Dolnośląski rynek magazynowy jako ważny hub logistyczno-produkcyjny

Region Dolnego Śląska, czyli czwarty co do wielkości rynek magazynowy w Polsce nadal jest w fazie rozwoju. W pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku deweloperzy oddali łącznie ok. 200 000 mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej, co przy obniżonym popycie przyczyniło się do wzrostu współczynnika pustostanów.  Jak wygląda sytuacja w regionie, gdzie powstają nowe projekty, jacy najemcy szukają powierzchni sprawdzili eksperci AXI IMMO.

W pierwszych sześciu miesiącach 2020 r. na rynku inwestycyjnym w regionie Dolnego Śląska cztery nieruchomości magazynowe zmieniły swoich właścicieli. Największym ze sprzedanych parków logistycznych był Panattoni Wrocław IX o powierzchni 46 000 mkw., którego nabywcą został Savills Investment Management, z kolei Segro zdecydowało się na zakup Panattoni Park City Logistic Wrocław o powierzchni 38 000 mkw. Natomiast firma CGL Investment Holdings przejęła portfel nieruchomości Hines Polska, w tym projekt o powierzchni 26 000 mkw. w Legnicy, a singapurski GIC centrum dystrybucyjne DHL we Wrocławiu w ramach przejęcia europejskiego portfela Maximus od Apollo Global Management.

Na koniec czerwca 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na Dolnym Śląsku powiększyły się o ponad 200 000 mkw. (+60% w porównaniu z wynikiem uzyskanym w I poł. 2019 roku) i obecnie wynoszą blisko 2,5 mln mkw. (+8,2% r/r). Tylko w ostatnim roku na wrocławski rynek magazynowy dostarczono aż 526 000 mkw. i był to trzeci co do wielkości wynik zaraz po Górnym Śląsku i (649 000 mkw.) i Warszawie (523 000 mkw.). Z kolei zestawiając dane sprzed dwóch lat całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na Dolnym Śląsku wzrosły o 46%. Obserwowana w ostatnich latach wysoka aktywność deweloperska pozwoliła na utrzymanie czwartej pozycji Dolnemu Śląskowi w TOP 5 największych rynków logistycznych w Polsce.

„Od kilku lat region Dolnego Śląska prężnie rozwija się w zakresie dostarczania nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej, a sam rynek uważany jest za doskonałą lokalizację dla centrów dystrybucyjnych i zakładów produkcyjnych obsługujących Europę Zachodnią. Z pewnością duży wpływ na taki stan ma bliskość granic z Niemcami i Czechami, a także wysokiej klasy infrastruktura drogowa w postaci dwóch autostrad A4 i A8 oraz dróg ekspresowych S3, S5 i S8. Na korzyść Dolnego Śląska wpływa również fakt dużej podaży dobrej jakości gruntów inwestycyjnych, które są mniej rozdrobnione, a także tym, że objęte są planami zagospodarowania przestrzennego i są uzbrojone. Dodatkowo, najemcy zainteresowani rozwojem na Dolnym Śląsku z pewnością pod uwagę biorą dużą dostępność kadry pracowniczej, a także dużą liczbę studentów, którzy w przyszłości mogą stanowić o przyszłości i rozwoju firmy. Region już dziś przyciąga wielu inwestorów z Polski i zagranicy oferując komfortowe warunki do prowadzenia biznesu” – komentuje Damian Kińczyk z działu Industrial AXI IMMO.

W najbliższych miesiącach na wrocławskim rynku magazynowym spodziewane jest spowolnienie. Z obecnie znajdujących się w budowie 187 000 mkw. (-56% r/r), prawie 100 000 mkw. to projekty spekulacyjne. Najemcy zainteresowani rozwojem na Dolnym Śląsku mogą poszukiwać powierzchni w obecnie realizowanych projektach większości aktywnych deweloperów jak np. Panattoni, Hillwood, Goodman, MLP i 7R. Wśród parków logistycznych oddawanych w III kwartale 2020 roku znajdują się m.in. Hillwood Oleśnica (53 000 mkw.), Hillwood Wrocław Wschód II Budynek B (11 500 mkw.) czy inwestycja Panattoni City Logistics Wrocław, gdzie w ramach dwóch budynków zostanie dostarczone 23 200 mkw.

„Patrząc na Dolny Śląsk przez pryzmat samych lokalizacji z pewnością należy wymienić Wrocław-Miasto, które wybierane jest przez klientów z branży FMCG i kurierów, a także firmy zajmujące się lekką produkcją. Kierując się na południe od Wrocławia na Bielany Wrocławskie, Nową Wieś Wrocławską, Tyniec czy Pietrzykowice dużą grupą najemców zainteresowaną rozwojem biznesu są z pewnością producenci i logistycy. Z kolei lokalizacje na północ od Wrocławia zapewniają firmom dobrą komunikację z poznańskim rynkiem czy Polską Centralną. Najemcy rozwijający się w kanale e-commerce docenią okolice Żurawiny i Wojkowic przez fakt dobrego dostępu do pracowników, a także atrakcyjnych stawek czynszu. Z kolei Legnica to dobry wybór dla firm, które oprócz rozwoju na lokalnym rynku chcą prowadzić biznes z Niemcami. Okolice Bolesławca najczęściej wybierane są pod inwestycje. Z rynków wschodzących w regionie Dolnego Śląska należy wymienić Oleśnicę, Legnicę, a także Jawor” – dodaje Damian Kińczyk z AXI IMMO.  

Wysoka aktywność deweloperów na Dolnym Śląsku przełożyła się na wzrost poziomu pustostanów. Jeszcze na koniec 2019 roku wolna powierzchnia stanowiła 3,7% całkowitych zasobów, natomiast obecnie, na koniec czerwca 2020 współczynnik pustostanów wynosi 10,1%, przy średniej dla całej Polski na poziomie 6,8%. Nowa sytuacja na rynku powoduje, że deweloperzy są skłonni do większych negocjacji w zakresie wyjściowych stawek czynszu, które na zakończenie II kwartału 2020 roku dla rynku wrocławskiego wynoszą 3,30 – 3,70 EUR/mkw. w obiektach A-klasowych.

Na zakończenie I poł. 2020 r. popyt brutto nieuwzględniający umów krótkoterminowych wyniósł 175 000 mkw. i był o prawie 45% niższy niż w I półroczu 2019 roku. Z kolei zestawiając sam najem  krótkoterminowy to stanowił on 33% całkowitej powierzchni wynajętej w II kwartale 2020 roku, przy średniej krajowej na poziomie 16%. Wśród najciekawszych transakcji zamkniętych w pierwszej połowie 2020 r. należy uwzględnić nowe umowy dla Żabki w ramach Panattoni Park Wrocław XII (22 800 mkw.) i VS Transport w Panattoni Wrocław VII (13 400 mkw.). Od kilku kwartałów największą grupę najemców stanowią operatorzy logistyczni, a następnie producenci i dystrybutorzy sprzętu RTV i AGD. Najbardziej skutki pandemii Covid-19 wpłynęły na funkcjonowanie branży motoryzacyjnej i tekstylnej w regionie.