Dwupaki inwestycyjne oczami eksperta
W dobie galopującej inflacji wymarzonym scenariuszem jest taki, w którym pieniądze nie tylko nie tracą na wartości, ale przede wszystkim pracują i powiększają portfel inwestora. Jednym z niewielu odpornych na wstrząsy jest rynek nieruchomości. Pozwala na bezpieczne inwestowanie z pewnym zyskiem, a zysk ten jest szczególnie duży, kiedy wybieramy tzw. dwupaki. Yana Kim, ekspertka ds. nieruchomości współpracująca z firmą HB Premium, mówi o profilu klienta, rentowności i mocnych stronach tego typu nieruchomości.
Tak zwane dwupaki inwestycyjne to nadal nowość na polskim rynku nieruchomości. Założenie jest proste – jedno mieszkanie przerobione zostaje na dwie (a czasem nawet trzy) jednostki najmu, które wynajmowane są jako odrębne i w pełni samodzielne lokale. Dzięki temu każdy najemca dostaje własną, niezależną przestrzeń, a inwestor otrzymuje co miesiąc dwa czynsze z najmu. Rozwiązanie z jednej strony odpowiada na potrzeby rynku od strony popytu, z drugiej podnosi rentowność nieruchomości jako formy lokaty kapitału.
– Osoby decydujące się na zakup dwupaków często posiadają już inne mieszkania na wynajem, nierzadko zlokalizowane w różnych miastach. Stale dążą do zwiększenia zysków, a właśnie nieruchomości „2 w 1” dają im taką możliwość. Zapewniają nie tylko atrakcyjny poziom zwrotu z inwestycji, lecz także wysoki comiesięczny zysk pasywny – mówi Yana Kim.
Jako przykład podaje sprzedany niedawno 41-metrowy Wehikuł Inwestycyjny HB Premium przy ul. Sikorskiego na warszawskim Mokotowie. – Przy założeniu, że obie kawalerki wchodzące w jego skład będą wynajmowane przez 12 miesięcy w roku, każda za 2000 zł (plus połowa czynszu i rachunki), inwestor będzie miał około 48 tys. zł dochodu rocznie. ROI dla tej konkretnej nieruchomości szacowany jest na poziomie 7,2% – wylicza.
Na co zwrócić uwagę?
Aby w pełni wykorzystać potencjał dwupaków, niezbędne jest odpowiednie podejście do planowanej inwestycji. Wyzwanie stanowi zaprojektowanie rozkładu kawalerek tak, aby optymalnie wykorzystać metraż, a także zadbać o sprawne połączenia z pionami wentylacyjnym i kanalizacyjnym. Dzięki pomocy architekta doświadczonego w organizowaniu takich przestrzeni unikamy późniejszych problemów z instalacjami, co jest szczególnie istotne w kamienicach i starszych blokach. Nowe budownictwo bywa lepiej przystosowane, ale i tu lepiej zdać się na specjalistę. Jak mówi Yana Kim, niektórzy deweloperzy z góry zakładają, iż kilka mieszkań przeznaczonych będzie pod wynajem tego rodzaju i przed wprowadzeniem ich na rynek sprzedają je przedsiębiorstwom wyspecjalizowanym w nieruchomościach inwestycyjnych. Jednym z nich jest HB Premium.
– Większość oferowanych na rynku dwupaków to przerobione mieszkania dwupokojowe. Doświadczony agent będzie w stanie podpowiedzieć, które z nich uda się wynająć szybko i bez obawy o potrzebę rychłego remontu. Często też współpracuje już z firmami zajmującymi się dwupakami zawodowo, co z jednej strony zwiększa pewność inwestycji, z drugiej daje dostęp do szerokiej puli mieszkań, które normalnie nie znajdą się na rynku – dodaje.
