mieszkań w niektórych inwestycjach. Świadczy o tym malejący wskaźnik popytu w bigdata.rynekpierwotny.pl, który pokazuje, jaki jest udział sprzedanych mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Z ich punktu widzenia im jest wyższy, tym lepiej, bo oznacza szybsze tempo wyprzedaży oferty.

Np. w lutym 2021 r., czyli w szczytowym dla rynku warszawskiego pod względem sprzedaży okresie, wskaźnik popytu sięgał 22%. Oznaczało to, że oferowane w tym czasie przez deweloperów mieszkania wyprzedałyby się w niespełna 5 miesięcy, gdyby budowy stanęły. Jednak wraz z malejącą sprzedażą, systematycznie spadał także wskaźnik popytu. W grudniu 2022 r. zapasy mieszkań w stolicy wystarczyłyby na 16 miesięcy sprzedaży.

[WYKRES NR 5]

Zwykło się jednak przyjmować, że czas wyprzedaży oferty nie przekraczający 18 miesięcy świadczy o równowadze między popytem a podażą. Z taką sytuacją mamy jeszcze do czynienia nie tylko w Warszawie, ale także w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Natomiast w Łodzi, Poznaniu i Katowicach grudniowy popyt był tak mały, że oferta deweloperów sprzedawałaby się w takim tempie nawet przez kilka lat.

MAREK WIELGO, ekspert portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl