Kaucja przy najmie teraz będzie wyższa?
Leszek Markiewicz
NieruchomosciSzybko.pl (Grupa ML sp. z o.o.)
ul. Marszałkowska 111
00-102 Warszawa Warszawa
media|nieruchomosciszybko.pl| |media|nieruchomosciszybko.pl
+48 22 100 47 31
www.nieruchomosciszybko.pl
Wrzesień i październik to miesiące, w których spora część studentów szuka jeszcze swojego lokum. W bieżącym roku, zapobiegliwość związana z odpowiednio szybkim znalezieniem pokoju lub mieszkania może się okazać na wagę złota. Napływ uchodźców z Ukrainy sprawił bowiem, że mieszkań na wynajem po prostu brakuje. Ze względu na ograniczenia dotyczące liczby (podaży) takich lokali, koszt najmu na terenie największych miast wzrósł o 20% - 25% względem poprzedniego roku. Podany wzrost (20% - 25%) obejmuje tylko sam czynsz. Po uwzględnieniu wyższych kosztów eksploatacyjnych (np. opłat za ogrzewanie), roczna podwyżka bywa jeszcze większa. Kaucja przy najmie może być kolejnym źródłem wysokich kosztów dla studentów i wielu młodszych pracowników. Wzrost czynszów i kosztów remontu skłania bowiem sporą część właścicieli mieszkań do podwyższenia kaucji. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jaką maksymalną wysokość może mieć kaucja przy najmie. Warto pamiętać, że w tym kontekście spore znaczenie ma rodzaj najmu. W przypadku najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego, obowiązują bowiem inne zasady.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Ustawa o ochronie praw lokatorów limituje maksymalny poziom, jaki może osiągnąć kaucja przy najmie. Typowy poziom kaucji odpowiadający np. czynszowi z 3 - 4 miesięcy jest dużo mniejszy od limitu.
- Właściciel mieszkania musi pamiętać o waloryzacji kaucji. Skutkuje ona koniecznością zwrócenia najemcy większej sumy niż ta pobrana na początku najmu.
- Kaucja przy najmie instytucjonalnym stanowi dodatkowe zabezpieczenie. Można z niej bowiem na bieżąco potrącać niezapłacony czynsz.
Poniżej prezentujemy pozostałe ważne informacje na temat wysokości, jaką może mieć kaucja przy najmie. Wyjaśniamy również zasady funkcjonowania takiej kaucji.
Kaucja może nawet odpowiadać rocznemu czynszowi
Każdy najemca oraz wynajmujący powinien wiedzieć, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają pierwszeństwo przed analogicznymi regulacjami z kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu. W ustawie o ochronie praw lokatorów znajdziemy m.in. szczegółowe informacje na temat tego, ile powinna wynosić kaucja przy najmie. Ustawodawca przewidział następujące limity wysokości kaucji:
- dwunastokrotność czynszu za mieszkanie z dnia zawierania umowy - przy tradycyjnym wynajmie (tzn. innym niż najem instytucjonalny oraz okazjonalny)
- sześciokrotność czynszu według miesięcznej stawki z dnia zawarcia umowy - w przypadku najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) wskazuje, że kaucja przy najmie nie stanowi konieczności. Jeżeli zatem właściciel mieszkania nie chce skorzystać z takiego zabezpieczenia, to przepisy pozostawiają mu zupełną dowolność. „Jednak większość właścicieli lokali na wynajem (wynajmujących) jest zainteresowanych kaucją jako zabezpieczeniem swoich interesów” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Podnoszeniu oczekiwań właścicieli co do wysokości kaucji, na pewno sprzyja obecna sytuacja na rynku najmu związana z niedostatkiem dostępnych lokali. W dużych miastach mamy aktualnie do czynienia z rynkiem wynajmującego. „Poza tym właściciele mieszkań na wynajem mogą argumentować, że wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych uzasadnia podniesienie kaucji” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Kaucja przy najmie może pokryć nie tylko koszty napraw
Właściciel mieszkania podczas ustalania swoich wymagań co do kaucji powinien pamiętać, że taka kwota zabezpiecza nie tylko pokrycie wydatków, które będą związane z naprawami. Kaucję zwracaną najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania można pomniejszyć również o pozostałe zobowiązania lokatora na dzień opuszczenia tego lokum (np. z tytułu niezapłaconego czynszu). Taka możliwość wynika wprost z brzmienia art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. „Wspomniany akt prawny w kontekście pomniejszania kaucji nie mówi jedynie o kosztach naprawy uszkodzeń mieszkania” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Warto wiedzieć, że kaucja przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym dodatkowo pokrywa koszty egzekucyjne (tzw. koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). W przypadku najmu instytucjonalnego, znaczenie kaucji jest jeszcze większe, ponieważ właściciel mieszkania będący przedsiębiorcą może zaspokoić swoje roszczenia z tytułu niezapłaconego czynszu przy pomocy kwoty, którą wcześniej najemca wpłacił „na zabezpieczenie”. „Najemca zostaje następnie zobowiązany do uzupełnienia kaucji w terminie określonym przez umowę lub wezwanie właściciela lokalu” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Właściciel mieszkania musi pamiętać o waloryzacji kaucji
