Kreatywna przedsiębiorczość rynku nieruchomości

Adam Bojanowski –  właściciel i prezes firmy „Działki budowlane w zaciszu”, przedsiębiorca, ekspert rynku nieruchomości. 

Rok 2022 był rokiem ciągłych wzrostów – stóp procentowych, inflacji, recesji i ogólnego niepokoju na większości rynków. O podsumowanie poprosiliśmy inwestora z rynku nieruchomości Adama Bojanowskiego, który jako przedsiębiorca stale wychodzi z niespotykanym konceptem deweloperskim a na czasy kryzysu daje optymalne rozwiązanie.

Jak ocenia pan rynek nieruchomości?

Niestety był to rok trudny nie tylko dla przeciętnego Kowalskiego, który z trwogą patrzył jak  co miesiąc rosną mu koszty kredytów hipotecznych, a jednocześnie maleje wartość złotówki w portfelu.  Był to też rok wyzwań dla większości przedsiębiorców, związanych nie tylko z sytuacją stóp procentowych, ale również szalejącymi cenami energii. Wszyscy szukaliśmy sposobów, by przetrwać lub przeczekać ten ciężki czas. Jedni ograniczyli koszy do minimum inni pozbyli się kredytów sprzedając nieruchomości i przenosząc się do wynajmowanych mieszkań bądź domów, zwykle dużo mniejszych. Ceny najmu skoczyły tak drastycznie do góry, że ci którzy mieli wolną gotówkę, zaczęli masowo szukać mieszkań do kupienia, by później wystawić je na rynek najmu i w ten sposób nie stracić na inflacji a zyskać.  Zaobserwowałem, że jeśli cokolwiek się sprzedawało to były to małe powierzchnie, które łatwiej wykończyć i ponosić koszty utrzymania lub wynająć. Czasy każdego kryzysu to czasy, gdy przedsiębiorczość musi wznieść się na wyżyny kreatywności. My przedsiębiorcy nie możemy biernie patrzeć i czekać tylko musimy tworzyć nowe dostosowane do realiów koncepty biznesowe. Jednym z pomysłów stała się sprzedaż nieruchomości na raty własne inwestorów z pominięciem banków.  Rosnącym powodzeniem zaczęła cieszyć się tzw. mała deweloperka. Deweloperzy dostrzegli w niej szanse na unikniecie przestoju. Sam zainwestowałem pieniądze w budowę domów o wielkości od 45-70m, które łatwiej jest sprzedać, bo klienci mogą zorganizować na nie gotówkę, lub po prostu kupią je na nasze wewnętrzne raty. To kolejne rozwiązanie, które wymusza rynek. Gdy we wrześniu ponad 90% wniosków o kredyt zostało w Polsce odrzuconych zdałem sobie sprawę, jak bardzo ta sytuacja skomplikuje sytuacje na rynku nieruchomości. Uznałem, że jedynym sposobem by nie zamrozić pewnych inwestycji jest sprzedawać nieruchomości na raty własne. I tak zacząłem realizować transakcje sprzedaży moich działek oraz innych nieruchomości. Nie robimy problemów, nie badamy zdolności kredytowej,  wiemy, że wpłata własna kupujących oraz dobrze skonstruowana z nimi umowa pozostawiająca nam tytuł własności do chwili pełnej spłaty ceny domu jest wystarczającym dla nas zabezpieczeniem. Ponadto obserwując inne rynki światowe, to jak radziły sobie z kryzysami uznałem, że i w Polsce zaczną wkrótce cieszyć się popularnością domy mobilne. Nie są duże, mają zaledwie 9-14 m długości i od 2,5-4 m szerokości, więc są nie tylko łatwe do kupienia za gotówkę, ale i tanie w utrzymaniu. Można je zależnie od naszej życiowej sytuacji relokować z miejsca na miejsce. Jesteśmy w stanie zbudować i postawić taki dom w 7-10 dni, a dodatkowym atutem jest, że nasi klienci mają do wyboru jedną z kilkuset pięknych działek, które mogą od nas kupić gdzieś w zaciszu terenów wiejskich, do których prowadzą autostrady.  Są wśród moich klientów ludzie, którzy najpierw zainwestowali w działkę z zamiarem wybudowana na niej domu, ale ponieważ sytuacja im się skomplikowała, uznali że nie będą czekać i przenieśli na nią postawiwszy tam dom mobilny, by przynajmniej cieszyć się jego spokojną okolicą. Ten trwający kryzys daje się ludziom we znaki również pod względem stresu, dlatego niektórzy chcą uciekać z miast jak najdalej i szukają takiej oazy spokoju. Szukają kontaktu z naturą. Dzisiejsze gminy wiejskie to już nie to co lata temu. Te w których zainwestowałem w działki budowlane mają już wybudowane ze środków unijnych nowe drogi i szkoły i infrastrukturę, która wcale nie jest gorsza od tych podmiejskich. Obserwując to co się dzieje, oraz to jakie trendy ze świata przychodzą do kraju, stale wychodzę z nowymi propozycjami dostosowanymi do możliwości Polaków.

