Rodzinny kredyt mieszkaniowy wyjdzie z cienia?

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że na początku marca br. zostały wprowadzone ważne zmiany rządowego programu kredytów bez wkładu własnego. Teraz funkcjonuje on pod nazwą „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Co więcej, ustawa wprowadzająca Bezpieczny Kredyt 2% zawiera kolejne zmiany dotyczące zasad rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Przy okazji Międzynarodowego Dnia Rodzin eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy rodzinny kredyt mieszkaniowy w nowym wydaniu może być atrakcyjny. To ważna kwestia, bo rząd proponuje gwarancję wkładu własnego i dużą spłatę zadłużenia (60 000 zł) po narodzinach trzeciego dziecka.  

Marcowe zmiany zwiększyły dostępność mieszkań

Zmiany z marca br. można uznać za nowe otwarcie w programie kredytów mieszkaniowych z rządową gwarancją. Wspomniane kredyty wcześniej nie cieszyły się dużym zainteresowaniem. Informacje portalu GetHome.pl wskazują, że od początku sierpnia do końca grudnia 2022 r. banki udzieliły około 200 kredytów z rządową gwarancją. Trudno uznać taki wynik za imponujący - nawet w warunkach kredytowego regresu. Zmiany obowiązujące od 1 marca 2023 r. powinny jednak zwiększyć zainteresowanie rządową propozycją. Chodzi bowiem nie tylko o zmianę nazwy z „gwarantowany kredyt mieszkaniowy” na „rodzinny kredyt mieszkaniowy”.

Najistotniejsze marcowe zmiany w rządowym programie są związane z podniesieniem limitów ceny 1 mkw. lokali kupowanych na rodzinny kredyt. Nie wnikając w obliczeniowe szczegóły warto wspomnieć, że obecne limity cenowe dotyczące nowych mieszkań z Warszawy i Krakowa wynoszą odpowiednio 11 824 zł/mkw. oraz 10 223 zł/mkw. W IV kw. 2022 r. analogiczne stawki były dużo mniejsze (10 693 zł/mkw. i 9090 zł/mkw.). Poza tym rząd zwiększył dostępność rodzinnych kredytów mieszkaniowych poprzez:

• usunięcie ograniczenia związanego z minimalnym poziomem gwarancji zastępującej wkład własny (10%)
• wprowadzenie możliwości zaciągnięcia rodzinnego kredytu mieszkaniowego z większym wkładem własnym wynoszącym do 200 000 zł i równocześnie do 20% lub 30% wartości zakupu/budowy (limit 30% dotyczy kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem)
• wyłączenie budowy domu z działką jako jedynym wkładem z powyższych limitów wysokości wkładu własnego, przy czym całkowita wartość inwestycji nie może przekraczać 1 mln zł

Zmianie nie uległa natomiast zasada, zgodnie z którą częściowa spłata kredytu wynosi odpowiednio 20 000 zł (za drugie dziecko w rodzinie) oraz 60 000 zł (po narodzinach trzeciego lub kolejnego dziecka).  

Rząd zamierza znów zliberalizować zasady programu

Nie należy zapominać, że zmiany w zasadach funkcjonowania rodzinnego kredytu mieszkaniowego przewiduje również procedowana właśnie przez Senat ustawa z dnia 14 kwietnia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ten akt prawny wprowadzający jednocześnie program Bezpieczny Kredyt 2%, dodatkowo zwiększy dostępność rodzinnych kredytów mieszkaniowych. Nowe przepisy modyfikują bowiem ogólną zasadę, zgodnie z którą rodzinny kredyt mieszkaniowy jest przeznaczony dla osób nieposiadających obecnie lokum. Wspomniana zasada już teraz nie dotyczy rodzin wychowujących co najmniej dwójkę dzieci, które mają ciasne lokum i niewielki wkład własny (do 10%).  

Lektura ustawy z dnia 14 kwietnia 2023 r. wskazuje, że utrzymane będzie wykluczenie z rodzinnego kredytu osób, które w ostatnich 5 latach darowały swoje lokum krewnemu z I lub II grupy podatkowej. Rząd postanowił natomiast wprowadzić nowy wyjątek od reguły zakładającej przyznawanie rodzinnych kredytów wnioskodawcom nie posiadającym aktualnie w gospodarstwie domowym żadnego domu, lokalu lub spółdzielczego prawa do mieszkania. Kredyty ze spłatą rodzinną już niebawem zaciągną też osoby, które otrzymały w spadku co najwyżej 50% domu, lokalu lub spółdzielczego prawa i nie zamieszkują w odziedziczonym lokum od co najmniej roku.  

Bezpieczny Kredyt 2% będzie jednak atrakcyjniejszy?

W nawiązaniu do opisywanych wcześniej zmian prawnych z marca br. oraz tych właśnie analizowanych przez Sejm i Senat rodzi się pytanie, czy rodzinne kredyty mieszkaniowe mogą popularnością dorównać Bezpiecznemu Kredytowi 2%. Taki scenariusz wydaje się mało prawdopodobny, gdyż realne korzyści finansowe w postaci spłaty części rodzinnego kredytu przez państwo są uzależnione od narodzin drugiego lub kolejnego dziecka.

