Luka podażowa i co dalej? Polski rynek powierzchni biurowych w obliczu zmian?

Trzeci kwartał 2022 r. kończy dynamiczny okres nowej podaży obserwowany na polskim rynku biurowym w ostatnich latach. W okresie od stycznia do września 2022 r. deweloperzy dostarczyli 39 inwestycji, które powiększyły całkowite zasoby sektora o 560 100 mkw. do ponad 12,7 mln mkw. W analizowanym okresie zarejestrowano także dużą aktywność po stronie popytu. Na koniec III kw. 2022 r. wynajęto łącznie ponad milion mkw. w całej Polsce. Niemniej przed rynkiem biurowym podobnie jak przed innymi sektorami na rynku nieruchomości komercyjnych pozostaje wiele wyzwań związanych m.in. z rosnącymi kosztami za energię czy spodziewaną luką podażową oraz wzrostami stawek czynszów. AXI IMMO prezentuje dane podsumowujące III kw. 2022 r. na polskim rynku biurowym.

Całkowite zasoby polskiego rynku biurowego na koniec września 2022r. wynosiły 12,7 mln mkw., liderem w zestawieniu pozostaje Warszawa z ponad 6 343 000 mkw., która wyprzedza Kraków (1 651 700 m kw.), Wrocław (1 320 600 m kw.) i Trójmiasto (1 011 000 m kw.). W stolicy w III kw. br. oddano trzy inwestycje o łącznej powierzchni 99 100 mkw. na czele z największym i najbardziej spektakularnym projektem Varso Tower (HB Reavis, 63 800 m kw.) oraz biurowcami P180 (Skanska, 32 000 m kw.) i Poleczki 32 (PID Polska Sp. z o.o., 3 300 m kw.). Do końca września 2022 r. w Warszawie pozwolenie na użytkowanie uzyskało 11 budynków o łącznej powierzchni ponad 228 100 mkw. Z kolei w analogicznym okresie na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) dostarczono 28 inwestycji, z czego w samym III kw. 2022 r. dwa projekty tj. Quorum Office Park D (Cavatina, 16 200 m kw.) oraz L’Uni (Luni Sp. z o.o., 4000 m kw.) zlokalizowane we Wrocławiu. Tym samym od stycznia do września 2022 r. deweloperzy zrealizowali 332 000 mkw., które powiększyły całkowite zasoby regionów do ok. 6 357 400 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

- Oddanie w III kw. 2022 r. dwóch ostatnich zapowiadanych na ten rok wież biurowych tj. Varso Tower i P180 rozpocznie zapowiadany od dłuższego czasu okres luki podażowej na warszawskim rynku biurowym. Nowe projekty, które zmienią stołeczny skyline zgodnie z zapowiedziami deweloperów powinny pojawić się na przełomie 2023-24 roku. Z naszych obserwacji wynika, że po fali podwyżek, koszty fit-out’u ustabilizowały się, przy czym nadal pozostają na wysokim poziomie. Sytuacja ta wpływa na decyzje właścicieli biurowców i zmniejszenie oferowanego pakietu tzw. zachęt np. w postaci dodatkowych zwolnień z czynszu czy partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni biurowej – mówi Bartosz Oleksak, Starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych, AXI IMMO.

Nowa podaż zarówno w Warszawie, jak i na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych nieznacznie wpłynęła na wzrost pustostanów. Obecnie w Polsce do wynajęcia od zaraz pozostaje ponad 1,73 mln mkw., co odpowiada 13,7% całkowitych zasobów sektora. W stolicy na koniec września 2022 r. wskaźnik zatrzymał się na poziomie 12,1%, (+0,2 pp. kw./kw.), a do dyspozycji najemców pozostawało ok. 770 200 mkw. Zgodnie z oczekiwaniami w strefach centralnych Warszawy (11,1%) trudniej o wolną powierzchnię niż poza centrum (13%). Z kolei na rynkach regionalnych na koniec III kw. br. stopa pustostanów wskazywała 15,2% (+0,05 pp. kw./kw.), co przekładało się na ok. 967 200 mkw. do wynajęcia od zaraz. Bez zmian w kontekście rynków z najwyższym i najniższym wskaźnikiem dostępnej powierzchni pozostają Łódź (22%) i Szczecin (3,9%).

