Mieszkanie pod wynajem. Lepiej kupić jedno większe czy dwa małe?

Mierząc się zamiarem inwestowania w nieruchomości, warto rozważyć, która opcja będzie bardziej rentowna: kupno jednego mieszkania o większym metrażu czy dwóch kawalerek. Cenowo to stosunkowo podobne rozwiązanie. Co przemawia za jedną i drugą opcją? 

Pytanie to najczęściej zadają sobie inwestorzy, którzy dysponują większą gotówką – zarówno w przypadku częściowego kredytowania transakcji, jak i zakupie gotówkowym. Chcą wybrać coś pewnego, co da stały przypływ zysków. Zarówno kupno większego mieszkania, jak i dwóch kawalerek ma swoje wady i zalety. Warto przyjrzeć się zarówno kwestii znalezienia najemcy, jak i kalkulacjom.

Duże mieszkanie

Decydując się na taką opcję, mamy możliwość dotarcia do szerszej grupy najemców. To zarówno rodziny z dziećmi myślące o lokum na dłuższy czas, jak i studenci poszukujący mieszkania z podziałem na pokoje. Dużą zaletą jest także możliwość najmu krótkoterminowego z wydzielonymi pokojami – ale sprawdzi się to głównie w pobliżu centrum miast, gdzie turystyka jest bardziej popularna. Z drugiej strony, decydując się na większe „M”, musimy liczyć się z ewentualną trudnością w okresie braku najemcy – nie mamy wówczas zapewnionego drugiego źródła przychodu z najmu.

Dwie kawalerki

W tym przypadku łatwiej jest znaleźć najemcę. Mieszkania jednopokojowe zazwyczaj wybierają single lub pary. To często lokum na start dla osoby, która rozpoczyna życie w innym mieście – ze względu na studia czy pracę. Popyt jest duży – to uniwersalna oferta, a jej dużą zaletą jest prywatność, której większe mieszkanie podzielone na pokoje nie jest w stanie zapewnić. Co więcej, ewentualny tymczasowy brak najemcy może zrekompensować przychód z najmu drugiego lokum. Jednak wybierając dwa mniejsze lokale, trzeba liczyć się z większymi nakładami pracy na obsługę – zarówno przy szukaniu najemców, jak i przy późniejszej opiece nad mieszkaniami.

Dużą zaletą jest także możliwość zdywersyfikowania oferty, wybierając dwie kawalerki w różnych lokalizacjach. – Choć często zdarza się, że inwestorzy decydują się na zakup kilku mieszkań w tej samej inwestycji, dobrą strategią jest także kupno mieszkań w zróżnicowanych inwestycjach, co pozwoli dotrzeć do różnych typów klientów. Wyznacznikiem może być chociażby lokalizacja czy architektura. W naszej ofercie we Wrocławiu mamy zarówno większe inwestycje, mieszczące się przy terenach rekreacyjnych, jak Osiedle nad Odrą – wybierają je częściej osoby poszukujące bliskości rynku, a zarazem dobrego dostępu do terenów zielonych, nierzadko studenci i osoby pracujące; Pixel House – oferujący znakomitą lokalizację przy ulicy Legnickiej, bliskość sklepów, usług i restauracji. Ci, którzy szukają tu mieszkania na wynajem, nierzadko pracują w pobliskich korporacjach i chcą mieć blisko do pracy. Klienci mogą wybrać również kameralne inwestycje, jak Nova Stoczniova – która z kolei cieszy się zainteresowaniem wśród rodzin szukających spokojnej, zielonej okolicy, niskiej zabudowy, większych metraży oraz bliskości placówek edukacyjnych. Trzeba pomyśleć o tym, do kogo chcemy dotrzeć ze swoją ofertą – radzi Tomasz Bednarek, pracownik dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A.

Ile to kosztuje?

Weźmy przykład osoby, która rozważa kupno mieszkania pod wynajem we Wrocławiu. W nowej inwestycji Pixel House przy ul. Legnickiej lokum o powierzchni 29,55 mkw. to średni koszt 11 334 zł za metr kwadratowy. Większe natomiast – ok. 61,21 mkw. wyniesie 8 992 zł za metr kwadratowy. 

Przyjmijmy, że kawalerki będą miały 29,55 mkw., zatem 29,55 x 11 334 = 334 933 zł, co w przeliczeniu na dwa lokale da wydatek ponad 660 tys. zł. Z kolei jedno mieszkanie o powierzchni 60 mkw. wyniesie, przyjmując wspomniane stawki, 550 459 zł. Kwota jest w istocie podobna – również biorąc pod uwagę koszt wykończenia. Warto przyjrzeć się również średnim cenom najmu. Średnia cena najmu mieszkania ok. 30 mkw. w nowym budownictwie to 2000-2500 zł, natomiast lokum ok. 60 mkw. – 3000-3500 zł. Jednakże wynajmując większe mieszkanie z podziałem na pokoje, można zarobić potencjalnie więcej – choć przy większym nakładzie pracy.

Zakładając, że wszystkie będą wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, przychód z dwóch kawalerek będzie wynosił ok. 44 000-55 000 zł, natomiast z jednego większego – ok. 33 000-38 500 zł. Oczywiście musimy liczyć się z kosztami utrzymania nieruchomości oraz podatkiem dochodowym, który będzie proporcjonalnie wyższy w pierwszym przypadku. 

Jak wskazuje najnowszy raport JLL, podsumowujący drugi kwartał 2020 roku, największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania do 40 mkw. Niewątpliwie duży udział w tym mają inwestorzy. Oba rozwiązania – kupno mniejszych mieszkań lub jednego większego – pozwolą zabezpieczyć przyszłość i finansowo są porównywalne. Warto zatem rozważyć, do jakiego najemcy chcemy dotrzeć – i to tym kierować się przy wyborze.