Tym niemniej, rodzinny kredyt mieszkaniowy może być ciekawym rozwiązaniem dla osób niespełniających wymagań związanych z Bezpiecznym Kredytem 2%. Chodzi o limit wieku co najmniej jednego kredytobiorcy (45 lat) i nieposiadanie wcześniej żadnej nieruchomości mieszkaniowej (poza nielicznymi wyjątkami). Wydaje się natomiast, że sam rodzinny kredyt mieszkaniowy nie przyczyni się do znaczącego zwiększenia dzietności. Taki wniosek można wysnuć np. na podstawie stosunkowo niewielkiej liczby spłat kredytów z programu MdM, które państwo przyznało po narodzinach dzieci.  

---

O ocenę programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy oraz dostępność lokali spełniających jego wymogi, zapytaliśmy również firmy deweloperskie. Poniżej przedstawiamy odpowiedzi:

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Jednym z najważniejszych problemów dla osób planujących zakup mieszkania jest utrudniony dostęp do finansowania bankowego. Na skutek podwyżek stóp procentowych wielu potencjalnych nabywców utraciło zdolność kredytową lub została zmniejszona. Popieramy wszelkie inicjatywy, które mogą poprawić sytuację tej grupy klientów. Dzięki rozwiązaniu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, które będzie funkcjonować w ramach rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”, część z nich będzie mogła zrealizować swoje plany mieszkaniowe. Obserwujemy duże zainteresowanie tą formą wsparcia. Już dziś oferujemy im możliwość zarezerwowania wybranego lokalu z naszej oferty. Po 1 lipca, kiedy program wejdzie w życie, kupujący będą mogli złożyć wniosek o kredyt i po otrzymaniu pozytywnej decyzji z banku – podpisać umowę deweloperską.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Ten program to zdecydowanie dobry ruch i z pewnością wpłynie on pozytywnie na klientów, którzy poszukują swojego pierwszego mieszkania, a także inwestorów skupiających się na realizacji kolejnych inwestycji. W naszych biurach sprzedaży już pojawiają się pierwsze osoby zainteresowane naszymi osiedlami i pytają o lokale do 700 tys. zł, bo akurat tyle wynosi dopłata do kredytu dla singli i maksymalna wartość wkładu własnego. Obecnie 40 proc. wszystkich mieszkań, które mamy w sprzedaży, spełnia wymogi nowego programu mieszkaniowego. Najwięcej takich lokali mamy w Warszawie na osiedlu Nova Talarowa, zlokalizowanym w zielonej części Tarchomina i świetnie skomunikowanym z pozostałymi częściami miasta. W pobliżu znajduje się park, a nieco dalej nabrzeże Wisły. Na terenie inwestycji jest strefa do relaksu dla mieszkańców i plac zabaw dla dzieci. Drugą inwestycją, na którą warto zwrócić uwagę, jest osiedle Lune de Malta w Poznaniu. To idealny wybór dla rodzin z dziećmi – przy klatkach schodowych będą wózkownie, a za budynkami znajdzie się rozległa strefa do wypoczynku wraz z boiskiem wielofunkcyjnym do gry w piłkę, ścieżkami spacerowymi i placem zabaw.

Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce

Proponowany przez rząd program niewątpliwie wpłynie na zwiększony popyt na rynku nieruchomości. Już teraz obserwujemy, że klienci wrócili na rynek i to z dużo większym entuzjazmem zakupowym. Jednak nie wszyscy ze względu na sam program – myślę, że jest to obecnie ok. 30 proc. potencjalnych zainteresowanych. Pozostali to natomiast osoby, które teraz realizują zakupy odłożone rok temu na później. To, co również zauważamy, to zdecydowanie szybszą decyzyjność, jeśli chodzi o rezerwację mieszkań. Niezależnie od proponowanych zmian czy programów, Polska nadal zmaga się z bardzo niską podażą, która przekłada się nie tylko na wyższe ceny, ale i ograniczoną możliwość wyboru. Niemniej jednak w ACCIONA 100% realizowanych przez nas obecnie inwestycji ma produkty spełniające warunki przyznania kredytu na preferencyjnych warunkach. Ale czy program się sprawdzi? Tego dowiemy się, gdy z teorii przejdziemy w praktykę. 

Angelika Kliś, ATAL

Program nie rozwiązuje i nie rozwiąże problemu niezdolności kredytowej. Brak wkładu własnego nie spowoduje, że Kowalskiego stać będzie na mieszkanie na kredyt. Jeżeli ktoś nie ma oszczędności na wkład własny, to prawdopodobnie nie będzie go także stać na spłacanie kredytu. Ponadto warunki spłaty rodzinnej zakładają powiększenie się rodziny o kolejne dziecko, a więc dotyczą tylko pewnej części beneficjentów programu.