Drugim wyzwaniem stojącym przed inwestorem jest wyliczenie rentowności dwupaku. Należy uwzględnić w nim szereg czynników, takich jak metraż, wiek i rodzaj budynku, a przede wszystkim – lokalizacja. Znaczenie ma nie tylko sama dzielnica, lecz także obecność sklepów w pobliżu, trasy komunikacyjne czy planowana infrastruktura. Warto przy tym pamiętać, że zysk pasywny można czerpać dopiero z nieruchomości przygotowanej na wynajem. Z tego powodu znacznie bardziej atrakcyjne są lokale już gotowe niż te dopiero planowane, na etapie tzw. dziury w ziemi, kiedy budowa i późniejsze wykończenie odkładają moment wynajmu o miesiące lub lata.
– Najlepiej sprawdzają się te o metrażu ok. 40-48 metrów kwadratowych. Wybierają je zarówno finalni kupcy, jak i profesjonalne firmy inwestycyjne, choć każdy dokonuje nieco innych kalkulacji. Pierwsi liczą na dobrą relację cena-oczekiwany zysk z najmu, drudzy śledzą trendy i wiedzą, czego oczekuje i rynek, i najemca – mówi Yana Kim.
Dodaje, że chętniej wybierane są mieszkania zaaranżowane w gustownym, lecz neutralnym stylu. Ekstrawagancki design w postaci niecodziennych mebli lub jaskrawego koloru ścian utrudnia bowiem znalezienie najemcy. – Codziennie oglądam mnóstwo mieszkań i już na pierwszy rzut oka widzę, czy jego wystrojem zajmował się architekt, który zna się na rzeczy i potrafi połączyć wygląd z funkcjonalnością, jak w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych – zauważa.
Mocne strony
Ta nowoczesna forma inwestowania w nieruchomości pozwala spodziewać się stabilnego zysku w długofalowej perspektywie przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu ze strony kupującego. Generowany zysk pasywny co miesiąc zasila budżet, a odpowiednio zaprojektowane i wyremontowane mieszkanie będzie służyć przez kilkanaście lat.
Warto zauważyć, że zgodnie z raportem think-tanku Think Co w ostatnich latach blisko 70% mieszkań znajduje swoich najemców w mniej niż dwa tygodnie, a 94% maksymalnie w miesiąc[1]. Co za tym idzie, ryzyko, iż kupiony dwupak będzie stał pusty, jest niewielkie, zwłaszcza w dużych aglomeracjach.
– Dwupaki są świeżym trendem na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, a póki konkurencja jest niewielka, rentowność tego rozwiązania trzyma się na bardzo wysokim poziomie – podpowiada ekspertka.
Yana Kim podkreśla również, że w przypadku zdecydowanych, świadomych inwestorów oraz profesjonalistów sprzedających nieruchomość, cały proces zakupu trwa bardzo krótko – w ciągu siedmiu-dziesięciu dni udaje się przeprowadzić transakcję. Zdarza się też, że oferowany dwupak ma już zapewnionych najemców, co jeszcze skraca czas między kupnem a momentem czerpania zysku z włożonych środków. Tak jest w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych firmy HB Premium, które są gotowym produktem.
Dwupak a podatek katastralny
Informacje o możliwości wprowadzenia przez rząd podatku katastralnego od drugiej nieruchomości mogą zaniepokoić potencjalnych inwestorów, lecz – jak przekonuje ekspertka – dwupaki nadal będą zyskowną inwestycją.
– Taki podatek od lat obowiązuje w wielu państwach Europy Zachodniej, a inwestycja w nieruchomości pod wynajem nadal jest opłacalna i pozwala czerpać z niej zyski nawet mimo podatku. Warto jednak zaznaczyć, że rządzący przekonują, iż taki podatek w najbliższych latach nie zostanie wprowadzony. Nawet gdyby było inaczej, inwestycja w dwupak dzięki swojej specyfice i wysokiej stopie zwrotu będzie rentowna przez jeszcze długi czas – podsumowuje.
[1] Think Co | Real Estate Research Lab, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Warszawa 2020. Dostęp: https://thinkco.pl/budowane-na-wynajem-raport/
O firmie
HB Premium to polska firma obecna na rynku od 2016 roku. Swoją działalność skupia wokół ochrony kapitału poprzez inwestycje w nieruchomości. W ofercie HB Premium posiada takie produkty, jak Wehikuły Inwestycyjne, cesje, flipy oraz second home’y. Firma zapewnia kompleksową obsługę od wyboru nieruchomości, poprzez projekt architektoniczny i prace remontowe, po znalezienie najemcy.