Wśród przepisów określających, jak powinna funkcjonować kaucja przy najmie znajdziemy również takie, które bezsprzecznie są korzystne dla najemcy. Chodzi nie tylko o limit wysokości kaucji i obowiązek jej zwrotu w terminie miesięcznym (niepodlegającym wydłużeniu na mocy umowy). Warto wiedzieć, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje tak zwaną waloryzację kaucji. Chodzi o to, że zwracana kaucja odzwierciedla podwyżki czynszu. „Jeżeli zatem właściciel mieszkania pobrał 3000 zł jako równowartość trzymiesięcznego czynszu (3 x 1000 zł), to po podwyżce czynszu do 1200 zł powinien zwrócić najemcy kwotę 3600 zł pomniejszoną o ewentualne zobowiązania lokatora” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Obowiązek waloryzowania kaucji to rozwiązanie, które w pewnym zakresie zniechęca właściciela mieszkania do dużych podwyżek czynszu. Istnieją jednak wątpliwości co do tego, czy waloryzacja kaucji powinna obowiązywać w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Informacji o konieczności waloryzowania kaucji nie znajdziemy bowiem w przepisach dotyczących wyłącznie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Komentatorzy ustawy o ochronie praw lokatorów czasem wskazują jednak, że kaucja przy najmie okazjonalnym powinna być waloryzowana (zobacz na przykład: K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 19(a)).
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Dopłaty kredytowe, a wynajem mieszkania: będzie problem?
CCC zostaje w trzech centrach handlowych z portfolio Greenman Poland
Warsaw office market in the process of adaptation
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Handel
Polskie firmy z szansą na zdobycie azjatyckich rynków. Mogą otrzymać wsparcie na promocję podczas Expo 2025 w Osace
W 2025 roku w japońskiej Osace odbędzie się Wystawa Światowa Expo 2025. Udział w niej, a także towarzyszących imprezie wydarzeniach i targach to dla polskich firm szansa na wzrost rozpoznawalności swoich marek za granicą, a w konsekwencji na rozwój ich potencjału eksportowego. Expo 2025 będzie się koncentrowało na innowacjach służących zrównoważonemu rozwojowi. PARP, który jest partnerem wydarzenia w Polsce, do 26 września br. czeka na wnioski firm zainteresowanych udziałem w wydarzeniu i ekspansją na azjatyckie rynki. W ramach programu mogą one otrzymać wsparcie na udział w targach, na misje wyjazdowe i kampanie promocyjne przed i po zakończeniu Expo. Nabór finansowany jest z Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki 2021–2027
Polityka
Rośnie ryzyko wybuchu epidemii w Strefie Gazy. Brakuje czystej wody, kanalizacji i toalet, a w zniszczonej enklawie wykryto polio
W Strefie Gazy brakuje praktycznie wszystkiego – od żywności i wody po podstawowe leki – ale najgorsze może dopiero nadejść – alarmuje Polska Akcja Humanitarna. – Kilka dni temu w wodzie w Strefie Gazy znaleziono polio typu 2. Ta woda jest bardzo zanieczyszczona, infrastruktura wodno-sanitarna na tym terenie tak naprawdę już nie istnieje. Na dodatek od dziewięciu miesięcy dzieci nie są szczepione, ponieważ nie ma warunków, żeby to zrobić, więc istnieje bardzo duże zagrożenie wybuchu epidemii – mówi Magdalena Foremska z PAH. W odpowiedzi na kryzys organizacja uruchomiła duże projekty pomocowe, które mają zapewnić żywność i opiekę medyczną w Strefie Gazy i na Zachodnim Brzegu.
IT i technologie
Gminy potrzebują inwestycji w cyberbezpieczeństwo. Eksperci widzą duże ryzyka wynikające z zaniedbań
Dane gromadzone przez jednostki samorządu terytorialnego mogą być bardzo niebezpiecznym narzędziem w rękach przestępców. Wykradzione mogą posłużyć do fałszowania tożsamości człowieka. Tymczasem poziom inwestycji w cyberbezpieczeństwo jest w gminach niski, a liczba ataków hakerskich na nie stale rośnie. Eksperci czekają na pozytywne skutki rządowego programu Cyberbezpieczny Samorząd. W jego ramach 1,5 mld zł trafi na inwestycje w poprawę bezpieczeństwa cybernetycznego samorządów: zarówno na poziomie sprzętu i oprogramowania, jak i kompetencji oraz procedur.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.