Mamy w swojej ofercie projekty kwalifikujące się do programu, np. osiedle Zakątek Harmonia w Warszawie.  Od wejścia w życie programu nikt, spośród naszych klientów, z niego nie skorzystał! To pokazuje, jak niszowy on jest i mało istotny, jeśli chodzi o skalę oddziaływania na rynek.

Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży inwestycji Nowa Murowana

Program „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” stanowi dosyć ważny akcent na rynku mieszkaniowym, a jego idea jest dobra – wspomóc osoby, które wprawdzie mają zdolność kredytową, ale nie zgromadziły odpowiedniego wkładu własnego. Ten program pomoże osobom, które np. wynajmują mieszkanie na rynku komercyjnym, przez co koszty utrzymania są tak duże, że trudno odłożyć oszczędności na wkład własny. Tym bardziej, że w pewnym momencie banki wymagały aż 20 procent nieruchomości. Natomiast w ostatnim czasie było trudno o zdolność kredytową, w związku z np. wysokimi stopami procentowymi. Właśnie dlatego został wprowadzony program „Pierwsze Mieszkanie” i „Bezpieczny Kredyt 2%” i to właśnie o ten program mamy aktualnie więcej zapytań. Z naszej perspektywy – to dobrze, że są 2 takie programy i wspieramy naszych klientów w przygotowaniu formalności.

Patryk Komisarczyk, Reliance Polska

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to tak naprawdę lifting poprzedniego programu rządowego, czyli Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego. Niestety nawet nowa odsłona nie pomaga w zwiększeniu zdolności kredytowej. Zmiany przede wszystkim polegają na zwiększeniu limitów cenowych 1 mkw. kupowanego mieszkania, zasad gwarancji oraz możliwości skorzystania z kredytu bez konieczności korzystania z gwarancji BGK. Zmiany mają na celu przede wszystkim poszerzenie grona osób, które mogą ubiegać się o finansowanie nieruchomości, korzystając z tzw. spłaty rodzinnej. Pierwotna wersja programu “ładnie wyglądała” w dzienniku ustaw, natomiast w praktyce była zbyt nieosiągalna. Nie każdy bank komercyjny udzielał takich kredytów, a także znalezienie mieszkania, które spełniało kryteria limitów ceny, było dość problematyczne, co w efekcie prowadziło do patologii, gdzie znaczący koszt nieruchomości stanowił np. garaż, aby cena mieszkania była dopasowana do programu. Obecna odsłona programu jest nieco bardziej przystępna, jednakt niestety wzrost limitów cen nie został zwiększony proporcjonalnie do wzrostu cen nieruchomości. W związku z powyższym w dalszym ciągu przewiduje, że tylko ograniczone grono obywateli będzie mogło skorzystać z tego programu.  

Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Q3D Locum

Co do zasady każdy z programów wspomagający zakup mieszkań, jest korzystny dla deweloperów i ma szansę na ożywienie rynku nieruchomości. Niestety program, w którym określany jest limit ceny za m2 mieszkania, mocno zawęża możliwość wyboru oraz pulę dostępnych lokali. Kwota przewidziana dla rynku pierwotnego w Krakowie jest o ok. 2000 zł/m2 niższa niż średnia cena dostępnych mieszkań. Szczęśliwie dla klientów inwestycji Park Leśny Bronowice, niemal wszystkie mieszkania, które posiadamy w ofercie na ten moment spełniają założenia programu.

Tomasz Delowski, Tętnowski Development

Formuła Kredytu Rodzinnego to formuła skierowana do pewnej wybranej części klientów i jako element szerszego programu mieszkaniowego, stanowiłaby jego ważną część. Problem polega jednak na tym, że tego szerszego programu brak. To powoduje, że obserwujemy dużą ilość zapytań klientów o możliwość nabycia mieszkania z tym kredytem, jednocześnie jednak pojawia się znacząca obawa przed podwyżkami cen. Dodatkowo nie wiemy, jaki procent pytających klientów, będzie spełniał wymogi banków dotyczące zdolności kredytowej. Jeżeli chodzi o posiadane przez nas inwestycje mieszkaniowe, będące na ukończeniu albo te już ukończone, które spełniają wymogi Kredytu, to w Krakowie ok. 30% mieszkań mieści się w limitach określonych w ustawie (inwestycja Nowa Drożdżownia, Krowodrza Park, Osiedle Pasteura), natomiast w Katowicach jest to 90% mieszkań (inwestycja Słoneczne Apartamenty). Różnica wynika z tego, że inwestycja w Katowicach jest już ukończona i pozostała tam do sprzedaży niewielka liczba lokali w „starych” cenach. Koszty budowy dla nowych inwestycji spowodują, że do Kredytu klasyfikować się będą jedynie mniejsze mieszkania, więc jest to pewnie ostatni moment, by kupić większe lokum, mieszczące się w limitach kwotowych.