Pandemia Covid-19 kamieniem milowym rynku biurowego?

Pośrednim skutkiem pandemii Covid-19 okazały się wzrost w całkowitym popycie renegocjacji umów najmu, a także rosnący współczynnik powierzchni dostępnej w ramach podnajmu. Firma AXI IMMO przedstawia wstępną analizę najpopularniejszych trendów na polskim rynku biurowym w ostatnich 12 miesiącach.

Począwszy od kwietnia br. wszystkie firmy musiały niemal równocześnie wziąć udział w globalnym teście pracy zdalnej. I choć na zachodzie model ten jest już dobrze znany i wprowadzany od kilku lat to dla wielu polskich przedsiębiorstw oznaczał wejście w nową erę. Działy kadr na nowo musiały przeanalizować strategię rozwoju firm, w której pierwszy raz w historii stosunek pracy polegał głównie na zaufaniu, a weryfikacja zadań przez menedżerów wyższego szczebla odbywała się wyłącznie podczas spotkań on-line. Nowy model był ważnym testem, który część organizacji zdała, dla części okazało się, że bez biura motywacja i jakość pracy spada.

- W kontekście rozwoju rynku powierzchni biurowych dopiero kolejne lata zweryfikują czy wspominając o pandemii Covid-19 będziemy mogli mówić o niej jako o pewnego rodzaju kamieniu milowym, który na trwale zmienił sposób postrzegania biura jako miejsca do pracy. Na dziś wyciąganie daleko idących wniosków wydaje się złudne, ponieważ liczba/fala zmian następuje w bardzo krótkim interwale czasowym. To co dziś określamy jako trend, może okazać próbą dostosowania się do ewoluującego rynku, który za 6 miesięcy zostanie zweryfikowany i zapomniany. Niemniej pamiętajmy, że do czasu pandemii, polski rynek powierzchni biurowych w ostatnich 5 latach rozwijał się bardzo dynamicznie, dlatego potraktujmy obecną sytuację jako kolejny etap dojrzałości – mówi Martin Lipiński, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, AXI IMMO.

Nowa sytuacja rynkowa spowodowała, że część najemców rozpoczęła wstępne analizy dotyczące wielkości dotychczas zajmowanej powierzchni biurowej. Efekt ten bardzo dobrze odzwierciedlają wyniki popytu w 2020 r. W świetle danych na koniec III kw. br. zarówno w Warszawie (47,6%), jak i głównych rynkach regionalnych (52%) to renegocjacje były jedną z najczęściej wybieranych opcji wśród najemców. Firmy zazwyczaj przyjmowały dwie strategie, pierwszą, w której zachowywały obecny metraż, negocjując z wynajmującymi dodatkowe zwolnienia z płatności czynszu i drugą, w której wystawiały część posiadanej powierzchni w ramach podnajmu. Według szacunków AXI IMMO zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych podnajem stanowi ok. 2% całkowitych zasobów danego rynku.

- Pomimo zawirowań na rynku powierzchni biurowych obecna sytuacja predysponuje zwłaszcza mniejsze firmy, które dotychczas wynajmowały porównywalnej wielkości biura w prywatnych lokalach lub domach do skorzystania z opcji podnajmu. To bezpieczne rozwiązanie, które pozwoli przetestować, jak nasze przedsiębiorstwo mogłoby funkcjonować w towarzystwie innych prestiżowych najemców i czy ten model odpowiada pracownikom – dodaje Martin Lipiński.

Z kolei w przypadku ewentualnej relokacji, najemcy bardziej przychylnie rozważali skorzystanie na czas pandemii z elastycznych ofert najmu na powierzchniach coworkingowych lub biurach serwisowanych mając na uwadze łatwiejsze opcje wyjścia. Niemniej czas pandemii nie wykluczył możliwości podpisywania dużych umów najmu, rekordową transakcją 2020 r. jest przednajem 46 600 mkw. przez PZU w budynku Generation Park Y, z kolei na rynkach regionalnych firma Nokia Siemens Network renegocjowała blisko 30 000 mkw. w ramach dwóch biurowców West Gate i West Link we Wrocławiu.

- Trendem, o którym na razie wyłącznie się wspomina w kontekście większych najemców, są tzw. biura satelickie. Koncepcja ta pozwala na pracę różnych zespołu czy departamentów w różnych częściach miasta w oparciu o wynajęcie mniejszych powierzchni biurowych na elastycznych zasadach w lokalizacjach z lepszym dojazdem. Spodziewamy się, że pierwsze rozwiązania i case studies w tym modelu przyjdą z jeszcze bardziej dojrzałych rynków jak Londyn czy Paryż – dodaje Martin Lipiński.

Sytuacja wywołana przez pandemię Covid-19 wpłynęła nie tylko na sposób myślenia o biurze, ale także wywołała dyskusję na temat bezpieczeństwa i higieny pracy. Wynajmujący, chcąc zapewnić najwyższe standardy sanitarne, wprowadzali najnowsze rozwiązania technologiczne w tym bezdotykowych wind, automatycznych systemów parkingowych, skanerów temperatury czy automatycznie otwieranych drzwi. Niemal standardem w wielu organizacjach stały się aplikacje umożliwiające zarezerwowanie biurka w systemie hot-desk czy sali konferencyjnej, a także zamówienie posiłku z kantyny.

Podczas pandemii postanowiono także odejść od popularnej w ostatnich latach koncepcji optymalizacji powierzchni, na rzecz zwiększania liczby mkw. na jednego pracownika. Sytuację tę widzimy już dziś przy próbach aranżacji czy przeprojektowania pięter. Obecnie biuro oprócz ładnego wystroju i wygodnego wyposażenia ma również dbać o nasze zdrowie. Rosnąca świadomość w zakresie well-beingu i dbanie o komfort pracowników wpisuje się w nową kategorię certyfikacji „WELL Building Standard” uzyskiwanej przez deweloperów dla powstających projektów biurowych.

W kontekście podaży w ostatnich 12 miesiącach mogliśmy obserwować rywalizację pomiędzy stolicą a głównymi rynkami regionalnymi w zakresie całkowitych zasobów powierzchni biurowych. Z dużą dozą prawdopodobieństwa należy przypuszczać, że na koniec 2020 roku zasoby te osiągną wielkość blisko 12 mln mkw., a po oddaniu kluczowych inwestycji w 2021 roku przekroczą tę barierę. Najbardziej dominującym rynkiem i liderem pozostanie Warszawa, która przekroczy barierę 6 mln, natomiast wśród rynków regionalnych to Kraków (ok. 1,5 mln mkw.) z Wrocławiem (ok. 1,3 mln mkw.) będą wieźć prym. Nowa podaż znacząco wpłynie na wzrost powierzchni dostępnej od ręki, która na zakończenie III kw. zbliżała się do granicy 11% całkowitych zasobów, a po Nowym Roku może jeszcze wzrosnąć. Sytuacja wymusi na właścicielach nieruchomości presję na obniżenie stawek czynszowych.