- Trzeci kwartał 2022 r. to kontynuacja dobrej passy w popycie na polskim rynku biurowym. Aktywność najemców pozostaje wysoka, coraz trudniej o wolną powierzchnię w Warszawie w strefach centralnych i na Woli, a także w  biurach serwisowanych czy w coworkach. Spodziewamy się, że przy obecnej dynamice i zgłaszanym zapotrzebowaniu na biura w IV kwartale br. współczynnik pustostanów w COB powinien zbliżyć się do ok. 10%. Nadal znaczącą grupę w popycie stanowią firmy przenoszące swoją działalność z Ukrainy. Niemniej, Klienci Ci wymagają dużej edukacji w zakresie procedur najmu w Polsce. Niezmiennie w strefie zainteresowania najemców pozostają dobrze zlokalizowane biura w pobliżu stacji metra czy innych środków transportu zbiorowego, a także komfortowo i atrakcyjnie zaaranżowana powierzchnia – wyjaśnia Jakub Potocki, Starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych, AXI IMMO.

Całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym na koniec III kw. 2022 r. wyniósł nieco powyżej 1,06 mln mkw. W okresie od stycznia do września 2022 r. najemcy w Warszawie podpisali umowy na ponad 608 000 mkw., zaś na regionalnych rynkach biurowych na ok. 456 400 mkw. Z kolei w samym III kwartale br. popyt w stolicy wyniósł 128 700 mkw. przy 106 300 mkw. wynajętej powierzchni w regionach. Najaktywniejszymi biurowymi ośrodkami po Warszawie w okresie od lipca do września 2022 r. były Kraków (24 800 mkw.), Wrocław (23 300 mkw.) i Gdańsk (22 900 mkw.). Zarówno w stolicy, jak i w ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych najwyższy udział w popycie w analizowanym okresie miały nowe umowy (48% Warszawa; 68% regiony), przed renegocjacjami (45,5% Warszawa; 25% regiony) i ekspansjami (5% Warszawa; 7% regiony). W piątce największych transakcji od lipca do września 2022 r. znalazły się dwie renegocjacje. Pierwsza podpisana przez poufnego klienta z sektora finansowego na 11 300 mkw. w Konstruktorska Business Center (Warszawa) i druga na 6 500 mkw. również przez poufnego najemcę w Warsaw Spier C (Warszawa). Podium domyka odnowienie umowy i ekspansja firmy Panattoni w Warsaw Spire Tower (Warszawa) na 4 500 mkw. Na miejscach cztery i pięć znalazły się umowa przednajmu poufnego najemcę z sektora IT na 4 700 mkw. w Ocean Office Park D (Kraków) oraz ekspansja do 3 800 mkw. przez Keywords Studios w Global Office Park A1 (Katowice).

- Z pewnością w kontekście kolejnych miesięcy i całego polskiego rynku powierzchni biurowych należy wskazać presję na wzrost stawek czynszów, która będzie odpowiedzią na utrzymującą się inflację, koszty fit-out, wysoki popyt, lukę podażową i prognozowany spadek współczynnika pustostanów – ocenia Bartosz Oleksak.

- W związku z niepewną sytuacją gospodarczą i rosnącymi cenami energii, Klienci poza stawkami czynszu zwracają również uwagę na wzrost opłat eksploatacyjnych i mediów. Spodziewamy się, że w obecnych realiach rynkowych decyzję o najmie biura będzie determinować wybór spośród nowszych bardziej ekologicznych i efektywnych energetycznie budynków biurowych – dodaje Jakub Potocki.

Dane za Stowarzyszenie PINK i AXI IMMO.