![Dopłaty kredytowe, a wynajem mieszkania: będzie problem? Biuro prasowe](https://www.newseria.pl/files/_uploaded/glownekonf_329485637,w_300,wo_300,ho_169,_small.jpg)
Dopłaty kredytowe, a wynajem mieszkania: będzie problem?
![CCC zostaje w trzech centrach handlowych z portfolio Greenman Poland](https://www.newseria.pl/files/_uploaded/glownekonf_1462886161,w_254,wo_300,ho_169,_small.jpg)
CCC zostaje w trzech centrach handlowych z portfolio Greenman Poland
![Warsaw office market in the process of adaptation](https://www.newseria.pl/files/_uploaded/glownekonf_1908045854,w_253,wo_300,ho_169,_small.jpg)
Warsaw office market in the process of adaptation
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
![](/files/11111/n-innowacje.png)
Jedynka Newserii
![](/files/11111/n-lifestyle.png)
Ochrona środowiska
![](https://www.newseria.pl/files/11111/anna-jimenez-calaf-ploq7ouq0fm-unsplash,w_274,_small.jpg)
Trzynaście państw UE wytwarza już więcej energii z OZE niż z paliw kopalnych. Polska jeszcze nie, ale też bije rekordy w zielonej energii
30 do 27 proc. – tak wyglądał w UE w I połowie br. udział energii z odnawialnych źródeł versus z paliw kopalnych. To oznacza, że po raz pierwszy w historii mieliśmy na Starym Kontynencie więcej zielonej energii. Takim osiągnięciem może się już pochwalić prawie połowa państw członkowskich. W Polsce – po bardzo dynamicznym wzroście produkcji energii słonecznej – udział OZE sięga już ok. 30 proc., a węgla spada poniżej 60 proc. Mimo znaczących postępów w ostatnich dwóch latach wciąż wiele aspektów zielonej transformacji w kraju wymaga poprawy. Motywacją do przyspieszenia zmian są korzyści finansowe – na rachunkach za prąd – oraz środowiskowe.
Sport
Siatkówka z coraz większym wsparciem sponsorów. Największe firmy inwestują nie tylko w drużyny narodowe, ale i ligowe kluby
![](https://www.newseria.pl/files/11111/pge-projekt-warszawa-bb-foto,w_133,r_png,_small.png)
Polska liga siatkówki jest jednym z chętniej oglądanych w Polsce wydarzeń sportowych. W ubiegłym sezonie spotkania w fazie zasadniczej przyciągnęły do hal ponad pół miliona osób, a średnia oglądalność meczów ligowych wzrosła do ponad 84 tys. Sukcesy sportowe i zainteresowanie widzów przekładają się na coraz większe zaangażowanie sponsorów, także w siatkówkę ligową. Stołeczny zespół siatkarzy Projekt Warszawa pozyskał nowego sponsora tytularnego – została nim PGE Polska Grupa Energetyczna.
Infrastruktura
Na budowę sieci światłowodowych w Polsce trafi z UE niespełna 7 mld zł. Inwestycje może jednak zahamować biurokracja
![](https://www.newseria.pl/files/11111/nexera-dofinansowanie-foto,w_133,r_png,_small.png)
W Polsce światłowód ma już blisko połowa z 9,5 mln użytkowników internetu stacjonarnego, a ta technologia szybko zyskuje na popularności – w ubiegłym roku zwiększyła swój udział w rynku o 10 proc. – Środki unijne przeznaczone na dobudowanie sieci światłowodowych w Polsce to w tej chwili w sumie 6–7 mld zł – zauważa Jacek Wiśniewski, prezes zarządu Nexery. Jak wskazuje, w praktyce zagospodarowanie tych pieniędzy może być jednak problematyczne ze względu na biurokrację, brak koordynacji między różnymi urzędami i resortami oraz krótki czas, jaki pozostał na ich wydatkowanie.
Partner serwisu
Szkolenia
![](https://www.newseria.pl/files/11111/ramka-prawa-akademia-newser_1,w_274,_small.jpg)
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.