Nadpłacanie kredytów bije rekordy. Czy to dobrze dla inwestycji?

Dodatkowe wakacje kredytowe zaproponowane jako pomoc w czasie rosnących stóp procentowych cieszą się sporym zainteresowaniem. Jednak moda na nadpłacanie nie jest nowa. Już w pierwszym półroczu tego roku kredytobiorcy nadpłacili prawie 25 mld złotych. To więcej niż przez cały zeszły, rekordowy pod tym względem rok. Czy to dobry znak dla inwestorów?

Osoby inwestujące w nieruchomości najczęściej finansują ich zakup na jeden z dwóch sposobów – wykładając gotówkę lub korzystając z kredytu bankowego. W każdym z przypadków liczy się to, która z metod będzie tańsza. Gdy kredyty są drogie, gotówka może okazać się lepszym rozwiązaniem. W czasie niskich stóp procentowych, więcej osób będzie skłonnych zaciągnąć kredyt. I to niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości traktowaliśmy jako spełnienie podstawowych potrzeb mieszkaniowych, czy też jako inwestycję i możliwość zarabiania na przykład na wynajmie. Duży ruch na rynku nieruchomości, spora liczba przeprowadzanych transakcji spowodowały, że w 2021 roku na wcześniejszą spłatę i nadpłatę kredytu przeznaczono 23 mld złotych. Wlicza się do tego spłaty dokonane w wyniku sprzedaży mieszkań obciążonych wcześniej kredytem. Wystarczyło jednak sześć miesięcy 2022 roku, by chęć do nadpłacania kredytu przebiła ten wynik. Jak pokazują dane HREIT, rosnące stopy procentowe sprawiły, że do czerwca kredytobiorcy w Polsce nadpłacili ponad 25 mld złotych.

Nadpłacanie kredytu. Jak to wpływa na rynek?

Takie zachowanie pozwala obniżyć nieznacznie raty kredytu hipotecznego. To szczególnie ważne przede wszystkim dla tych, którzy inwestują w nieruchomości i posiłkują się kredytem. Niższe koszty obsługi zobowiązania, właśnie dzięki nadpłacie, są w stanie poprawić zyskowność najmu. Lepsza rentowność z inwestycji pozwala uzyskać wynik nierzadko przewyższający zarobek na lokacie bankowej. Szczególnie, że w odróżnieniu od lokaty bankowej, do końca trwania inwestycji nieruchomościowej jest ona naszą własnością i na dodatek zwiększa swoją wartość.

Inwestując w nieruchomości, warto dobrze policzyć, czy w konkretnym przypadku nadpłata kredytu nam się opłaca. Może okazać się bowiem, że zamiast nadpłacać obsługiwane zobowiązanie, lepiej utrzymać wyższy stan gotówkowy. Choćby po to, by przygotować się na zakup kolejnej nieruchomości pod wynajem.

Łańcuchy dostaw odbudowują się, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, można wykorzystać tę okazję.

Utrzymanie wyższego stanu gotówkowego może pozwolić na zakup kolejnej nieruchomości z pominięciem sporego obciążenia wynikającego z kosztów obsługi zadłużenia. O ile bowiem jesteśmy w stanie oszacować, jak może zachować się rynek nieruchomości w okolicy, w której działamy i błyskawicznie zareagować w przypadku sporych zmian, to refinansowanie czy jakakolwiek zmiana w umowie kredytowej to sporo dodatkowych formalności. Wolna gotówka przyda się na zakup kolejnej nieruchomości jako inwestycji. W okresie wysokiej inflacji nieruchomości okazują się najlepszym sposobem ochrony przed utratą wartości pieniądza.

Czy więc opłaca się dziś nadpłacać kredyt? Na wszystko należy spojrzeć ze swojej, prywatnej perspektywy. Jeśli koszt finansowania jest niższy niż rentowność inwestycji w najem, nadpłata może okazać się nieopłacalna. Szczególnie, że zachowanie oszczędności pozwoli nam poprawić płynność finansową. A ta jest bardzo ważna w trudniejszych gospodarczo czasach.

Inflacja, a nadpłacanie kredytu

Istnieje też podejście zakładające, że przy obliczaniu opłacalności inwestycji uwzględniamy inflację. Przy zastosowaniu tej metody może się okazać, że finansowanie kredytem jest wyjątkowo korzystne. Gdy bowiem koszt kredytu wynosi 7%, a inflacja 16% lub więcej, to realnie kilka punktów procentowych zyskujemy na utracie wartości pieniądza. Sprawdza się to jednak tylko wtedy, gdy jesteśmy w stanie osiągnąć stopę zwrotu z inwestycji przynajmniej na poziomie inflacji lub gdy znacząco zwiększamy swoje zyski, co powoduje, że do dyspozycji mamy wyższe kwoty.

Głównym powodem nadpłaty i podstawową korzyścią jest zmniejszenie łącznego kosztu obsługi długu hipotecznego. Po prostu dzięki nadpłacie będziemy musieli oddać bankowi mniej odsetek. Jeśli chcemy odczuć efekty tu i teraz, warto wybrać opcję polegającą na zmniejszeniu raty przy niezmienionym okresie kredytowania. To istotne wsparcie bieżącego, domowego budżetu. Jeśli jednak chcemy maksymalnie ograniczyć łączny koszt obsługi kredytu w skali 10 czy 20 lat, to korzystniej będzie pozostać przy tej samej racie, ale skrócić okres kredytowania. Wówczas krócej będziemy spłacać odsetki i szybciej pozbędziemy się kredytu.

Michał Sapota

Prezes Heritage Real Estate Investment Trust