Prefabrykacja może zmienić Polski rynek mieszkaniowy

Dają oszczędność czasu, a to skrócenie cyklu operacyjnego, więc wzrost wskaźnika rentowności inwestycji deweloperskich. Budowanie z prefabrykatów wymaga mniejszej liczby pracowników, budowa pochłania dwukrotnie mniej czasu niż technologia tradycyjna i jest dokładniejsza. Od wielu lat obserwujemy ogólnopolską hossę w sektorze budowy mieszkań. W 2019 roku oddano do użytkowania ponad 207 tys. mieszkań, czyli o 12 proc. więcej niż rok wcześniej. To rekord od roku 1978, kiedy za Gierka wybudowano ich aż 283 tys., a wielką rolę odegrało wtedy budownictwo żelbetowe z prefabrykatów, oparte na technologii tzw. „wielkiej płyty”. Ówczesnym władzom jednak nie do końca udało się dostosować możliwości produkcyjne do panującego wyżu demograficznego, mimo iż do 1975 roku powstało 65 fabryk domów i zbudowano ok. 1 mln mieszkań. Złe skojarzenia powstały właśnie w latach 50-70-tych, czyli powojennej produkcji masowej w PRL. Od lat 90-tych znów zyskują na popularności w naszym kraju za sprawą nowych technologii. W zależności od zastosowania ich wykorzystanie w Polsce stanowi od kilku do kilkudziesięciu procent inwestycji budowlanych.

Prefabrykaty rozwiązaniem nie dla każdego dewelopera

Mogą być bardzo korzystne dla dewelopera, ale wygenerowanie z nich właściwego profilu jest bardziej złożone i dobywa się na kilku płaszczyznach, ponieważ mają też istotne ograniczenia. Technologia prefabrykowana jest nie tak atrakcyjna, jak w Europie Zachodniej ze względu na relatywnie jeszcze niedrogą robociznę w Polsce. Łatwiej ją również stosować w inwestycjach poza mocno zurbanizowanymi terenami miast ze względu na logistykę i potrzebę pozyskania miejsca niezbędnego do ich składowania. Ważnym czynnikiem jest również prostota kształtów budynku i powtarzalność elementów do prefabrykacji. 

Nie każdy projekt ma uzasadnienie do realizacji w prefabrykatach. Wielu fachowców bardziej widzi ją, jako uzupełnienie technologii wylewanej na budowie, w formie hybrydy powstałej z połączenia technologii wylewanej i prefabrykowanej. Generalni wykonawcy w razie potrzeby mogą szybko przestawić się z żelbetów wylewanych na budowie na montaż prefabrykatów. Niewątpliwie obniżenie kosztów budowy na rynku, którym rządzi, sprzedaż może być kluczem do sukcesu. Co istotne, wskaźnik cyklu operacyjnego u deweloperów mieszkaniowych wynosi od 36 do nawet 60 miesięcy. Pokazuje on, jak szybko deweloper odzyska pieniądze, które zainwestował. Czyli jak długo trwa projekt, licząc od zamrożenia gotówki w grunt, przez uzyskanie pozwolenia, wybudowanie, aż po odzyskanie gotówki przy sprzedaży. Im szybciej pieniądze wrócą do spółki, tym szybciej będzie ona mogła je ponownie zainwestować, uzyskując wyższy zwrot z kapitału. Skrócenie okresu budowy generuje duży zysk dla inwestora.

Skąd się wzięły, czyli historia prefabrykatów

Znali je już starożytni Rzymianie, wykorzystywali jako elementy do budowy mostów, akweduktów i tuneli, czyli infrastruktury, ale też elementów konstrukcyjno-architektonicznych np. wyprodukowane w Rzymie, a zastosowane przy budowie świątyni w Afryce. Choć w tym okresie nie znano betonu, a wykorzystywano gips, wapno, wodę, kamienne kruszywo oraz popioły wulkaniczne. 