Stawia pan i na ekologię czy ekonomię?

Moja firma nie bez przyczyny nazywa się Działki Budowlane w Zaciszu, a druga Ergodomy Invest. Ekologia jest dla mnie i moich wspólników bardzo ważna i mam nadzieję coraz więcej firm zacznie na nią stawiać. Ekologia łączy się z ekonomią. Budujemy domy jednorodzinne, które nazywamy Ergodomami, bo są one praktycznie samowystarczalne energetycznie. Zastosowane tam pompy ciepła oraz solary powodują, że mieszka się tam w zgodzie z przyrodą, a jednocześnie ekonomicznie, bo są one nieduże, więc łatwo je ogrzać i oświetlić wykorzystując źródła energii odnawialnej. Koszt budowy takiego domu to mniej więcej 260 -400 000 zł.  Obserwuję, od czasów pandemii, że zabudowa wolnostojąca cieszy się powodzeniem większym niż mieszkania. Może być nieduża byle była z dostępem do lasu, łąki czy nawet pola. Trend ekologii dotarł do budowlanki i zastanie na dłużej. Wszyscy zdajemy sobie coraz bardziej sprawę, z tego że nasze zdrowie zależy od dwóch czynników, na które mamy wpływ: redukcji stresu i kontaktu z naturą. Im więcej kontaktu z naturą, tym łatwiejsza kontrola stresu. Dlatego Polacy próbują redukować stres choćby uciekając z miast na wieś. Od kilku lat obserwujemy migrację z miast na tereny wiejskie, a odkąd firmy zrozumiały, że praca zdalna jest równie wydajna jak i korzystna, coraz więcej osób wybiera życie daleko od popularnych aglomeracji miejskich. Również z powodu ekologii stworzyliśmy Fundację w Zaciszu, której misją jest popularyzacja życia na terenach wiejskich, promocja zdrowego stylu życia, zdrowego wiejskiego jedzenia i spokoju jaki daje życie na nowoczesnej wsi. 

A jak wygląda rynek najmu na takich wiejskich terenach? Czy jeśli nie stać nas ani na działkę, ani na dom mobilny mamy możliwość godziwie zamieszkać na wsi nie mając tam rodziny?

