Polski rynek PRS okiem ekspertów z Leach & McGuire

ZDJĘCIA: 

https://wetransfer.com/downloads/ff8b3409f6eaa24cf786a860d4ab00e220210323135212/7f69548aed492560f4679ecc2a9306b320210323135237/05d73c

Rozmowa z Tomem Leachem - członkiem zarządu firmy Leach & McGuire, która zajmowała się doradztwem przy ostatniej rekordowej transakcji pomiędzy Marvipolem a Heimstden Bostad oraz o perspektywach rozwoju polskiego rynku PRS.

Jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości  PRS na 2021 rok?

TL: Myślę, że powrót rynku nieruchomości do swojej "normalnej" formy w dużej mierze uzależniony będzie od szybkości rozpowszechniania szczepionek i ich skuteczności, zwłaszcza jeżeli chodzi o sektor detaliczny i biurowy. Oczywiście możemy również zauważyć, że ogólna panika, którą widzieliśmy w drugim kwartale 2020 r., już dawno ustąpiła miejsca przytłumionej akceptacji tej sytuacji, z którą będziemy musieli się mierzyć jeszcze przez jakiś czas. Wprawdzie nie jest to sytuacja zaliczana do codziennych, jednak rynek nieruchomości wciąż działa bardzo prężnie.
Rynki magazynowe i mieszkaniowe nie były całkowicie odporne na pandemię, ale z pewnością poradziły sobie z nią lepiej niż inne sektory. Już sam fakt, że te obszary branży nieruchomości okazały się bardziej odporne oznacza, że przyciągnęły one znacznie więcej uwagi inwestorów w drugiej połowie 2020 r. i zakładamy, że trend ten będzie się utrzymywał do końca 2021 r. i później. Szacujemy, że umowy na rynku PRS zawarte w 2021 r. obejmą sprzedaż ponad 10 tysięcy lokali w Warszawie i kluczowych miastach wojewódzkich. Umowa zawarta w styczniu pomiędzy Marvipolem i Heimstaden na około 700 jednostek mieszkalnych jest mocnym początkiem i jednocześnie dobrą prognozą dla inwestorów.
 

Czy polski rynek jest gotowy na PRS?
 
TL: Polski rynek jest więcej niż gotowy. Kupno pod wynajem w Polsce ma długą historię, rozpoczynającą się jeszcze przed wejściem na rynek naszych młodych firm we wczesnych latach dziewięćdziesiątych. Wszystko zaczęło się od zamożnej częsci polskiego społeczeństwa, mieszkającej w USA, która kupowała a następnie wyjajmowała nieruchomości w Polsce.

Wraz z pojawieniem się tanich lotów i mody na bardziej egzotyczne inwestycje w nieruchomości, począwszy od 2004 roku, wielu brytyjskich, irlandzkich, izraelskich i hiszpańskich inwestorów stworzyło coś w rodzaju drugiej fali, dodatkowo podsycanej przez dostępność niskooprocentowanych kredytów. Po kryzysie mogliśmy zaobserwować trzecią falę w 2010 r. Bazowała ona na krajowym kapitale - wówczas Polacy zaczęli inwestować w mieszkania i wynajmować je swoim rodakom. Bank Gospodarstwa Krajowego podążył za własnymi programami pilotażowymi, stając się tak naprawdę pionierem prawdziwego ruchu PRS, poprzez nabywanie obiektów mieszkalnych od różnych deweloperów z całego kraju z zamiarem wynajęcia ich indywidualnym najemcom. Rynek jednak nieustannie się zmienia, profesjonalizuje się - teraz pierwsze skrzypce odgrywają głównie fundusze z Europy Zachodniej. W pewnym sensie rynek PRS w Polsce istnieje już od ponad 20 lat, początkowo polegał na pewnego rodzaju eksperymentach, jednak aktualnie jest on wysoko rozwinięty. PRS już teraz poprawia sytuację najemców w Polsce, a dalszy rozwój sektora może przynieść wyłącznie korzyści także wynajmującym.

Na czym polega różnica pomiędzy polskim rynkiem a innymi rynkami europejskimi?

TL: Polska jest krajem o wiele bardziej kosmopolitycznym niż jeszcze 5-10 lat temu. Oprócz masowego napływu imigrantów z krajów takich jak Białoruś i Ukraina do wschodniej części kraju, w Polsce pracuje obecnie również wielu mieszkańców południowego regionu Morza Śródziemnego, a nawet Ameryki Południowej, szczególnie w branży usługowej i outsourcingu. Dodatkowo, miliony Polaków spędziły kilka lat pracując za granicą - przede wszystkim w Wielkiej Brytanii i Irlandii - a obecnie wielu z nich ponownie osiedliło się w Polsce. W istocie kraj ten nie jest już tak jednorodny ani zamknięty jak kiedyś, a jego populacja jest ogólnie dużo bardziej otwarta. Polacy coraz częściej podróżują i pracują za granicą lub w innych miastach, mieszkają z dala od rodziny, a także rozwodzą się, co oznacza, że ich wymagania domowe coraz bardziej przypominają wymagania innych krajów wokół nas.

Czy możemy spodziewać się kolejnej dużej transakcji jak ta pomiędzy Marvipolem i Heimstaden?

TL: Styczniowa umowa pomiędzy Marvipolem i Heimstaden w była jak dotąd największą w polskim segmencie PRS, przewyższając transakcję pomiędzy Marvipolem i Eiffage podpisaną w grudniu 2020 roku. Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że w 2021 roku podpisana zostanie nie tylko jedna, ale nawet kilka umów, które będą jeszcze większe.

Jakie są ryzyka związane z rynkami PRS i built to rent?

TL: Jak w każdym sektorze, również tutaj istnieje pewne ryzyko. Obecnie w polskim sektorze PRS inwestorzy angażują się od samego początku procesu transakcji, ponieważ kupują „dziurę w ziemi”. Istnieje więc pewne ryzyko budowlane, które może spowolnić sytuację inwestora. Rynek jest również stosunkowo nowy i nie ma wielu dostępnych zapasów. Oznacza to, że rynek nie jest zbyt głęboki, a więc nie byłoby tak dużej płynności, jak w innych sektorach, chociaż na chwilę obecną, z powodu dużego zainteresowania PRS, nie wydaje się to być problemem. Kolejną pułapką może być duża ilość pustostanów, jeśli inwestorzy wybiorą niewłaściwą lokalizację czy produkt. Ryzykiem mogą być też zbyt wygórowane czynsze, oczekiwane przez właścicieli apartamentów PRS, wynikające z wysokich cen zakupu tych mieszkań. W jakiś sposób wiąże się z tym również fakt, że ze względu na dopiero kształtujący się charakter polskiego rynku PRS istnieje niewiele przejrzystych porównań czynszów, które są odnotowywane w danej lokalizacji, a inwestorzy muszą mieć świadomość, że „czynsze wywoławcze” w reklamach internetowych są często dalekie od ostatecznych uzgodnionych stawek czynszu między stronami. Oczywiście zawsze istnieje zagrożenie regulacyjne lub polityczne, gdyby na przykład istniały przepisy przeciwdziałające ustalaniu cen najmu na wolnym rynku.