Współczesna prefabrykacja pojawiła się wraz ze współczesnym pojawieniem betonu. Był to cement portlandzki — szary, sypki materiał, otrzymywany ze zmielenia klinkieru cementowego z gipsem w ilości do 5%. Wynalezienie cementu portlandzkiego przypisywane jest Anglikowi Josephowi Aspdinowi, który w 1824 uzyskał patent na jego wyrób. Nazwa pochodzi od koloru otrzymanego cementu, który przypominał wynalazcy kolor wapienia portlandzkiego – wówczas jednego z najlepszych i najdroższych materiałów budowlanych w Wielkiej Brytanii. Za początki współczesnej prefabrykacji uznaje się 1867 rok, powstanie żelbetonów w Paryżu, były to donice opatentowane przez naczelnego ogrodnika miasta.

Pierwszy obiekt na terenach Polski powstał w 1987 r. istniejący do dziś zakład w Białych Błoniach. Były to początki niemieckiej Fabryki Wyrobów Cementowych „Weinschild & Langenott” z Cossebaude k. Drezna, która otworzyła swój pierwszy zakład w Bydgoszczy. Firma nabyła wówczas w Białych Błotach 170-morgową parcelę, na której znajdowały się bogate złoża żwiru. Zakład ten początkowo zatrudniał 20 pracowników, ale już w 1906 roku pracowało tam 60 osób. Przedsiębiorstwo produkowało: rury kanalizacyjne, pierścienie szybowe, a także skrzynie burzowe dla odwadniania ulic. W tamtym czasie firma mogła się pochwalić także dużymi osiągnięciami w zakresie budowy mostów. Najdłuższy, jaki w owym okresie zbudowała bydgoska filia, to 250-metrowy most na Warcie. Od początku jednak specjalizowała się ona w produkcji wyrobów betonowych dla instalacji kanalizacyjnych i drogownictwa. Po pierwszej wojnie światowej fabrykę przejęło Towarzystwo Robót Inżynieryjnych z Poznania, a w 1952 roku, została ona znacjonalizowana pod nazwą Bydgoskie Zakłady Betoniarskie i Żelbetowe Budownictwa Przemysłowego. Wraz z modernizacją i restrukturyzacją zakładów terenowych nastąpił rozwój firmy owocujący wejściem w sektor mieszkaniowy. Firma istnieje do dziś pod nazwą „PREFABET-Białe Błota” S.A.  

Bez skojarzeń z wielką płytą sprzed lat „wielka płyta 2.0” zyskuje na znaczeniu.

Obecnie prefabrykaty mają szerokie zastosowanie, mogą być wykorzystane do budowy takich inwestycji jak centra usługowo-handlowe, inwestycje komercyjne, logistyczne, obiekty sportowe i rekreacyjne, hotele, domy jednorodzinne, obiekty nauki i oświaty, budynki administracji publicznej oraz zakłady produkcyjne. Rozwiązania przyjęły się w Niemczech czy krajach skandynawskich, a w Singapurze powstał najwyższy 56-piętrowy wieżowiec Clement Canopy. Do ich stworzenia użyto 1899 modułów. To najwyższy na świecie budynek z prefabrykatów. Obiekt składa się z dwóch 140-metrowych wież, w których jest 550 apartamentów. U podstawy znajduje się kompleks basenowo-rekreacyjny. Nowoczesne prefabrykaty to oszczędność energii. Są proekologiczne, w całości podlegają recyklingowi, co stanowi znaczący atut CSR-owy, a wykorzystanie ich może zapewnić wysoką jakość budowanym lokalom. Przy wynoszącym około 3 milionów krajowym zapotrzebowaniu na mieszkania z rynku pierwotnego, mają one olbrzymią przyszłość.

Autor (zdjęcie): Adam Białas, ekspert i analityk rynku nieruchomości, dziennikarz biznesowy, menadżer w agencji komunikacji i marketingu