Przemiany na polskim rynku najmu długoterminowego (PRS)

Zdjęcia: https://wetransfer.com/downloads/e423b75497d1ff5144ca3a572257535020210225084510/e82b58d27578bc7d24f4f5a6813fdadf20210225084528/71ef80

Rynek PRS w Polsce jest jeszcze stosunkowo młody i skupiony głównie wokół największych aglomeracji. Wynika to głównie z faktu, że najbardziej atrakcyjne oferty pracy i nowoczesny styl życia młodych Polaków to najważniejsze czynniki skłaniające do migracji do dużych miast. Wiąże się z tym zwrot w stronę mobilności i wolność wyboru, które zaczynają stopniowo wypierać mocno zakorzenioną potrzebę posiadania własnego M.

Rosnąca popularność najmu długoterminowego wynika nie tylko z elastyczności i wygody, ale również z mniejszego nakładu finansowego, niż ma to miejsce w wypadku kupna mieszkania. Określony ustawowo wkład własny, niezbędny do zakupu mieszkania, często jest przeszkodą nie do przejścia, zwłaszcza dla osób, które dopiero rozpoczynają samodzielne życie w dużym mieście. 

Zmiany społeczne

Według rynkowych ekspertów, analizujących problem długofalowo, wzrost zainteresowania długoterminowym najmem spowodowany jest również istotnymi zmianami społecznymi, napływem imigrantów zarobkowych oraz ogólnym wzrostem zamożności Polaków.

Polska jest krajem o wiele bardziej kosmopolitycznym niż jeszcze 5-10 lat temu - mówi Tom Leach, współzałożyciel firmy Leach & McGuire. Oprócz masowego napływu imigrantów z krajów takich jak Białoruś i Ukraina do wschodniej części kraju, w Polsce pracuje obecnie również wielu mieszkańców południowego regionu Morza Śródziemnego, a nawet Ameryki Południowej, szczególnie w branży usługowej i outsourcingu. Dodatkowo, miliony Polaków spędziły kilka lat zarabiając za granicą - przede wszystkim w Wielkiej Brytanii i Irlandii, ale także w Stanach Zjednoczonych, a obecnie wielu z nich ponownie osiedliło się w Polsce – dodaje.

Przeobrażenia rynku

Rynek PRS w Polsce zaczął kształtować się ponad 20 lat temu. Początkowo polegał on na pewnego rodzaju eksperymentach, jednak na przestrzeni lat ulegał wielu przeobrażeniom, które doprowadziły do jego rozwoju i w konsekwencji - pełnej profesjonalizacji. Wszystko zaczęło się pod koniec lat 90. ubiegłego wieku od zamożnej części polskiego społeczeństwa, mieszkającej w USA, która sukcesywnie nabywała a następnie wynajmowała nieruchomości w Polsce. Z czasem korzyści płynące z inwestowania w długoterminowy najem przyciągnęły również inwestorów europejskich.

Wraz z pojawieniem się tanich lotów i mody na bardziej egzotyczne inwestycje w nieruchomości, począwszy od 2004 roku, wielu brytyjskich, irlandzkich, izraelskich i hiszpańskich inwestorów stworzyło coś w rodzaju drugiej fali, dodatkowo podsycanej przez dostępność niskooprocentowanych kredytów. Po kryzysie mogliśmy zaobserwować trzecią falę w 2010 r. Bazowała ona na krajowym kapitale - wówczas Polacy zaczęli inwestować w mieszkania i wynajmować je swoim rodakom – mówi Conall McGuire, współzałożyciel firmy Leach & McGuire.

Korzyści i ryzyka

Oczywistymi atutami wynikającymi z długoterminowego najmu mieszkań jest regularność przychodów i stabilność rynku. To właśnie te czynniki sprawiają, że w Polsce inwestowanie w nieruchomości wciąż pozostaje jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału. Obecnie prywatni inwestorzy coraz częściej skłaniają się również do zakupu tzw. „dziur w ziemi”. Decydując się na zainwestowanie środków w dopiero powstającą inwestycję należy liczyć się jednak z ryzykiem budowlanym – opóźnieniem prac z przyczyn niezależnych, a co za tym idzie - opóźnieniem zwrotu z inwestycji.

Pułapką może być również duża ilość pustostanów, jeśli inwestorzy wybiorą niewłaściwą lokalizację czy obiekt. Ryzykiem mogą być też zbyt wygórowane czynsze, ustalane przez właścicieli apartamentów, które wynikają z naturalnej chęci jak najszybszego zwrotu środków zainwestowanych w kupno mieszkań. W efekcie potencjalni najemcy mogą zostać odstraszeni przez zbyt wysokie miesięczne koszty.

Rekordowa Transakcja

Najlepszym dowodem ogromnego potencjału drzemiącego w polskim rynku najmu jest niedawna transakcja pomiędzy warszawskim deweloperem - firmą Marvipol i szwedzkim Heimstaden Bostad - właścicielem ponad 100 tys. lokali w Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech, Polsce i Czechach. Objęła ona zakup 647 apartamentów w trzech warszawskich lokalizacjach – Woli, Służewcu i Okęciu. Łączna kwota transakcji wyniosła 380,9 mln zł. Pierwsze 136 mieszkań ma być gotowych jeszcze w tym roku, a budowa pozostałych zakończy się w 2022 r.

Sektor mieszkaniowy jest jednym z tych, które wykazały największą odporność na pandemię w porównaniu z sektorem biurowym lub handlowym. Heimstaden patrzy długoterminowo na polski rynek mieszkaniowy i optymistycznie patrzy na jego przyszłość - mówi Tom Leach.

Perspektywy

Powrót rynku nieruchomości do swojej "normalnej" formy, podobnie jak wielu innych sektorów gospodarki, będzie w dużej mierze uzależniony od szybkości rozpowszechniania szczepionek i ich skuteczności, zwłaszcza jeżeli chodzi o sektor detaliczny i biurowy. Oczywiście możemy również zauważyć, że ogólna panika, którą widzieliśmy w drugim kwartale 2020 r., już dawno ustąpiła miejsca mimowolnej akceptacji tej sytuacji, z którą będziemy musieli się mierzyć jeszcze przez jakiś czas. Wprawdzie nie jest to sytuacja zaliczana do codziennych, jednak eksperci twierdzą, że rynek nieruchomości wciąż działa bardzo prężnie.

Rynki magazynowe i mieszkaniowe nie były całkowicie odporne na pandemię, ale z pewnością poradziły sobie z nią lepiej niż inne sektory. Już sam fakt, że te obszary branży nieruchomości okazały się bardziej odporne oznacza, że przyciągnęły one znacznie więcej uwagi inwestorów w drugiej połowie 2020 r. i zakładamy, że trend ten będzie się utrzymywał do końca 2021 r. i później. Szacujemy, że umowy na rynku PRS zawarte w 2021 r. obejmą sprzedaż ponad 10 tysięcy lokali w Warszawie i kluczowych miastach wojewódzkich. Umowa zawarta w styczniu pomiędzy Marvipolem i Heimstaden na około 700 jednostek mieszkalnych jest mocnym początkiem i jednocześnie dobrą prognozą dla inwestorów – podsumowuje Conall McGuire.