Nabywcy mieszkań wybierają „tańsze” dzielnice?

Pomimo nieco złagodzonych zasad oceny zdolności kredytowej, dostępność mieszkań za kredyt jest wciąż dużo gorsza niż dwa lata temu. Mowa o czasach, kiedy średnie oprocentowanie nowych „hipotek” nie przekraczało 3,0%. Obecnie analogiczny wynik oscyluje na poziomie ponad 8,5%. Eksperci RynekPierwotny.pl, Metrohouse i Credipass sprawdzili czy w związku z tym nabywcy mieszkań zmienili swoje preferencje kredytowo - mieszkaniowe.

Na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w pierwszej kolejności sprawdzono, jak zmieniła się sprzedaż nowych mieszkań na terenie najpopularniejszych części (dzielnic) sześciu największych miast. Poniższy wykres prezentuje dzielnice, w których dwuletnia zmiana sprzedaży wyniosła co najmniej 50 nowych mieszkań. Porównanie danych za okres od stycznia do kwietnia 2021 r. i dla analogicznego okresu z 2023 r. ma na celu zestawienie preferencji klientów firm deweloperskich w czasach bardzo dobrej i kiepskiej zdolności kredytowej. Sprawdzono także udział rynkowy dzielnic w całej sprzedaży nowych lokali z danego miasta. Co ważne, poniższa tabela uwzględnia jedynie części metropolii ze udziałem rynkowym przekraczającym 5% od stycznia do kwietnia 2023 r.

[WYKRES NR 1]

Wzrosła sprzedaż na krakowskim Białym Prądniku

Przez ostatnie dwa lata, mocno zmieniła się sprzedażowa popularność niektórych dzielnic. „W przypadku Krakowa, pierwsze miejsce zdecydowanie przypada Prądnikowi Białemu, który skupia obecnie ok. 1/4 rynku deweloperskiego. Powodem wzrostu sprzedażowej popularności Białego Prądnika jest przeciętna ofertowa cena 1 mkw. nowego „M” (12 157 zł), która w kwietniu 2023 r. była znacznie mniejsza od średniej z całego miasta (13 260 zł).” - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Jeżeli chodzi o inne wyniki dwuletniego porównania sprzedaży deweloperów, to spore wzrosty są też widoczne na terenie:

• Oruni Górnej - Gdańska Południe i Ujeściska - Łostowic (części Gdańska)
• Podgórza (części Krakowa)
• Śródmieścia i Widzewa (części Łodzi)
• Pragi-Południe, Ursusa i Włoch (części Warszawy)

„Przykład stolicy potwierdza, że ograniczona zdolność kredytowa mogła skutkować wzrostem sprzedażowej popularności dzielnic z niższej (Ursus, Włochy) i średniej półki cenowej (Praga-Południe)” - komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

[TABELA NR 1]

Ciekawie wygląda również lista części największych miast, w których sprzedaż nowych mieszkań spadła najbardziej w ciągu dwóch lat. W tym kontekście warto wskazać m.in. łódzkie Polesie, Stare Miasto z Poznania, kosztowną metrażowo warszawską Wolę oraz dwie części Wrocławia - Fabryczną oraz Krzyki. Przypadek Wrocławia jest charakterystyczny, bo stolica Dolnego Śląska mimo ogólnokrajowego ożywienia z początku 2023 r. odnotowała spory dwuletni spadek sprzedaży nowych mieszkań. 

Jak zmieniła się popularność dzielnic na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym klienci często celują w dzielnice, które charakteryzują się różnorodnością ofert, są dobrze skomunikowane z innymi lokalizacjami, ale także dają szanse na zakup mieszkania poniżej średniej rynkowej dla danego miasta. Według danych sprzedażowych agentów Metrohouse, w Krakowie szczególnym zainteresowaniem cieszą się trzy dzielnice – są to Prądnik Biały, Krowodrza i Nowa Huta. Obecność tej ostatniej z dzielnic raczej nie powinna szczególnie dziwić, bo właśnie tu można znaleźć mieszkania w relatywnie przystępnych cenach (w budownictwie z lat 60. i 70. XX w.). Z kolei we Wrocławiu w ostatnich miesiącach szczególnym zainteresowaniem cieszą się Krzyki. W transakcjach pojawiają się zwłaszcza mieszkania w budownictwie po 2010 r., więc stosunkowo nowe lokale.

Jeżeli przyjrzymy się bliżej rozkładowi transakcji w Łodzi, to nie ma wyraźnej dominanty. – Dużo sprzedaży odnotowujemy na Bałutach, gdzie znakomita większość transakcji to mieszkania w budynkach z lat 70.-80. XX w. W przeciwieństwie do innych dużych miast, w Łodzi widzimy też silnie zainteresowanie zakupem mieszkań w Śródmieściu. Mowa zwykle o przedwojennych kamienicach, w bardzo różnym stanie technicznym. Potrzeba remontu jest często dobrą kartą przetargową w negocjacjach, stąd spore zainteresowanie takimi zakupami przejawia się ze strony inwestorów, komentuje Marcin Jańczuk, ekspert sieci biur Metrohouse.

W Warszawie zazwyczaj w czołówce znajdują się takie dzielnice jak Mokotów, Wola, czy Praga Południe. Do grona najchętniej wybieranych dzielnic dołączył ostatnio Targówek. – Jeżeli przypomnimy sobie, w jaki sposób budowa metra przyczyniła się do zwiększenia zainteresowania Pragą-Północ i Bielanami, nie zaskakuje historia Targówka, który dzięki podziemnej kolejce bardzo zyskał w oczach potencjalnych nabywców, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Widać więc wyraźnie, że na decyzje zakupowe ma duży wpływ niska dostępność kredytów bankowych. Klienci mierzą się nie tylko z niską zdolnością kredytową, ale także ze znacznie wyższymi ratami kredytów niż jeszcze półtora roku temu. - Niepewność na rynku związana z inflacją i poziomem stóp procentowych powoduje znacznie ostrożniejsze podejście do zaciągania przez klientów dużych kredytów, a co za tym idzie kupowania droższych nieruchomości. Ograniczanie ryzyka jest szczególnie widoczne wśród osób młodych, nabywających swoje pierwsze mieszkanie, które mają dość duży udział w rynku. Klienci coraz rzadziej wybierają kredyty w górnej granicy ich zdolności kredytowej, bo wzrosła świadomość ryzyka zmian wysokości rat – mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

Jak wskazują dane Barometru Metrohouse i Credipass, średnia kwota kredytu hipotecznego w 1 kwartale 2023 roku wynosiła w Warszawie 450 tys. zł, w 5 największych miastach - 396 tys. zł, a w pozostałych miastach - 351 tys. zł.