Luksus wciąż w cenie. Nieruchomości premium są odporniejsze na wahania rynku

– Popyt na nieruchomości z segmentu popularnego wyraźnie wyhamował, ale segment premium porusza się po swoim dotychczasowym torze. Jest stabilny, bo tutaj zawsze było więcej gotówki – mówią przedstawiciele biur nieruchomości.

W 2022 r. rynek nieruchomości stał pod znakiem wyraźnego spadku popytu. W kupujących uderzyły przede wszystkim rosnące stopy procentowe i zaostrzona polityka kredytowa banków. Jak wynika z danych portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl, popyt mierzony liczbą zapytań kierowanych przez poszukujących do ogłoszeniodawców spadł o 40 proc. w porównaniu do 2021 r.

– Hamowanie rynku nie oznacza jednak, że hamulec został zaciągnięty we wszystkich segmentach. Przykładem mogą być nieruchomości premium, do których zalicza się m.in. luksusowe apartamenty, penthouse’y, wille, rezydencje, dworki czy odrestaurowane kamienice. Ta kategoria jest bardziej niezależna od nastrojów konsumenckich i mniejsza zdolność kredytowa nie ma tam aż tak dużego znaczenia. Segment premium podlega nieco innym prawom: od zawsze rządzi w nim gotówka, a wysoka cena i unikalny charakter obiektów sprawiają, że oferta jest wąska. Nieruchomości określane przez ogłoszeniodawców jako „premium” stanowią 1-2 proc. oferty w naszym portalu – mówi Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl.

Nieruchomości premium podrożały o około 20 proc.

O utrzymaniu równowagi w segmencie premium mówią także pośrednicy działający na tym rynku.

– Popyt na nieruchomości z segmentu popularnego wyraźnie wyhamował, ponieważ rynek ten był oparty w 70 proc. na kredycie hipotecznym. Rynek premium natomiast zachowywał się stabilnie, poruszając się po dotychczasowym torze. W tym segmencie zawsze było więcej gotówki, którą w obliczu aktualnych wskaźników ekonomicznych i gospodarczych (w szczególności inflacji) klienci chętniej lokują w nieruchomości. Rynek nieruchomości luksusowych był i jest stabilny. Obecnie z wyraźną tendencją wzrostową, która zapewne utrzyma się nie tylko w 2023 r., ale też w kolejnych latach – komentuje Krystian Podbielski, managing director w biurze En Casa Premium Real Estate.

Jak wynika z obserwacji Krystiana Podbielskiego, nieruchomości premium podrożały o około 20 proc. r/r. Wpływ na to miała m.in. sytuacja na rynku najmu. – Stawki czynszów wzrosły średnio o około 30 proc. r/r, a to wpłynęło na podaż ofert sprzedaży. Część właścicieli w obliczu ponadprzeciętnych przychodów z najmu zdecydowała wycofać oferty ze sprzedaży. Tym samym ograniczona podaż przy niesłabnącym popycie spowodowała naturalnie wzrost cen. Ceny nieruchomości premium będą zresztą dalej rosły, to stabilny rynek – prognozuje.

Michał Grzeląska, dyrektor agencji Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa: – Nieruchomości premium, dzięki unikalności, w większości opierają się spadkom cen. Potrafią utrzymać swoją wartość nawet gdy na rynku dochodzi do korekt cenowych. Wynika to też ze świadomości właścicieli oraz z faktu, że w większości przypadków sprzedaży na rynku wtórnym nie są to sprzedaże wymuszone. Nieruchomości premium to dobra luksusowe, których podaż jest ograniczona. Ten rynek jest węższy i bardziej wyselekcjonowany.

Ceny takich nieruchomości są często bardzo wysokie. Widać to na przykładzie rynku mieszkaniowego w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie. Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, na koniec 2022 r. średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego (w zależności od liczby pokoi) wahały się tam od 12 do 14 tys. zł/mkw. Tymczasem stawki luksusowych apartamentów czy penthouse’ów wynoszą w granicach 30-50 tys. zł/mkw.

Kim jest klient w segmencie premium

Jak mówią pośrednicy, luksusowe nieruchomości kupują najczęściej przedsiębiorcy, inwestorzy, celebryci, sportowcy i politycy. Nabyte nieruchomości służą im jako miejsce do życia w prestiżowej okolicy lub jako inwestycja.

– Warto zauważyć, że grupa nabywców może się różnić w zależności od kraju, regionu czy miasta. W niektórych krajach najczęściej nieruchomości premium kupują inwestorzy zagraniczni, podczas gdy w innych krajach są to głównie lokalni milionerzy i miliarderzy. Z moich doświadczeń wynika, że takie nieruchomości kupowane są zarówno ze środków własnych, firm i fundacji, jak i na kredyt. Kredytem wspomagają się również klienci, którzy dobrze to kalkulują. W obecnej sytuacji, gdy koszt pieniądza z banku jest mniejszy niż inflacja, taki kredyt się dewaluuje i w ostatecznym bilansie można zyskać jeszcze więcej – mówi Michał Grzeląska.

– W znakomitej większości są to jednak osoby ze środkami własnymi. W 2022 r. klienci decydujący się na zakup nieruchomości premium z wykorzystaniem kredytu hipotecznego stanowili jedynie około 40 proc. transakcji. Co ważne, wysokość zaciągniętego zobowiązania także uległa obniżeniu. Do 2021 r. obserwowaliśmy, że jeśli klienci posiłkowali się kredytem, to wówczas wkład własny stanowił około 30 proc. Dziś sytuacja jest niemal odwrotna. Bezpiecznie można przyjąć, że hipoteka to mniej niż połowa wartości transakcji – wylicza Krystian Podbielski.

Nie tylko jakość, ale i potencjał

Agenci, pytani o cechy nieruchomości premium, wymieniają przede wszystkim: wysokiej jakości wykończenie i wyposażenie, dużą powierzchnię, bogatą infrastrukturę, szczególne cechy architektoniczne oraz wyjątkowe położenie. Mogą to być np. apartamenty z widokiem na miasto, wille z ogrodami i basenami, nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach lub obiekty przemysłowe z nowoczesnymi technologiami.

– Nieruchomość premium to przede wszystkim lokalizacja, otoczenie i jakość lub potencjał. Patrzymy nie tylko na wnętrze, ale holistycznie na całokształt. Dom do generalnego remontu lub wyburzenia z potencjałem na luksusową rezydencję będzie tak samo premium jak gotowy do wprowadzenia, o ile samą lokalizację uznamy za cenioną i pożądaną – podkreśla Krystian Podbielski z agencji En Casa Premium Real Estate.