Niestety okazuje się, że jest to absolutna nisza rynku nieruchomości. Mało kto proponuje dziś takie rozwiązania, dlatego uznałem, że jak najszybciej muszę wyjśc z inicjatywą najmu nowoczesnych mieszkań na moich gruntach w zaciszu. Na jednej z działek, o wielkości 12 hektarów postawiłem dwa wolnostojące budynki mieszkalne. Jeden ma 8 mieszkań a drugi 4 kawalerki. Są nowocześnie urządzone, w pełni wyposażone, w środku mogłoby się zdawać, że to mieszkania wielkomiejskie, ale na zewnątrz piękny las i przyroda zapierająca dech w piersiach.  Mieszkania te z założenia miałem wynajmować na maksymalnie rok, ale lokatorom tak dobrze się w nich mieszka, że niektórzy mieszkają już 3 lata i nie planują się wynosić. To bardzo innowacyjne podejście do nieruchomości na wynajem, ale jak wiadomo „potrzeba matka wynalazku”.  Każdego dnia bacznie przyglądam się temu co dzieje się dziś na świecie i wiem, że jeszcze wprowadzę nie jedno zupełnie nietypowe rozwiązanie, które pozwoli Polakom lepiej żyć.

Z oczywistych względów spadek zdolności kredytowej oznacza spadek popytu na nieruchmości tak nowe jak i z rynku wtórnego?

Od tej strony patrząc tak, ale nie tylko dostępność kredytów determinuje popyt na nieruchomości. Również ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych. Prognozy rynku mówią, że średnioroczny spadek cen materiałów budowlanych w 2023 r. wyniesie aż 5 proc w skali całego kraju. To może spowodować, że popyt na nieruchomości wzrośnie, a ich ceny utrzymają dotychczasowy poziom, natomiast te ceny są dziś nadal 2 nawet 3 razy wyższe niż 5 lat temu, a dodatkowo wzrosły koszty życia zatem osobiście uważam, że coraz mniej ludzi będzie stać na to, by budować domy, szczególnie większe niż 100 m lub mieszkać w większych mieszkaniach. Wybudowanie to jedno, a później utrzymanie takiego metrażu to kolejne wyzwanie. Dlatego coraz większym powodzeniem będzie cieszyła się tzw. mała deweloperka. Domki 45-70m można już kupić w mojej firmie Ergodomy Invest wpłacając jakąś część ich ceny (od 260-400 000 zł) i spłacając je w ratach, które my dajemy bez badania czyjejś zdolności kredytowej. Domki te mogą też być praktycznie samowystarczalne, bo instalujemy w nich pompy ciepła oraz panele słoneczne. Takie domki są nie tylko ekologiczne, ale i ekonomiczne. Nazywamy je Ergodomami i obserwujemy już dziś duże zainteresowanie nimi, szczególnie dlatego, że powstają właśnie na naszych działkach budowlanych w zaciszu, czyli w pięknych okolicznościach przyrody, blisko lasu, wody i wszelkich uroków natury.  Wszędzie tam realizuję swoją misje też moja Fundacja W Zaciszu, która promuje zdrowy i styl życia, tak bardzo ważny w dzisiejszych trudnych czasach. Coraz większym powodzeniem w przyszłych latach najprawdopodobniej będą cieszyły się tez domy mobilne, które zależnie od naszej życiowej sytuacji można przewozić z miejsca na miejsce. Już dziś dostajemy z rynku sygnały, że te domy są rozwiązaniem problemu wielu Polaków, których niestabilna sytuacja życiowa zmusza do gotowości, by zmienić rejon pracy i życia. Ceny tych domów są również atrakcyjne i nikt nie musi na nie brać kredytów w bakach. Moja firma na zamówienie buduje je w gabarytach od 9-14 m długości i od 2,5-4 m szerokości w 7 dni i następnie przywozi na wskazane miejsce. Mam klientów, którzy najpierw kupili u nas działkę w zaciszu i zorientowali się, że przez jakiś czas nie mogą na niej nic budować ze względu na pogorszenie sytuacji finansowej i postanowili przeczekać trudne czasy zamawiając dom mobilny na jakiś czas. Moja firma przygotowuje pod te domki całą infrastrukturę działki i klient może wprowadzać się i żyć dość wygodnie i z dala od wielkomiejskiego zgiełku.